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マンションを売却するなら「できるだけ高く」売りたいと思うのは当然のことです。それにはマンションの「売り時」を知り、それに乗ることが大事。今回はマンションを売るのにベストなタイミング「売り時」と、そのためにはいつから準備すればよいのかについて売却経験4回の筆者が解説したいと思います。
マンションの「売り時」には３つの考え方がある！
築年数、人が動く時期、市場動向の３つが価格を決める
「マンションの売り時」といっても、ひとつではありません。いくつかのポイントから考える、複数の「売り時」が存在します。ひとつは「マンションの築年数」から考える「売り時」です。マンションや戸建など、不動産は基本的に築年数が経るにつれて価値は下がります。
もちろん、都内の超一等地には築年数が経っても価格の下がらないマンションも存在しますが、一般的には築年数が古すぎマンションは買い手がつきにくいもの。そのため、その前に売ってしまおうという考え方です。
２つめは「１年のうちでマンションの買い手が多くなるタイミング」で売るという考え方です。「子どもの学校の入学に合わせてマンションを買いたい」という人は多いもの。そういうファミリー層がマンション探しを始めるのはいつかを考えながら売却タイミングを見極めます。
３つめは「不動産市場の動向」から考える売り時です。同じ立地、同じ面積、同じ階数など似たようなスペックのマンションでも、不動産相場が上っているときに売るのと下がっているときに売るのでは価格に大きな差が出ます。以下、それぞれの売り時について詳しく説明していきます。
マンションの築年数から考える「売り時」
戸建は土地としての価値がありますので、築年数が経過しても売却することができますが、マンションは築25～30年を過ぎると売却するのが難しくなると言われます。土地としての価値がほとんどないですし、そのくらいの築年数になると大規模修繕や建て替えの問題などが出てくるからです。
一般的にマンションは「築15年までに売れ」と言われています。不動産としての価値が下がる前に売却したほうがいいという考えです。
また、買主側の事情を考えても築25年超えるものは敬遠される傾向にあります。マイホームを購入するとさまざまな税金の特例を受けられるのですが、築25年を超えたマンションを購入する場合、不動産取得税、住宅ローンの特別控除などが適用外になってしまうのです。こうした意味からも築15年までで売却するといいと言われています。
１年のうちの住まい探しを始める人が多くなる時期から考える「売り時」
次は「1年のうちだったらいつごろ売却したらよいか」という考え方です。マンション探しをする人が多い時期は９～11月、１～３月と言われています。というのも、「子どもの学校の入学に合わせて引っ越したい」「４月から社宅を出なくてはならない」という理由から３～４月にはマンションを購入して引っ越しまで完了させたいと考える人がいるからです。
住まい探しから購入・引っ越しに至るまでに少なくとも１ヶ月から半年はかかるでしょう。３月か４月には入居したいと逆算して住まい探しを始めるのが上記の時期というわけです。ですから、この時期に合わせて売却するというのもひとつの考え方だと思います。ただし、マンションの価格は個別な要素によって左右しますので、ちょっと注意が必要です。
たとえば、あなたがマンションを売却しようと思った時期に同じマンションの上の階も売りに出されていたとしましょう。その売主さんはかなり売り急いでいるので、低めの価格をつけていました。その場合は、それよりも下の階にあるあなたの部屋はそれよりも高い値付けをしづらくなります。
そのようなケースもあるので、周辺のマンション売却情報もチェックしながら売却時期を調整する必要があります。詳しくは仲介会社の営業マンと相談してみてください。
不動産市場の見通しから考える「売り時」
さて、最後は「相場の高いときに売る」という考え方です。不動産に限らず、安いときに仕入れて、相場が高いときに売るのが商売の鉄則。マイホームの売却というと「商売」という感覚が希薄になりますが、マンションを高く売りたいと考えるならば、不動産の相場も考慮しつつ売却時期を考えたいものです。
今の不動産市場は2012年12月以降、いわゆる「アベノミクス」の影響で右肩上がりとなっています。また、2020年の東京オリンピックの影響で建築資材が高騰し、新築マンションの分譲価格が上がってきています。
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全部の条件を満たすのが最高の「売り時」？でも……
つまり、不動産相場が上っていて、所有のマンションが築15年未満のときで、９～11月、１～３月に売るのが最高のタイミングといえるかもしれません。
ただ、すでに築15年以上のマンションをお持ちの人もいらっしゃるでしょうし、「不動産相場」にしても「現在は上げ相場にある」ということはわかっても未来のことは不動産のプロでもわかりません。中古マンションの相場は来年もさらに上がるかもしれないし、急落するかもしれません。
また、住み替えの場合、相場が高い時期に売却できたとしても、結局同じ市場価格が高い時期に新居を購入することになるので、あまり意味がありません。
「相場がもっと上がるかもしれない」と売却時期を見計らっている間にも築年数はどんどん経過していきます。ですから、自身や家族のライフステージの変化を優先しながら、基本は「なるべく早く」「売るなら９～11月、１～３月」と考えるのが賢明ではないでしょうか。
マンションを売却するまでに必要な時間とは？
マンション売却しようかなと思ったら、いつから準備すればよい？
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンション売却に必要な期間はだいたい２～６ヶ月と言われています。その流れとしては、「価格査定の依頼」→「訪問査定」→「媒介契約」→「売却活動」→「売買契約」→「引き渡し」となります。「売却活動」を９～11月、１～３月の時期にぶつけるのでしたら、「価格査定の依頼」はその１ヶ月前、８月・12月にはスタートしておきたいものです。
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