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この記事では、離婚をする際に購入したマンションは売却するべきか、それともどちらかがそのまま住み続けるべきか……。その疑問に詳しく回答します。離婚は望ましいものではないですが、マンションをどうするべきかの知識はとても重要です。ぜひ最後までご覧ください。
マンションの扱いを考える上で重要な「名義」と「ローン」の2つの要素
離婚した後もどちらかがマンションに住み続けるべきか、それとも売却すべきか。この問題はケースによって回答が異なります。離婚後のマンションの扱いで考えなくてはいけないのは「名義」と「ローン」の2つの要素です。
マンションが誰の名義になっているか、住宅ローンは残っているかがとても重要。名義の問題、ローンの問題について順番に確認していきましょう。
マンションの名義問題
マンションを購入する際には名義人を決めているはずです。夫か妻のどちらか一人の名義のことを単独名義、夫婦2人の名義になっていることを共有名義と言います。
名義を忘れてしまった場合、登記簿謄本は誰でも取得できるのでそちらで確認してみましょう。当時の売買契約書でもいいのですが、最終的に名義や持分を変更する場合もあるので登記簿謄本が確実です。加えて担保権も見れるので一石二鳥です。
夫婦の共有名義の場合
マンションが夫婦の共有名義になっている場合、マンションは2人の財産です。どちらかの一存でマンションを売却はできず、売却をする際には2人の合意が必要になります。売却をせずに離婚後どちらかがそのマンションに住み続けるつもりなら、共有名義であることはあまりデメリットにならないように感じるかもしれません。
しかし、離婚後しばらくして再婚相手が見つかれば、新しい家に引っ越そうとするのは自然の流れですよね。その際に元夫（妻）と連絡がとれなければ売りたくても売れない状況に陥ってしまいます。
現在共有名義で、どちらかがマンションに住み続ける場合には、必ず単独名義に変更しておきましょう。
金融機関への連絡
単独名義への変更はローン完済後であればスムーズに行えますが、まだ返済中であるならばお金を借りた金融機関の承諾が必要になります。
ローンを共有名義で組んでいる場合、金融機関は「夫婦2人分の経済力・返済能力」を見極めた上で融資をしています。それを単独名義にするのであれば、1人でも十分にローンの返済が滞りなくできる経済力を金融機関に示さなければなりません。
それがかなわない場合は、単独名義で新たにローンを組みなおし、借り換えることになります。もちろんその場合でも一定の経済力は必要になります。
共有名義から単独名義に変更するにあたっての注意点は、仮に離婚する前と同様に2人でお金を出し合って返済するとしても、金融機関からは考慮されないと考えたほうが良いことです。
夫婦どちらかの単独名義の場合
離婚後に住み続ける人の単独名義に変更しても、それで話が終わるわけではありません。マンションの名義の話とローンの返済の話は別のことだからです。ここからは住宅ローンの残債がある場合について確認していきましょう。
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住宅ローンの残債問題
たとえば住宅ローンを夫の契約で組んであるとき、ほとんどの場合は妻が連帯保証人になっています。これは住宅ローンについての契約ですので、夫婦が離婚したかどうかは関係ありません。
つまり、夫がローンの返済を滞納すれば、連帯保証人である妻に請求がくることになります。連帯保証人は契約者本人のおまけといった扱いではなく、法的にはまったく同じ責任を持つ人のことを指します。
仮に夫がローン返済を滞納し、連帯保証人である妻に請求があった場合、妻としては「滞納をしたのは夫なのだから夫に請求してほしい」という心情になります。しかし、連帯保証人は契約者本人と同じ扱いなのでその権利がありません。
離婚後もお互いにお金を出し合ってローンの返済をするというのなら大きな問題にはなりませんが、仮にローンの契約者である夫がひとりで支払うことになっている場合には、滞納があると大問題になります。妻に請求がくるだけでなく、ローンの残債の一括返済を求められたり、場合によってはマンションが競売にかけられたりしてしまうことさえあります。
必要に応じて、自分を連帯保証人から外してもらうことも検討すべきでしょう。連帯保証人から外す場合には、別の人を連帯保証人に立てなければなりません。これはローンを返済する側の近親者になってもらうとよいでしょう。
夫の住宅ローンに妻が連帯保証人になっているケースは、むしろ稀です。夫単独の住宅ローンの場合は、保証会社を利用しているケースが多いでしょう。
「旦那さんに万が一があった時、住宅ローンの無い家を家族に残せます」と保証会社が保証している形です。
ただし、夫婦でペアローンを組んでいる場合はお互いが連帯保証人なので、債権者に対しての債務を連帯して負っています。
住宅ローンに関わるリスクは大きい
マンションの名義の問題に比べて、お金が大きく関わる住宅ローンの残債問題はとても大きなものです。離婚時の話し合いできちんとまとまっても、家を出ていく側は、支払いに対するモチベーションが続きにくいでしょう。
そのため離婚後の住宅ローンの滞納は珍しいことではありません。離婚後にもそのマンションに一方が住み続けることは、生活環境を維持できるという点で特にお子様がいる場合にはメリットがあるものです。
しかし、お金にまつわるトラブルは経済的なものだけでなく精神的にもダメージがあります。離婚後のトラブルを避けるために、マンションの売却も検討すると良いでしょう。
住宅ローンがあっても売却できる
住宅ローンが残っているからマンションを売却できないと考える方が多いですが、それは誤解です。住宅ローンは残っていても売却は可能ですので安心してください。
しかし、買い手に引き渡す時点で住宅ローンを完済することが条件となります。住宅を購入する際にはお金を銀行に借りています。このとき、抵当権が土地と住宅に設定されています。抵当権とは担保のこと。お金を借りる際の担保として土地と住宅が設定されているということです。
買い手に引き渡す際には住宅ローンが完済されていないと、買い手が住宅ローンを組んで購入する際に新たに担保とすることができなくなりますので、売主は引き渡しの時点で住宅ローンを完済することが必須になります。
任意売却という手も
マンションを売却して得たお金や貯蓄などを合わせても、ローンの完済ができないケースもあります。その場合でもローンを組んだ金融機関の同意があれば、任意売却といって通常と同じように物件を売りに出せます。まとまった金額が手に入るので完済に大きく近づきますが、売却後ももちろん残債は返済していく必要があるので注意が必要です。
離婚後に住宅をどうするか……これは最大の問題です。単独名義の住宅であれば一方がそのまま住み続ける選択がとれますが、共有の場合は売却が最も良いでしょう。しかし、住宅ローンが足かせになります。住宅ローンがあるとマンションを自由に処分できません。
もし住宅ローンが返済が出来ない場合は、銀行に相談してマンションを賃貸に出す方法もあります。夫婦は部屋を出て別々の部屋を借りる形になりますね。
この方法なら、住宅ローンの部分を賃料で賄ええるので支払いが可能になります。
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まとめ：まずは現状をきちんと確認！
この記事では以下の内容を紹介しました。
離婚が決まったら、名義や住宅ローンの残債などをきちんと確認しましょう。その上で離婚後に揉めないように、そしてお互いが気持ちよく再出発できるように、双方が納得できる形でマンションの処分方法を決めてください。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧