住宅ローンは残っているけれど離婚したい!そんな人に向けて……

住宅ローンが残っているのに離婚……このケースで困ってしまう人は多いでしょう。素直にマンションを売却するべきなのか、それとも別の方法があるのか……最善の判断がなんなのか、よくわからない場合も多いですよね。離婚の問題を抱えている時は、どうしても住宅ローンの心配は二の次になりがち。しかし、2人が円満に別れて新たな人生を前向きに歩むためには、住宅ローンに関してもきちんとしておく必要があります。

離婚時に住宅ローンのある自宅マンションの選択肢は3つ

3つの選択肢を知ることで財産分与の方法にも影響する

Man and woman sitting separate on couch after quarrel

さまざまな理由から離婚を決意する男女は少なくありません。「夫婦の1/3は離婚する」と言われる時代です。問題なのは、結婚に失敗して離婚をしてしまうことではなく、離婚後にお互いがより良い生活を手にすることでしょう。そのためには、なるべく円満な形で離婚をしたいものです。

さて、離婚問題の中でもっとも大事な問題の1つが金銭的なもの。離婚の際には財産分与が行われますが、単に財産分与といっても、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与などいくつかの種類があります。

とくに厄介なのが、結婚や子どもの出産を機会に購入した自宅マンションや持ち家に関して。マンションや持ち家を折半して分けるわけにはいきませんから、お互いの同意の元にどのような処分方法にするべきなのか……頭を悩ませてしまう男女も多いものです。そのマンションや持ち家に住宅ローンが残っていれば、尚更悩ましいものでしょう。

離婚の際に残った家、そして住宅ローン……しかし離婚した夫婦が取れる選択肢は意外にも3つしかありません。

離婚するのにローンがある人の3つの選択肢

住宅ローンの性質を理解すること

銀行

離婚にあたりマンションや一軒家に関する3つの選択肢を検討する前に、まずは住宅ローンの性質を理解しましょう。 購入時(住宅ローンの借入時)には重要視しなかった要素がとても重要になってきます。

それは『自己』の『居住目的』のローンであること。融資の中にはこのように使途を限定することで金利を設定するものもあり、住宅ローンもその一つです。だからこそ、銀行をはじめとする金融機関も住宅ローンには低めの金利設定をしています。

国のマイホーム政策もあり、一般的に住宅ローンは低金利であり、長い返済年数など返済面でも優遇されています。このため住宅ローンで投資用の不動産を購入しようと考える人もいます。自己居住用として融資を受けておいて、途中から人に貸して家賃収入を得るというものです。

これは融資の条件や契約に違反する行為ですので、銀行などに発覚してしまえば、借り入れをした住宅ローンの全額一括返済を請求される場合もあります。

多くの人にとって、住宅ローンの返済には長い年月がかかります。その間、転勤や親の介護などにより、不可抗力的にマイホームに住み続けることが困難になることもあるでしょう。このような場合には金融機関と相談の上、持ち家を賃貸に出して家賃収入を得て、そのお金を住宅ローンの返済にあてることもあります。

ただし、離婚によって持ち家を賃貸に出すケースの場合は、あくまで当事者同士の関係であり不可抗力とは言えないでしょう。

しかし、当初から投資目的であったわけではありません。新築マンションなどはたとえ数ヶ月しか住んでいなくても新築ではなくなった時点で価格がガクッと下がります。その為、マンションを売却しても残債が多く残ってしまうことも多いのです。金融機関もそういった事情を考慮して、離婚の場合でもよく相談の上で賃貸に出すことを承諾をすることもあります。

また、離婚後に旦那さまあるいは、女性と子供のどちらかが住むという場合にも、自己居住かどうか借り換えの判定があります。多くの場合、債務名義人がご主人様で奥さんが連帯保証人になっているのですが、そこを変える手続きです。これは住宅ローンの債務名義人(ローンを借りた人)が居住していなければ「マンションを他人に貸している」とみなされるためです。離婚したら家族ではなく、あくまで他人となるためです。

このように『自己居住用』=『債務者本人が住む』ということは住宅ローンの要件としてとても重要です。住宅ローンの残債が多いケースや賃借人や元配偶者が住むケースでは、銀行が承諾をしない場合もあります。

これらを踏まえた上で、住宅ローンのある人が離婚した場合にマンションをどのように扱うか。以下の3つの選択肢を検討していきましょう。

『第1の選択』マンションを売却する

電卓とお金

二人の年収を合わせて住宅ローンの審査が通った……このような夫婦が離婚した場合、最もリスクの少ない選択肢は『売却』です。

売却した代金で住宅ローンを返済して、残った売却代金を財産分与します。後顧の憂いなくクリアに清算ができるという点では理想的な方法と言えるでしょう。

しかし、実際には離婚を理由に売りに出される戸数は全体数からすればそう多くはありません。理由は、ほとんどのケースがマンションの売却査定額よりも住宅ローンの「残債」(ざんさい)の方が多いためです。

残債とは「残りの債務」の意味で、住宅ローンの借入金の残高のことです。売却した際、売却代金で完済できず残債が生じることも少なくはなく、その場合はマンションを売却した後も住宅ローンの返済を続けなければなりません。

当然、多くの人がこの状態をリスクと考えます。どうせ、住宅ローンを払い続けるなら賃貸に出して家賃収入を得ることや、夫婦のどちらかが住み続けることを選ぶ人も多いでしょう。

それでも、残債があるマンションを売却する人が一定数存在するのは、メリットもあるからです。

マンション売却のメリット

残債があるマンションを売却するメリットは、まず借入金の総額の減少です。残っていた住宅ローンから売却代金から差し引いているので、売却後の残債の総額は格段に減っているでしょう。すると、毎月の住宅ローンの返済額も随分と減ります。これから車の購入や子供の学費などを借り入れる際の審査でも借入金は少ない方が有利です。これからの生活で双方お金はかかりますよね。

また、マンションを売却することで、マンションに関する税金や法律などと無縁になります。マンションを人に貸す場合は、法律などが関係してきますし、突然の修繕や設備管理の費用も生じます。このような不確定要素が少ないという点も売却のメリットです。

俗に言う「後腐れがない」という状態です。売却で得られる『安定性』というメリットは長い目で見れば決して小さくはありません。処分するというと言葉のイメージがよくないかもしれませんが、離婚と同時に家を処分すれば、住宅ローンをはじめとするいくつかの問題から解放されます。

この方法をとる場合、不動産会社に見積もり査定を出してもらっていくらぐらいで売れそうか確認しましょう。家に不動産会社がこない机上査定で見積もりを出してもらうこともできます。

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『第2の選択』マンションを賃貸に出す

賃貸に出す

もしも離婚後に今の持ち家を賃貸物件としたいのならば、大前提として、金融機関が他者へ貸すということを承諾する必要があります。銀行によっては、住宅ローンから投資不動産用など別のローンへ借り替えを要求される場合もあるでしょう。

このため、離婚後にマンションを賃貸物件とする選択は、全体から見れば少数派。この選択をする人の多くは「マンションを売却したかったけれど査定額が思ったよりも低かった」というケースです。離婚後にマンションを売却しても、あまりに残債が多額の場合は売却したくてもできません。仕方なく「賃貸」という選択をします。

あるいは、近隣の家賃相場が高いため、マンションを賃貸に出せば収益が期待できる場合です。マンションを人に貸して家賃収入を得れば、そのお金で住宅ローンを返済していけることもあります。

いわゆる賃貸経営ですが、家賃収入を住宅ローンに充てることで毎月の負担を軽減できる可能性も。

また、黒字経営ができるなら、家賃で得た収益を離婚後の財産分与や養育費などへ充てることもできます。こういった面から比較的支持の多い選択肢なのですが、現実には賃貸経営に関するリスクもあります。

マンション賃貸のリスク

マンションを他者へ貸すことは貸室賃貸業です。会社員や専業主婦であったとしても立派な事業主となります。 消費者(借主)へ消費者保護など事業者として法的な義務を負うことにもなります。イベントで露店を出すことやフリーマーケットに参加することとは次元が異なります。

このあたりの意識改革はしっかり行う必要があります。賃貸経営には代表的なリスクとして空室や物件の修繕負担があり、離婚の場合は財産分与との関係もあります。

離婚する際に、養育費などを継続して金銭を支払う約定の場合、空室による家賃収入の減少や急な修繕費の出費があっても養育費は支払わなければなりません。もちろん毎月のローン返済も猶予されません。このような不安定はリスクと言えるでしょう。黒字が見込めたとしても、安易に賃貸経営へ乗り出さない方が無難かもしれません。

『第3の選択』どちらかが単独で住み続ける

マンションを売ることを考えたら

3つ目の選択は、離婚した後も持ち家に夫か妻のどちらかが住み続けて、もう一方は退去するというもの。離婚による財産分与の一つとして、住み続けるのは妻で、ローンは夫が支払い続けるという形も多いです。債務名義人が居住しなければならないという原則はあるとしても、金融機関の融通の比較的利くことのある選択肢です。

イレギュラーな事態が生じない限りは最も安定した選択肢でもありますが、債務者名義の変更を求められる場合もある、とは覚えておいてください。離婚後に住み続ける妻の名義へ変更する際に、妻の収入によっては審査で承認されない可能性もあります。

また、イレギュラーな事例の代表例として、夫のローン返済の滞りもあります。離婚した妻のために支払わなければならない慰謝料……この慰謝料の支払い義務を夫が放棄した場合、自然と住宅ローンは滞納扱いとなります。すると、妻が元いたマンションを手放さなくてはならない可能性もあるのです。

離婚後もマンションに住み続けるリスク

住宅ローンは長い年月返済を続けるため、その期間中に転職や部署移動により収入の減少するような状況もあり得ます。

また、長い年月の間に、夫の心情として、離婚後に自分の住んでいないマンションの住宅ローンを返済し続けるモチベーションを維持できないケースもあります。これは理性としては財産分与ということが理解できていても起こり得る人間心理とも言えます。元妻にしてみれば寝耳に水と言うところでしょう。

ある日突然のように督促状が舞い込み、差し押さえから競売になり、そして長年住み慣れたマンションを立ち退かされてしまう。元夫へ支払うように連絡しようとしても、すでに連絡先も分からなくなっているというケースも多いです。

元妻は離婚の財産分与としてマンションの居住権を得ていたとしても、それは競売の落札者の権利よりも弱いため、まず対抗することは難しいでしょう。家をなくすか、仕方なく元妻が住宅ローンを支払うという苦境に陥る恐れもあります。

3つの選択肢の中では安定している選択肢ですが、家に残る側の人間にとっては、予期できない大きなトラブルを引き起こすリスクを含んでいる選択肢とも言えるでしょう。

また、元夫が元妻に住宅を贈与したとしても、贈与税はかかりません。

離婚には問題や課題が多い

子どもが独立して住宅ローンもほとんど支払っているご夫婦の熟年離婚とか、子どもがいない共稼ぎ夫婦の離婚であれば揉める要素は少ないかと思われます。しかし、離婚の60%は結婚後5年以内。まだ小さいお子さんがいるケースの方が多いのです。「子どもをどちらが引き取るのか」「どちらの戸籍にいれるのか」などで頭がいっぱいの状態ならば、離婚後の住まいの手続きまで、頭が回りにくいでしょう。

奥様が専業主婦であったり、扶養控除内で働いていた場合は年金の分割手続きもあります。

きちんと話し合いができる円満離婚ならいいのですが、向き合って話し合うことが困難であれば専門家に相談してみましょう。弁護士も初めの60分は相談料無料で相談できる場合もあります。

住宅ローンの性質と3つの選択肢

ローンと相手の性質を把握することが大切

マンション購入時の住宅ローンが残っている状態での離婚では、住宅ローンの性質を把握して、自分たちに適した選択肢を選ぶことが重要です。

さらに離婚による人間関係の変化も重要です。賃貸経営リスクについて理解を得られるかどうか。長年のローン支払いについて元配偶者をどこまで信頼できるのか。相手のあることですから、離婚後はマンションを売却してクリアにする選択肢が最も安全と言えるかも知れません。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 志安
宅建取引士。不動産会社取締役。業歴20年余。他社の業務支援や助言、一般人の賃貸・売買・相続等の不動産相談を引き受ける。法務や税務の知識に加え、人の気持ちも踏まえたアドバイスには定評がある。ライターとしては主に不動産関連のコラム等を執筆。