離婚したらマンションは？住宅ローンがある人の３つの選択肢

住宅ローンが残っているのに離婚……このケースで困ってしまう人は多いでしょう。素直にマンションを売却するべきなのか、それとも別の方法があるのか……..。困っている人は、是非この記事を参考にしてください。

最善の判断がなんなのか、よくわからない場合も多いですよね。しかも離婚問題を抱えていると、どうしても住宅ローンの心配は二の次になりがち。しかし、2人が円満に別れて新たな人生を前向きに歩むために、住宅ローンをきちんとしておく必要もあります。

離婚を決意する男女は少なくありません。「夫婦の1/3は離婚する」と言われる時代です。離婚そのものも重大ですが、それ以上に大事なのは離婚後にお互いがより良い生活を手にすること。そのためには、なるべく円満な形で離婚をしたいものです。

離婚時の財産分与

さて、離婚問題の中でもっとも大事な問題の1つが金銭的なもの。離婚の際には財産分与が行われますが、単に財産分与といっても、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与などいくつかの種類があります。

とくに厄介なのが、結婚や子どもの出産を機会に購入した自宅マンションや持ち家に関して。マンションや持ち家を折半して分けるわけにはいきませんから、お互いの同意の元にどのような処分方法にするべきなのか……頭を悩ませてしまう男女も多いです。そのマンションや持ち家に住宅ローンが残っていれば、尚更悩ましいでしょう。離婚の際に残った家、そして住宅ローン……しかし離婚した夫婦が取れる選択肢は意外にも3つしかありません。

離婚時こそ住宅ローンの性質を理解すること

離婚にあたりマンションや一軒家に関する3つの選択肢を検討する前に、まずは住宅ローンの性質を理解しましょう。 購入時（住宅ローンの借入時）は重要視しなかった要素がとても重要になってきます。住宅ローンは『自己』の『居住目的』のローンであること。融資の中にはこのように使途を限定することで金利を設定するものもあり、住宅ローンもその一つです。だからこそ、銀行をはじめとする金融機関も住宅ローンには低めの金利設定をしています。

国のマイホーム政策もあり、一般的に住宅ローンは低金利であり、長い返済年数など返済面でも優遇されています。このため住宅ローンで投資用の不動産を購入しようと考える人もいます。自己居住用として融資を受けておいて、途中から人に貸して家賃収入を得るというものです。これは融資の条件や契約に違反する行為ですので、銀行などに発覚してしまえば、借り入れをした住宅ローンの全額一括返済を請求される場合もあります。

多くの人にとって、住宅ローンの返済には長い年月がかかります。その間、転勤や親の介護などにより、不可抗力的にマイホームに住み続けることが困難になることもあるでしょう。このような場合には金融機関と相談の上、持ち家を賃貸に出して家賃収入を得て、そのお金を住宅ローンの返済にあてることもあります。

離婚時の住宅ローンの扱い

ただし、離婚によって持ち家を賃貸に出すケースの場合は、あくまで当事者同士の関係であり不可抗力とは言えないでしょう。しかし、当初から投資目的であったわけではありません。新築マンションなどはたとえ数ヶ月しか住んでいなくても新築ではなくなった時点で価格がガクッと下がります。そのため、マンションを売却しても残債が多く残ってしまうことも多いです。金融機関も事情を考慮して、離婚の場合でもよく相談の上で賃貸に出す承諾をすることもあります。

また、離婚後に旦那さまあるいは、女性と子供のどちらかが住むという場合にも、自己居住かどうか借り換えの判定があります。多くの場合、債務名義人がご主人様で奥さんが連帯保証人になっているのですが、そこを変える手続きです。これは住宅ローンの債務名義人（ローンを借りた人）が居住していなければ「マンションを他人に貸している」とみなされるためです。離婚したら家族ではなく、あくまで他人となるためです。

このように『自己居住用』＝『債務者本人が住む』ということは住宅ローンの要件としてとても重要です。住宅ローンの残債が多いケースや賃借人や元配偶者が住むケースでは、銀行が承諾をしない場合もあります。これらを踏まえた上で、住宅ローンのある人が離婚した場合にマンションをどのように扱うか。以下の3つの選択肢を検討していきましょう。

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離婚時、残った住宅ローンはどうする？第１の選択：マンション売却

二人の年収を合わせて住宅ローンの審査が通った……このような夫婦が離婚した場合、最もリスクの少ない選択肢は『売却』です。売却した代金で住宅ローンを返済して、残った売却代金を財産分与します。後顧の憂いなくクリアに清算ができるという点では理想的な方法と言えるでしょう。

しかし、実際には離婚を理由に売りに出される戸数は全体数からすればそう多くはありません。理由は、ほとんどのケースがマンションの売却査定額よりも住宅ローンの「残債」（ざんさい）の方が多いためです。残債とは「残りの債務」の意味で、住宅ローンの借入金の残高のことです。売却した際、売却代金で完済できず残債が生じることも少なくはなく、その場合はマンションを売却した後も住宅ローンの返済を続けなければなりません。

当然、多くの人がこの状態をリスクと考えます。どうせ、住宅ローンを払い続けるなら賃貸に出して家賃収入を得ることや、夫婦のどちらかが住み続けることを選ぶ人も多いでしょう。それでも、残債があるマンションを売却する人が一定数存在するのは、メリットもあるからです。

住宅ローンが残っているマンションを売却するメリット

残債があるマンションを売却するメリットは、まず借入金の総額の減少です。残っていた住宅ローンから売却代金から差し引いているので、売却後の残債の総額は格段に減っているでしょう。すると、毎月の住宅ローンの返済額も随分と減ります。これから車の購入や子供の学費などを借り入れる際の審査でも借入金は少ない方が有利です。これからの生活で双方お金はかかりますよね。

また、マンションを売却することで、マンションに関する税金や法律などと無縁になります。マンションを人に貸す場合は、法律などが関係してきますし、突然の修繕や設備管理の費用も生じます。このような不確定要素が少ないという点も売却のメリットです。

 

住宅ローンが残るマンションを売却するのなら、まずは査定から

この方法をとる場合、不動産会社に見積もり査定を出してもらっていくらぐらいで売れそうか確認しましょう。家に不動産会社がこない机上査定で見積もりを出してもらうこともできます。

おすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

もう1つのおすすめは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

売りたいマンションが築古過ぎたり、あまりにも設備に欠陥がある場合は、そもそも売却が難しいケースもあります。そのような時は、不動産会社に買取をお願いする手もあるので参考にしてください。買取を考えるのなら、買取専門の業者に一度相談してみましょう。おすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

離婚時、残った住宅ローンはどうする？第２の選択：賃貸に出す

離婚後に今の持ち家を賃貸物件としたいのならば、大前提として、金融機関が他者へ貸す承諾をする必要があります。銀行によっては、住宅ローンから投資不動産用など別のローンへ借り替えを要求される場合もあるでしょう。

このため、離婚後にマンションを賃貸物件とする選択は、全体から見れば少数派。この選択をする人の多くは「マンションを売却したかったけれど査定額が思ったよりも低かった」ケースです。離婚後にマンションを売却しても、あまりに残債が多額の場合は売却したくてもできません。仕方なく「賃貸」という選択をします。

あるいは、近隣の家賃相場が高いため、マンションを賃貸に出せば収益が期待できる場合です。マンションを人に貸して家賃収入を得れば、そのお金で住宅ローンを返済していけることもあります。いわゆる賃貸経営ですが、家賃収入を住宅ローンに充てることで毎月の負担を軽減できる可能性も。また、黒字経営ができるなら、家賃で得た収益を離婚後の財産分与や養育費などへ充てることもできます。こういった面から比較的支持の多い選択肢なのですが、現実には賃貸経営に関するリスクもあります。

住宅ローンが残るマンションを賃貸するリスク

マンションを他者へ貸すことは貸室賃貸業です。会社員や専業主婦であったとしても立派な事業主となります。 消費者（借主）へ消費者保護など事業者として法的な義務を負うことにもなります。イベントで露店を出すことやフリーマーケットに参加することとは次元が異なります。

このあたりの意識改革はしっかり行う必要があります。賃貸経営には代表的なリスクとして空室や物件の修繕負担があり、離婚の場合は財産分与との関係もあります。

離婚時、残った住宅ローンはどうする？第３の選択：どちらかが単独で住み続ける

3つ目の選択は、離婚した後も持ち家に夫か妻のどちらかが住み続けて、もう一方は退去するというもの。離婚による財産分与の一つとして、住み続けるのは妻で、ローンは夫が支払い続けるという形も多いです。債務名義人が居住しなければならないという原則はあるとしても、金融機関の融通の比較的利くことのある選択肢です。

イレギュラーな事態が生じない限りは最も安定した選択肢でもありますが、債務者名義の変更を求められる場合もある、とは覚えておいてください。離婚後に住み続ける妻の名義へ変更する際に、妻の収入によっては審査で承認されない可能性もあります。

また、イレギュラーな事例の代表例として、夫のローン返済の滞りもあります。離婚した妻のために支払わなければならない慰謝料……この慰謝料の支払い義務を夫が放棄した場合、住宅ローンは滞納扱いです。すると、妻が元いたマンションを手放さなくてはならない可能性もあるのです。

離婚後も住宅ローンが残るマンションに住み続けるリスク

住宅ローンは長い年月返済を続けるため、その期間中に転職や部署移動により収入の減少するような状況もあり得ます。また、長い年月の間に、夫の心情として、離婚後に自分の住んでいないマンションの住宅ローンを返済し続けるモチベーションを維持できないケースも少なくありません。これは理性としては財産分与ということが理解できていても起こり得る人間心理とも言えます。元妻にしてみれば寝耳に水と言うところでしょう。

ある日突然のように督促状が舞い込み、差し押さえから競売になり、そして長年住み慣れたマンションを立ち退かされてしまう。元夫へ支払うように連絡しようとしても、すでに連絡先も分からなくなっているというケースも多いです。

元妻は離婚の財産分与としてマンションの居住権を得ていたとしても、それは競売の落札者の権利よりも弱いため、まず対抗することは難しいでしょう。家をなくすか、仕方なく元妻が住宅ローンを支払うという苦境に陥る恐れもあります。

子どもが独立して住宅ローンもほとんど支払っているご夫婦の熟年離婚や、子どもがいない共稼ぎ夫婦の離婚であれば揉める要素は少ないかと思われます。しかし、離婚の60％は結婚後5年以内。まだ小さいお子さんがいるケースの方が多いのです。「子どもをどちらが引き取るのか」「どちらの戸籍にいれるのか」などで頭がいっぱいの状態だと、離婚後の住まいの手続きまで、頭が回りにくいでしょう。

奥様が専業主婦であったり、扶養控除内で働いていた場合は年金の分割手続きもあります。きちんと話し合いができる円満離婚ならいいのですが、向き合って話し合うことが困難であれば専門家に相談してみましょう。弁護士も初めの60分は相談料無料で相談できる場合もあります。

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離婚時こそ住宅ローンの性質を把握することが大切

この記事では以下の内容を紹介しました。

マンション購入時の住宅ローンが残っている状態での離婚では、住宅ローンの性質を把握して、自分たちに適した選択肢を選んでください。さらに離婚による人間関係の変化も重要です。賃貸経営リスクについて理解を得られるかどうか。長年の住宅ローン支払いについて元配偶者をどこまで信頼できるのか。相手のあることですから、離婚後はマンションを売却してクリアにする選択肢が最も安全と言えるかも知れません。