不動産売買の税金

不動産売買したときの消費税の計算、個人間は非課税？

著者：

逆瀬川勇造

2021年9月21日

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この記事では、不動産売買にかかる消費税について説明します。不動産売買の際の消費税の計算は、個人で不動産売買をすると変わってきます。何がどう変わるのか……ケースごとに消費税計算のシミュレーションをするので参考にしてください。

個人間の不動産売買にかかる消費税

土地は非課税、住宅部分は課税

まず、不動産は土地と住宅部分に分けることができますが、土地については非課税となっています。これは、土地の取引が「消費税の課税の対象としてなじみにくいもの」とされているからです。

そもそも消費税とは、物の販売やサービスの提供など取引(消費)に対して課税されるものであり、土地は使用しても減らないため消費の対象とは言えず非課税、といった理屈になります。同じ理由でローンの保証料や火災保険料についても消費税は非課税です。

一方で、住宅部分については土地のように使用しても減らないとは言えず、課税の対象となります。また，不動産購入にかかるリフォーム費用や仲介手数料、司法書士報酬など不随する費用は課税の対象となります。一方、登記費用にかかる登録免許税や売買契約書に貼付する印紙は税金のため、消費税については非課税です。

不動産の個人間売買は非課税

不動産売買については土地は非課税、建物は課税とお伝えしましたが、実際には個人で売買する不動産については消費税は課税されません。これは、消費税が課税されるのは「事業者が事業として行うものであること」が条件とされているからです。

つまり、売主が事業として不動産を売却しているのでなければ消費税は課税されません。一方で、売主が事業者で、新築住宅を売却する場合はもちろん、中古マンションを買い取ってリフォームして売却するような場合にも消費税は課税されます。また、投資用マンションを事業的規模で売却している売主から不動産を購入するようなケースでは、消費税が課税されることがあります。

不動産売買におけるケースごとの消費税計算

以下で、それぞれのケースについて消費税を計算していきたいと思います。なお、いずれについても売却価格は3,000万円(住宅部分2,000万円、土地1,000万円)、消費税を10%として計算を行います。

不動産売買にかかる消費税①：中古物件を購入する場合

個人の売主からの不動産購入したときの消費税

個人の売主が売却する中古戸建や中古マンションを購入する場合、土地、建物を問わず不動産については非課税となります。ただし、仲介手数料や司法書士報酬については消費税が課されます。これは、以下でご説明する全てのケースで同様です(以下では省略します)。

不動産会社からの不動産購入したときの消費税

不動産会社の売却する中古戸建や中古マンションを購入する場合、土地は非課税ですが建物には消費税が課されます。

なお、不動産価格については業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」において内税表示とするよう定められています。つまり、売却価格3,000万円(内住宅部分2,000万円、土地1,000万円)の中古戸建、中古マンションであれば、その内訳は建物価格1,818万円、土地1,000万円、消費税182万円となります。

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不動産売買にかかる消費税②：新築物件を購入する場合

不動産会社から不動産購入したときの消費税

不動産会社の売却する新築戸建や新築マンションを購入する場合も、土地は非課税ですが建物は課税されます。内税表示であることも同様で、内訳についても不動産会社が中古戸建や中古マンションを売却する場合と変わりません。

ただし、新築戸建の場合で、土地を購入してその上に建物を建てる場合ケースでは扱いが異なります。この場合、土地については「不動産売買契約」、建物については「建物請負契約」を締結することになり、建物については先ほどの自主規制が適用されません。

つまり、建物の価格については消費税が外税表示とされていることもあるのです。その場合、売却価格3,000万円(内、住宅部分2,000万円、土地1,000万円)だった場合、建物について別に消費税200万円が課されることになり、合計額は3,200万円となります。もちろん、請負の場合でも内税表示している会社もあるため事前に確認するとよいでしょう。

不動産売買にかかる消費税③：投資用物件を購入する場合

個人の売主からの不動産購入したときの消費税

個人の売主から「投資用戸建」や「投資用マンション」を購入する場合、売主の規模によって消費税の取り扱いが異なります。具体的には、売主の「前前年」、もしくは「前年の1月1日～6月30日」の課税売上高が1,000万円超の場合には消費税が課されます。

買主が消費税を納めるものではないため、どちらでも同じと考えてもよいですが、消費税が課税されるかどうかで値引き交渉のやりやすさも異なるため、可能であれば仲介業者に確認してみるとよいでしょう。

一方、売主からすると売却価格3,000万円(内、住宅部分2,000万円、土地1,000万円)の不動産だと200万円もの消費税が課税されるかどうかが決まるため、自分が課税事業者なのかそうでないのかについてはしっかり把握しておくことが大切です。ちなみに、本記事の他の項では触れていませんが、売主が不動産会社(法人)の場合でも「前々事業年度の課税売上高が1,000万円以下」の場合には免税事業者となります。とはいえ、実際には不動産会社(法人)で免税事業者に該当するケースはほとんどないでしょう。