中古マンションを購入した場合、売主が誰 であるかによって、消費税がかかる場合とかからない場合があります。両者の違いによって、国の施策である軽減措置や仲介手数料などにも違いがあるので注意してください。

この記事はプロの目から見た、中古マンション購入における重要な注意点についてお伝えしていくものです。


中古マンションの消費税の取り扱い

中古マンションにかかる消費税!これだけは先に理解しましょう!

家の設計、見取り図

結論からお伝えすると、中古マンションを購入する時に、売主が消費税課税業者(多くの場合は不動産会社)である場合は、消費税がかかります。

しかし、売主が消費税課税業者でない(多くの場合個人)時は、消費税がかかりません。

ここまでの情報だと、消費税の負担から個人から購入したほうが有利に思えます。しかし、販売価格は税込みなので、不動産事業者が価格に消費税分を付加して販売していない状況。よって、総合的な判断が必要と言えるでしょう。

わかりやすい中古マンション販売例

たとえば、同じ中古マンションの同タイプのお部屋があったとします。1つは個人が売り出した3,500万円(税無し)の部屋。このマーケットに不動産会社が「3,500万円(税別)」として物件を売ることはできません。総額表示の義務違反になってしまうからです。

しかし、通常通り消費税を付加して販売しようとすると、消費税は150万円。「3,650万円(税込み)」という形になりますが、同じ物件が3,500万円(税無し)で売られている以上、販売するのは難しいです。結局、このようなケースの場合、不動産業者は「3,500万円(税込み)」として物件を販売します。

したがって、購入者が支払う金額は両社とも同じ3,500万円。消費税課税業者か否かによって、支払う金額に変化や損得はありません。

みなさんも消費税分付加された3650万円の物件と消費税が付加されない3500万円の物件が同時に販売されていたら、交渉さえしないで3500万円のお部屋を購入すると思います。

しかし、それでは不動産会社は商売になりませんから、個人の売り主に価格を合わせざるをえないのです。

また、中古マンションを購入した場合、住宅借入金特別控除(いわゆるローン減税)を受けることができます。この住宅ローン減税の扱いは、消費税がかかる場合とかからない場合で大きく異なり、こちらは完全に不動産事業者から購入した方が有利です。消費税がかかる場合とかからない場合に分けて確認しましょう。

中古マンションにかかる消費税とは?

1)中古マンションの購入で消費税がかかる場合

不動産の相談、不動産業者

中古マンションの購入で消費税がかかるのは、売主が不動産事業者などの消費税課税業者の時です。ちなみに、リノベーションマンションは、不動産事業者が販売している場合がほとんど。

不動産会社は消費税の納税義務者であり、事業に関わる取引が消費税の課税対象になります。

ただし、消費税の課税対象は建物部分のみで、土地の部分は非課税。中古マンションの価格は土地と建物代で構成されておりますが、土地は消費税課税対象にはなりません。

2)中古マンションの購入費用における消費税の扱い

マンション

中古マンションを購入する時は、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。この諸費用は項目により、消費税がかかるものとかからないものに分かれます。

購入経費:消費税の課税対象

以下に関しては第3者のサービスを受けているため、消費税の課税対象となります。

  • 不動産仲介会社に支払う仲介手数料
  • 不動産登記のための司法書士に対する報酬

中古マンションの物件の金額が400万円を超える場合、不動産屋に支払う仲介手数料の上限は消費税抜きの物件の金額の3%6万円までとなっています。消費税がこれに課税されるので、現在の消費税の税率10%を適用すると、消費税込みで3.3%+66,000円となります。残念ながら2019年10月の消費税率の上昇によって、中古マンション購入にかかるコストは上がってしまいました。

中古マンション価格はほとんどの場合400万円を超える価格なので、消費税込みの仲介手数料は以下のようになります。

     仲介手数料=消費税抜きの物件価格×3.3%+66,000

不動産マーケットは税込みの販売で行われています。同じ金額の物件を購入したケースでも、不動産会社から購入した時は仲介料算定の物件価格から消費税分が引かれた価格に3.3%をかけるので、不動産会社から購入した方が得になります。

先の例では仲介料算定物件価格が、個人売主の場合は3500万円。一方、不動産業者売主の場合は 3350万円です。つまり、消費税分だけ仲介料算定物件価格が安くなります。

諸費用の中で、不動産登記の登録免許税や火災保険料は消費税の課税対象とはなりません

3)中古マンションの購入で消費税がかからない場合

個人から購入する場合も業者から購入する場合も、直取引だと仲介手数料及びその消費税が省けるケースがあります。

買主が「不動産仲介手数料を省きたい」と考えて、良い物件を所有している個人の売主を見つけられれば、仲介手数料は節約できます

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4)住宅借入金特別控除

中古マンションを購入してから10年間は住宅借入金特別控除が受けられますが、消費税の有無によって控除金額は変わります。

消費税がかかる場合は年間最大40万円、かからない場合で年間最大20万円です。控除金額が大きく異なるので、不動産事業者から購入した方が有利と言えます。

住宅借入金特別控除の適用要件

中古マンションを購入した場合、住宅借入金特別控除の適用を受けることができます。要件は以下のようになります。

 (1) 取得した中古住宅が次のいずれにも該当する住宅であること。

  • 建築後使用されたものであること。
  • 次のいずれかに該当する住宅であること。
    • (イ) 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物 の場合には25年)以下であること。
    • (ロ) 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること(平成17年4月1日以後に取得をしたものに限ります。)。
    • (ハ) 平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、(イ)又は(ロ)のいずれにも該当しない一定のもの(要耐震改修住宅)のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修(住宅耐震改修特別控除の適用を受けるものを除きます。)により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること
  • 取得の時に生計を一にしており、その取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと。
  • 贈与による取得でないこと。

 (2) 取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

 (3) この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

 (4) 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

 (5) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている中古住宅の取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。) があること。

知っておきたい!住宅借入金等特別控除と消費税の関係

マンションを売却したときの確定申告

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、申告をすれば住宅ローンなどの年末残高(12月31日時点)に一定の割合を掛けた金額分を所得税から控除するというものです。

具体的には、居住の用に供した年が平成26年4月1日から平成31年6月30日までの場合で、住宅ローンなどの年末残高の1%を住宅借入金等特別控除とすることができます。

たとえば、平成28年12月31日段階で住宅ローンの残高が1,000万円だとすると……最大で1,000万円×1%=10万円の住宅ローン控除を受けることが可能。

住宅ローン控除を受けることのできる期間は、課税業者から購入した場合だと最大13年間です。当初の10年間は、年間で最大で40万円(つまり、住宅ローンの残高4,000万円×1%)。その後の3年は、住宅ローン拡充措置の計算式によって算出した金額までとなっています。

この控除限度額の規定が適用されるのは、住宅の取得などが特定取得に該当するケース。特定取得とは、売主が事業者で消費税が10%かかる時です。

個人から物件を購入すると控除限度額が下がる

ただし、この特定取得に該当しない場合つまり売主が個人で消費税がかからない時は、控除限度額が引き下がります。

控除限度額は年間で最大20万円(つまり、住宅ローンの残高2,000万円×1%)までとなり、控除の期間も10年に短縮されます。

引用元:国税庁HP 

不動産売買は税金の相談もできる会社を選ぼう

不動産の売買は税金も絡むため非常に複雑です。だから、不動産を購入する場合も売る場合も、税金面をきちんと相談できる会社を選びましょう

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まとめ:中古物件における税金の取扱注意点

同じ金額なら「消費税込み」のほうが、買い手は得

新築一戸建てや一軒家とは違い、中古マンションは個人から購入すると消費税はかかりません。しかし、販売価格が税込み表示のため、不動産事業者は消費税分を価格に付加できていない状況です。

不動産マーケットには課税業者と非課税者が混在していますが、消費税分が利益にならないので、不動産事業者に不利なマーケット。売主の立場で考えると、不動産業者よりも個人の売主が有利です。

一方、住宅購入者の立場で考えると、消費税課税業者か否かによって物件価格は変わらないので有利も不利もありません。

ただし、不動産業者から購入すると、仲介料の課税額が消費税分減ります。また、住宅ローン減税が有利にもなります。総合的に考えれば、購入者は不動産業者から購入したほうが金銭的なメリットは大きいです。

住宅ローンとアフターケアーについて

住宅ローン減税については、中古マンションを購入してから、10年間は還付のような形で住宅借入金特別控除が受けられます。ただし、条件があるのでよく確認しておいてください。

住宅借入金特別控除の金額は、消費税がかかるケースで年間最大40万円。かからないケースでは、年間最大20万円です。

更に控除を受けられる期間も10年と13年と異なるので、不動産事業者から購入した方が有利。

また、不動産業者のほうが、購入後の対応が迅速で丁寧です。リフォーム会社と提携している不動産業者がほとんどなので、不具合への対応体制がすでに出来ています。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
藤崎トオル
現在は資格学校やFP研修期間において簿記講座、経理実務、税法入門、株式投資のための財務分析のセミナーを行う。日商簿記1級、税理士簿記論、財務諸表論、ファイナンシャルプランナーとしてAFP、CFPタックスを所持。