予算不足にならないために知っておきたい不動産購入時の諸経費

中古マンション購入時の費用を把握しよう

中古マンション購入時にはさまざまな諸費用がかかりますが、合計でいくらくらいかかるのかについて、事前に把握しておきたいですよね。

「賃貸で毎月、家賃を払うのはもったいないから、同じ額を払うなら中古マンションを購入しようかな」

と一人暮らしでも思う方はいらっしゃるかもしれません。

実際には、購入する中古マンションや利用する金融機関、不動産会社等によって異なりますが、ここでは条件を設定した上で、それぞれの諸費用をシミュレーションする方法をご紹介していきたいと思います。

中古マンション購入時にかかる諸費用

最初に、中古マンション購入時にかかる諸費用をご紹介します。中古マンション購入時には主に以下のような諸費用(経費)が必要となります。

  • 費用1:仲介手数料
  • 費用2:印紙代
  • 費用3:登記費用
  • 費用4:火災保険料
  • 費用5:ローン手数料/保証料
  • 費用6:固定資産税/都市計画税
  • 費用7:不動産取得税
  • 費用8:消費税

それでは、中古マンション購入時の費用について、それぞれ簡単にご説明します。

中古マンション購入時に必要な7つの費用

費用1:仲介手数料中古

不動産の仲介手数料

マンション購入について不動産会社に物件の仲介を依頼した場合には、購入が決まった時に仲介手数料を支払う必要があります。

 仲介手数料には法律で以下の通り、売買金額ごとに上限が定められています。

  • 売買金額200万円以下の場合・・・売買金額×5%+消費税
  • 売買金額200万円~400万円未満の場合・・・売買金額×4%+2万円+消費税
  • 売買金額400万円以上の場合・・・売買金額×3%+6万円+消費税

 例えば、中古マンションを3,000万円で購入した時の仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円となります。

上記はあくまでも上限額で、購入時に物件の仲介を依頼する不動産会社によって仲介手数料は異なりますが、多くの場合上限額に設定されています。

 費用2:印紙代

収入印紙

売主との間で作成した売買契約書には印紙を貼る必要があります。印紙は2020年3月31日までの間、軽減措置の適用を受けることができ、その額は以下の通りです(一部を抜粋)。

  • 100万円超500万円以下・・・1,000円
  • 500万円超1,000万円以下・・・5,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下・・・10,000円
  • 5,000万円超1億円以下・・・3万円

先ほどと同じく3,000万円で中古マンションを購入した時は、10,000円の印紙を貼る必要があります。 

費用3:登記費用

押印

中古マンションを購入すると、所有権が売主から買主へ移転するため、登記手続きが必要になります。
この所有権移転登記費用については、一般的に買主が負担することになっています。 

登記費用は、税金として納める登録免許税と、登記を代行する司法書士へ支払う司法書士報酬の2つがあります。 所有権移転登記にかかる登録免許税は購入する物件の固定資産税評価額×0.3%(建物)と1.5%(土地)となっています。 

また、司法書士報酬によっては、登記を依頼する司法書士によって異なりますが、おおよそ4万円程度が相場です。 

なお、物件購入時に住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定についても登記費用がかかります。抵当権設定の登録免許税は債権金額の0.1%、司法書士報酬の相場は3.5万円程度となっています。

 費用4:火災保険料

マンション

購入する物件については火災保険に入る方がほとんどです。特に、住宅ローンを利用する場合には必ず加入する必要があります。

保険料は延床面積や築年数、保障内容などによって異なります。 保険期間は10年まで選ぶことができ、期間が長ければ当初の保険料は高くなりますが、総額では安くなります。

費用5:ローン手数料/保証料 

住宅ローンを利用して物件を購入する場合は借入手数料と保証料を支払う必要があります。 借入手数料と保証料は利用する金融機関によって異なります。

また、審査結果次第で異なることも少なくないため、複数の金融機関に審査申込し、比較してみてもよいでしょう。 

費用6:固定資産税/都市計画税

中古マンションを購入し所有すると、固定資産税や都市計画税を支払う必要があります。
固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は固定資産税の0.3%が課税標準です。また、居住用の場合、土地について200㎡までであれば固定資産税を1/6、都市計画税を1/3とできる特例があります。 固定資産税や都市計画税はその年の1月1日時点の所有者に対して課税されるため、年の途中で売買を行うと売主に請求が行くことになります。 固定資産税と都市計画税の取り扱いについては、買主と売主の間で決めることですが、一般的には所有権移転日で日割り計算して買主が支払います。

 費用7:不動産取得税

不動産を取得した人は全員支払う必要のあるもので、土地と建物の固定資産税評価額に対して3%の税金が課されます。なお、平成33年3月31日までであれば宅地の固定資産税評価額を1/2に軽減できる特例が受けられる他、居住用マンションであれば、その築年数に応じて建物の固定資産税評価額から最大で1,200万円を控除することができます。 

費用8:消費税

不動産を買う際、土地については非課税となっていますが、建物は課税対象です。

とはいえ、売主が個人であれば消費税を納める必要がないため、中古マンション売買ではほとんどの場合、消費税はかかりません。つまり通常の売却です。

ただし、不動産会社が物件(中古マンション等)を買い取ってリフォームをして再販するようなケースだと建物について消費税が課税されることになります。

なお、物件そのものに消費税がかからない場合でも、仲介手数料や司法書士報酬には消費税が課税されます。

中古マンション購入にかかる諸費用のシミュレーション

ここでは、先ほど取り挙げた諸費用について、3,000万円の中古マンション(築10年建物2,000万円、土地1,000万円)を3,000万円の住宅ローンを利用して購入する場合にかかる諸費用についてシミュレーションしてみたいと思います。

仲介手数料3,000万円の物件購入時、不動産会社に支払う仲介手数料の上限は以下の通りです。

  • 仲介手数料の内訳3,000万円×3%+6万円+消費税=103.68万円 
  • 印紙代 3,000万円の物件購入時の売買契約書に入貼付する印紙代は10,000円です。 

登記費用 

所有権移転登記にかかる登録免許税の計算には固定資産税評価額を用います。 固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安とすることから、ここでは建物の固定資産税評価額を2,000万円×70%(目安)=1,400万円、土地の固定資産税評価額を1,000万円×70%(目安)=700万円として計算します。

  • 登記費用の内訳建物の所有権移転に関する登録免許税=1,400万円×0.3%=42,000円
  • 土地の所有権移転に関する登録免許税=700万円×1.5%=105,000円抵当権設定に関する登録免許税=3,000万円×0.1%=30,000円
  • 所有権移転に関する司法書士報酬(相場)=40,000円抵当権設定に関する司法書士報酬(相場)=35,000円合計=252,000円 

火災保険

火災保険の保険料については、どの保険会社、どの商品を選ぶかによって異なりますが、ここでは損保ジャパン日本興亜のクイック試算を利用して保険料金の見積もりを算出します。上記サイトにて築10年、延床面積100㎡、家財保険1,000万円で計算してみると、1年払いで51,180円(地震保険あり)、10年一括払いで180,360円(地震保険あり)と計算できます。

 ローン手数料/保証料

ローン手数料/保証料は利用する金融機関や商品、審査結果によって異なりますが、ここではみずほ銀行の住宅ローンを参考に計算してみます。まず、ローン手数料は32,400円です。 

そして、ローンを35年で利用する場合の保証料(元利均等返済)は、1,000万円あたり206,110円~721,470円となっているため、3,000万円の借入では618,330円~2,164,410円となります。

ただし、保証料については住宅ローン金利に0.2%することで一括払いしなくてもよくなります。

 固定資産税/都市計画税 

固定資産税/都市計画税は以下のように計算できます。

固定資産税/都市計画税の内訳 建物の固定資産税=1,400万円×1.4%=19.6万円土地の固定資産税=700万円×1/6×1.4%=1.63万円建物の都市計画税=1,400万円×0.3%=4.2万円土地の都市計画税=700万円×1/3×0.3%=0.7万円合計=22.63万円上記物件について、6月30日に所有権移転する場合、買主の負担分は22.63万円×181日÷365日=11.222万円となります。

不動産取得税

不動産取得税については、新築日が1997年4月1日以降の場合、建物について1,200万円の控除を受けることができます。また、土地については固定資産税評価額を1/2とし、さらに45,000円の控除を受けられるものとします。

不動産取得税の内訳建物の不動産取得税=1,400万円-1,200万円×3%=6万円土地の不動産取得税=(700万円×1/2×3%)-4.5万円=6万円合計=12万円 消費税消費税については個人間売買で、課税されません。

また、仲介手数料や司法書士報酬についてはそれぞれの項目で課税されているとします。 諸費用合計 まとめると、以下の通りです。

  •  仲介手数料:103.68万円
  • 印紙代:1万円
  • 登記費用:25.2万円火災保険料(10年一括):約18万円
  • ローン手数料:約3万円(保証料は後払い方式)
  • 固定資産税/都市計画税:約11万円
  • 不動産取得税:12万円 

諸費用合計:103.68万円+1万円+25.2万円+18万円+3万円+11万円+12万円=173.88万円

一戸建ての中古住宅を購入する場合の諸費用

基本的には、戸建て購入の際も同じような諸費用が発生します。一戸建てとマンションで異なる点は、庭の敷地や樹木などがあること。新しく整地されたところに建っている一戸建てならば、お隣との境界線ははっきりしていると思うのですが、中古一戸建てを購入される場合は、境界線が分からない場合は購入前に土地家屋調査士に依頼して測量してもらいます。土地家屋調査士に支払うための費用が発生する場合もあります。

諸費用を安くする方法がある?

運がよければ諸費用を安くすることができるかもしれません。それは不動産会社を仲介せずに、自分で家を手放したいという人を見つけた場合は仲介手数料を安くできます。親戚に家を売る、同じマンションの住人が遠くに住んでいる両親を住まわせる家を探していたから売った等でたまにそういうことはあります。

ソニー不動産とYahooが共同で運営している「おうちダイレクト」という不動産一括査定サイトは、「セルフ売却」という個人間売買もサイト上で仲介できるようになっております。もし、そうした物件の中に購入したい家があれば見学申込をしてみてはいかがでしょうか。売買成立すれば仲介手数料を大幅に削減できます。

おうちダイレクト公式ページ

マンション購入金額のおよそ6%が諸費用の目安

抑えるところは抑えて資金計画はしっかりと!

中古マンション購入にかかる諸費用について、それぞれの諸費用を計算してみました。結果として、今回のシミュレーションでは諸費用は購入価格のおよそ6%程度となりました。

各諸費用は物件によって異なるため、事前にある程度計算するとともに、不動産会社の担当者に相談して計算してもらうようにしておきましょう。

また、ここではご紹介しませんでしたが、中古マンションを購入後に月々の修繕積立金が値上がりしたり、リフォーム業者にお願いして、お部屋をリフォームすることもあるでしょう。そうした予算も見越して購入の資金計画を進めてください。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。