中古マンションを希望価格で売却するためには色々な注意点があります。それらの注意点を踏まえて売却をしないと失敗してしまいます。今回はそんな失敗談から、中古マンションを売却する際の注意点のお話です。

マンション売却で失敗しやすい注意点

価格と売却方法について

  • マンションを売るときに失敗しないには、どうすれば良いのですか?
  • 初めてのマンション売却なので注意点を教えてください

このようなご相談をいただくことが多々あります。

結論からお伝えすると、中古マンションを売却する際に大事なキーワードは「価格」、「タイミング」、「売却方法」になります。

  • 適切な価格設定
  • 高値が付きやすいタイミング
  • 売却するマンションが相対的に高く見えやすいタイミング
  • 売却方法

これらによって売却価格は左右されてしまうのですが、このことを知らないために失敗してしまった人の話もたくさん聞いてきました。ここからは中古マンションの売却に失敗する人の共通点を見ていきましょう。

中古マンションで失敗した人の共通点

1)査定額の見極めが甘い

まず一点目に査定額の見極めが挙げられます。

複数の不動産会社に査定を依頼するのが通常ですが、一社にしか依頼せずに相場が分からない中で、極端に安い、もしくは極点に高い査定額を受け入れて失敗してしまうケースです。

査定額を算出する時は必ず複数の会社に依頼して比較をしましょう。例えば、ネットで複数の会社に一括査定すると、平均的な査定額を知ることができるので便利です。

おすすめの不動産一括査定サイトは2つあります。

1つは三井のリハウスや野村不動産など大手6社が運営し、業界で最も安心感と知名度がある「すまいValue」。

集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

すまいvalue 公式ページ

2つめはLIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約1500社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。

「高い査定額だから」と安易に受け入れるのではなく、その査定額が実績とノウハウに裏付けられた根拠があるかどうかを見極めることが重要になってきます。

2)全体相場を把握していない

売れる時期に売却活動

続いて、売り出し時期の相場の見極めです。

全ての商品に言えますが、マンションを含む不動産市況は金額が大きいため景気の変動に左右されやすいです。つまり、全体相場として不動産価格が下がっている時に売却をしてしまうと、損をしてしまうと言う事です。

公示地価や、新築、中古のマンション価格推移などの情報はネットですぐに得られますので、不動産会社に聞いた情報だけではなく、自分で情報を取りに行きましょう。更に、エリア的に「再開発の話がある」や「駅が改装される」などの情報があれば、不動産価格は上昇する可能性がありますので、売り時を逃さないよう、常にアンテナを張っておきましょう。

※参考URL 土地総合情報システム

3)売り出し時期(周辺相場)を見誤る

前項では全体的な相場の話でしたが、もう少しミクロな観点からのお話です。

周辺で同じような広さのマンションがいくらで売られているかを確認しましょう。全体相場がいくら売り時だとしても、例えば周辺に同じようなマンションが1割以上安く売られていたら、そのマンションが売れるまでは厳しい環境です。そういう状況の時に無理やり売り出したことで、価格交渉をされ希望価格で売れないケースも少なくありません。

全体相場を見極めた後は周辺相場を必ず見極めましょう。

4)売却しても良い最低価格を決めていない

査定額に納得性があり、全体相場、周辺相場を見極めたら売り出し価格を決めます。

中古マンションですと値交渉も多いので、査定額より少し高めに売り出し価格は設定します。基本的には価格は下げない前提で不動産会社も商談に当たりますが、「妥協点」は早めに決めておいた方が良いです。

例えば、査定額3,000万円で売り出し価格3,200万円に設定したとします。最悪3,100万円だったら売却して良いと言う妥協価格を、売り出す前に不動産会社と決めておくことが失敗しない秘訣です。

妥協価格を決めたらその価格に必ず従いましょう。仮に売り出し1週目で「3,100万円なら買います」という検討者が現れたら「初週で検討者が現れたので3,200万円でも売れるかもしれない」と思わない事です。妥協価格に達すれば時期はどうあれ、早めに売ってしまいましょう。

そもそも初期に来訪した検討者の方が購入意欲は高いですし、いつ周辺環境が変化するかが分からないからです。

5)マンションの室内が魅力的に見えない

マンションの室内が古い、散らかっている、汚いという理由で内見に来られた方が買う気がなくなってしまうというのはよくあることです。

お金をかけて専門業者にクリーニングを依頼するかどうかは汚れ具合によりますが、出来る限り売却前には自分でクリーニングしておきましょう。特に水周りやバルコニーは、購入者が見るポイントであり、新築物件と比較している方は汚れているだけで大きなマイナスポイントになってしまうからです。

とはいえ、なかなか時間がなくクリーニングができないという場合もありますよね。

リフォームプラン付きで売却提案してくれる会社もあるので、「リフォームすればいいマンションになるのにな」という方はこうしたサービスを利用するのも一つの方法です。

パナソニックのリアリエは多忙な売主に代わって、リフォームプラン付きで売却提案する査定サービスです。もちろん、リフォーム代は売主は負担しませんので、クリーニングできない方は、こうしたサービスも賢く利用したいですね。

6)内見対応をおろそかにしてしまう

検討者が現れたら、内見をしてもらいます。お休みが土日の方が多いので、土日に部屋を見たいと言う方が多いですが、稀に平日休みの方もいらっしゃいます。極力、検討者の都合に合わせて内見が出来るよう準備しておきましょう。

貴重品はセキュリティのかかる部屋にまとめておいたり、不動産会社に鍵を預け、自分が会社にいる時にも部屋を案内できたりという工夫が必要です。

極力、家に知らない方を入れたくないと言う理由で、見学者を選んでいると検討者がどんどん減っていきます。なるべく受け入れる体制を整えてから売却活動を行いましょう。

7)諸費用の計算に漏れがある

最後は諸費用についてです。

売却の際も「仲介手数料」「登記費用」「印紙代」「引越し費用」など、諸費用がかかってきます。まず不動産会社に、掛かる諸費用の概算を貰います。その中で自分のローン残債などを加味した上で売却価格を設定しましょう。特に仲介手数料は売却価格によって増減しますので注意が必要です。

諸費用が想定以上に掛かったり、引越し費用を加味していなかったりすることによって、手持ち資金が予想よりも必要になる例も少なくありません。

中古マンション売却の失敗から学ぶ

価格と時期を見極める

全体的な相場や周辺の相場、そして信頼のおける査定額を算出した不動産会社の選定。これらはある程度自分自身の判断で決めなければいけません。不動産会社に任せきりにせずに自ら情報収集をして判断する事が大切になってきます。これらの失敗談を学ぶことによって、マンション売却を成功させて頂ければと思います。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条