マンションを売るときの買取保証。メリット・デメリットを紹介

マンションを売却するときの最も大きな不安は「売却できるか」でしょう。この記事では買い手が見つからなくても不動産会社が直接買い取りをしてくれる「買取保証」について、その特徴やメリット・デメリットを解説しています。

買取保証は、一定期間仲介で一般に売りに出しても買い手が見つからなかったときに、その業者が買取してくれるというサービスです。

マンションの買取保証の特徴

一定期間は仲介で売りに出すので、この期間に買い手が見つかれば売主の希望価格でマンションが売却できます。また、なかなか買い手がつかないときには不動産会社が買い取ってくれるので、いつまでも売れ残ってしまうリスクは避けられます。買取保証で不動産会社に買い取ってもらう際の金額は、当然仲介時の金額よりは低くなります。しかし、だからといって必ずしも買取保証が損であるとは言えません。

マンションは仲介に出さないほうがよいこともある

マンションを売却する際は、誰しも「なるべく高く売ろう」と思うものです。そのため、ほとんどの場合は希望価格で売り出せる仲介を利用する選択がされます。しかし、マンションを売却する際に考えなくてはならないのは、買い手が見つからないと手元にお金は入ってこないことです。

いくら仲介に出しても売れなければ意味はありません。意味はないどころかマンションであれば修繕積立金や管理費、固定資産税は住んでいなくても発生し続けますので、マイナスの場合すらあります。

言い換えると、買い手がつかないような物件を仲介に出す意味はあまりないということ。とくに築年数が経っていてそのまま住めないような物件は、買い手がなかなかつきづらいので、あえて仲介に出さずに初めから不動産会社に買取を依頼したほうがよいです。仲介期間を経てマンションを買い取ってくれる買取保証でなくでも、「不動産買取」や「即時買取」と呼ばれる手法で、不動産会社に直接買い取りを依頼できます。

買取保証のメリット・デメリットに触れながら、どのような人は買取保証にした方がよいのか、または買取保証にしない方がよいのかを解説していきます。

買取保証があったほうが良いケース①：マンションに売却期限がある

買取保証をつけるメリットを最大に受けられるのは、「売却までの期限がある人」です。たとえば、以下のようなケースが当てはまります。

このように、いつまでに手元にお金が欲しいと期限がある場合は、買取保証を利用するのが有効です。たとえ、良い物件であってもタイミングよく買い手が見つかるとは限りません。なるべく仲介で高く売りたいが、期限が来れば多少安くなってもやむなしといった場合には買取保証を利用するとよいでしょう。

買取保証があったほうが良いケース②：買い手が見つからなそうなマンション

築年数が経っていてリフォームが必須となる物件は、買い手が見つかりづらいものの代表格です。しかし、そこまで古くはなくそのまま住める物件は、買い手が見つかるものかどうかの判断が難しいでしょう。そのような「買い手がつくレベルにあるか判断しかねる物件」に関しては、買取保証を利用する価値があります。

買取保証を利用しない方がよい人は2パターンあります。1つは買取保証をつけることで損をしてしまう場合、もう1つは買取保証をつけてもあまり意味がない場合です。

買取保証をつけないほうが良いケース①：築浅マンション

築浅で新しく、そのまま住めるような物件は買い手が見つかりやすいです。『仲介期限が過ぎたから』の理由で不動産会社に買い取られてしまうのはもったいないでしょう。高確率で買い手がつくマンションなら、買取保証をつけずに仲介で売却したほうが良いです。ただし、どうしても短い期間で売却しなければならない理由があるのなら、確実にマンションを処分できる買取保証をつけると安心です。

買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」を結びます。専属専任媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。つまり、買取保証をつけると仲介期間に買い手を見つけるチャンスが減る可能性がある。そんなデメリットもあります。本来なら仲介で売れる物件を、あえて買取保証にして販路を狭めることはおすすめできません。

買取保証をつけないほうが良いケース②：明らかに買い手が見つからなそうなマンション

古くてリフォームが必要となる物件をあえて欲しいと思う人は多くありません。そのため、古い物件はいくら仲介に出しても、買い手が見つかる見込みは薄いです。その場合は、仲介に出している期間のマンションにかかる管理費や修繕積立金などがそのまま損害になってしまいます。

仲介に出して損害を膨らませ続けるくらいなら、仲介期間を経ずに即時買取してもらった方がよいでしょう。古い物件の場合は、マンションに見えない損傷があることも多いです。たとえ仲介で買い手がついても、売却後の一定期間中に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主負担で修繕費用を出さなければなりません。これを瑕疵担保責任と言います。

しかし、不動産会社に買い取ってもらう場合は買い手がプロである不動産業者のため、瑕疵担保責任が免除されるという特徴があるので、売却後のトラブルが避けられます。マンションの維持費をいたずらに負担しないためにも、万が一買い手がついたときの売却後のトラブルを避けるためにも仲介期間がある買取保証は、古い物件の場合おすすめできないわけです。

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