「今住んでいる物件を手放そう」と考えた時、あなたには買取と売却の2つの選択肢があります。
この記事で紹介するのは、そのうちの「買取」についてです。
- 売却とは何が違うのか？
- 両者はどちらのほうが得なのか？
- それぞれのメリットとデメリットは？
マンションの買取について、深く掘り下げますので参考にしてください。
マンションを手放したいと思った時に
「マンション買取」と「マンション売却」の２つの手段
マンションや土地など不動産の「買取」と「売却」は異なる意味です。
不動産会社に直接売るのが「買取」です。
一方、住む家を探している一般人を不動産会社に仲介してもらって一般人に売るのが「売却」と覚えましょう。
買取と売却では相場が変わる
手順や値段の相場も異なりますのでご注意ください。また、全ての不動産業者で、「買取」と「売却」の両方を扱っているわけではありません。
売却、買取、賃貸……これら全てをやっている不動産業者もあれば、買取専門の業者、売却が得意な業者もあります。
買取と売却の比較
分譲マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう場合、マンションを不動産屋に預けて仲介して売却する場合、双方にメリットとデメリットがありますので、それぞれご説明します。
マンション買取りのメリット
- 不動産業者が査定するので、悩まずに済みます。不動産屋が中古マンションを買取する場合は即決・即金。
- 仲介手数料がかからないため、諸費用が少なくて済みます。
- 内覧の準備をする必要がなく、手続きが簡単です。
- マンションの売却を周囲に知られたくない場合などにも良いです。
- 設備修復義務や瑕疵担保を負わなくてもよく、売却後のトラブルも心配がありません。
マンション買い取りのデメリット
- 相場と比較すると価格が下回ってしまう可能性が高いです。
マンション売却のメリット
- 不動産業者に仲介を頼んで売却をすると買取よりも高く売れます。
マンション売却のデメリット
- いつ売れるかは不明。販売期間が長期化する可能性があります。
- 内覧のスケジュールの調整や内覧毎に部屋の整頓など、売り手側の負担が大きくなります。
- 売却を近所に知られてしまう可能性があります。
このように、マンションの買取と不動産業者に預けるのとでは、全く逆の特徴があります。
マンション買取りの流れをざっくりと説明
マンション買取の主な流れ
- 机上査定
- 現地確認（内見）
- 業者から買取金額と条件の提示
- 売買契約の締結と手付金の受領
- 残金の受領と引き渡し
マンションを買い取ってもらうと損？
さて、ここから本題になります。
先述したように、マンション買取のデメリットは、相場よりも価格が下回ってしまうことです。
おおよそですが、新しく住みたい人を不動産業者に仲介してもらって住みたい人に家を売るより、買取価格は約7割くらいまで下がってしまうのが一般的です。
何故、マンション買取は売却と比較してそこまで価格が下回ってしまうのでしょうか？
マンションの買取り価格が安くなってしまう理由
不動産業者が買取をして一般客に販売する場合、不動産業者が一度物件を所有します。
そのため、購入時に税金などの諸経費が発生。また、売却するまでの管理費や修繕積立金などのランニングコストも、不動産業者が負担しなくてはいけません。
不動産会社がリノベーション費用を出す
また、クリーニングやリノベーション、リフォームなどの付加価値をつけて再販することも多いのですが、それらの費用も不動産業者が負担をしています。
不動産業者はスケールメリットを生かし、付加価値分の費用圧縮や販売価格の高値追及などで負担分を圧縮させていますが、全てを吸収するのは難しいケースがほとんどです。
マンションを安く買取りをしないと不動産業者に利益がでないので、買取価格は一般に販売するよりも安くなってしまいます。
そのため、買取りを選ぶと金額上では損をしてしまうでしょう。
売却を選ぶのが一般的
事情にもよりますが、マンションオーナーがマンションを手放す際には売却を選ぶことが多いので、売却のほうが一般的と言えます。
マンションを売却する時は一括査定サイトがあるので、そこで住所や間取りを入力して査定額を出してもらうと良いです。
いろんな一括査定サイトがありますが、大手企業が運営している信頼性の高い査定サイトを2つご紹介します。
おすすめ物件一括査定サイト
一つは大手不動産業者６社が運営している「すまいvalue」です。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。
2つ目はLIFULL HOME’Sが2014年に始めたHOME’Sです。約1500社の不動産会社が登録しています。
では、金額上では損をしてしまうのにマンションを買取してもらう方が良いのは、どのようなケースでしょうか？
買取を選ぶほうがいいケースとは？
売却と比べて金額が安くてもマンションを買い取ってもらう人もおります。
序盤でも記載しましたが、以下のような事情の方が多いです。
住む予定のないマンションを相続したので早く処分したいケース
今、最も多い買取相談は相続になります。
たとえば、親がたくさんマンションを所有していて亡くなった場合、相続人には多額の相続税が発生します。
住んでいなくても、管理のための修繕積立金がかかってしまうでしょう。中には相続税が払えない人もいますが、税務署はマンションが売れるのを待ってはくれません。
そのため、即決即金でマンションを買取してもらい相続税を払う方も一定数存在します。買い替えではなくローンも完済しているのであれば買取はオススメの方法です。
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離婚をして家を早く売却したい人
夫婦の時は共有財産の家ですが、離婚をした時に2人で家を分けることはできません。現金に換えてしまえば2人で分割できます。
築浅や新築ならば売却でも早く購入希望者は現れると思いますが、1か月以内に売れるような保証があるわけではありません。
それならば安くなっても確実な、不動産買取を選ぶ場合もあります。
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今すぐお金が必要な人
今すぐお金が必要な人は、それこそ経済上の問題。売却だと仲介手数料など諸経費がかかります。
近所に知られたくない人
近隣トラブル等で引越し自体を知られたくない人も多いです。しかし売却の場合は、SUUMOなどの不動産ポータルサイトに売却の情報が出てしまいます。
家を売却しようとしていることが、ご近所さんにバレてしまうことも考えられるでしょう。そのような事態を避けるために、買取を選ぶ方もおります。
不動産買取を検討するのなら、まず買取博士の無料査定。現状のまま、いくらで売れるか知りたい人に最適のサイトです。
住み替えを急ぐ人
最後に、特殊な例が住みかえです。
購入したマンションに住んでいても、子供ができた等でマンションが手狭になり、一戸建てや広めのマンションへ引っ越す人もいます。
内装や設備の老朽化が著しい場合
購入希望者は、内覧をしてから購入を決めます。
その際に内装が汚く、設備の老朽化が進んでいると第一印象が悪く、思っていたように売却が進みません。
自分でリフォームをして内装や設備交換をして売却することも出来ますが、売却時期や売却価格が決まる前にリフォーム代などの資金が必要となるため、リスクが大きく、お部屋の状態に左右されない買取を選ぶ方もおります。
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もしも、住宅ローンを完済できなかったら？
住み替えでマンションを買う場合、住宅ローンで購入する人が大半です。
次の家を買う際、売ったお金で住んでいるマンションの住宅ローンの残債を払って、新たに次の家を買うのがセオリーですが、そうなると売れてからでないと新しい家を買うことができません。
急いでいない方は売れてから探すのもいいのですが、中には住みたい家が先に見つかることもあるでしょう。すると、手持ちのマンションが売れるまで、新しく買いたい家が残っているとは限りません。
住み替えローン
そんな時に有効なのが「住みかえローン」という住宅ローン。住みかえローンとは、マンションを買取してもらう金額が残債を下回ってしまう時に、新しく買う家の金額と、残債分を一緒に組むローンのことです。
たとえば、マンションの残債が2,000万円あるとします。しかし、マンション買取の金額が1,500万円だったとすると、500万円足りません。次に買いたい家の金額が2,500万円とすると……以下のようなローンを組むことになります。
買いたい家の金額（2,500万円）＋残債の足りない金額（500万円）＝3,000万円
このような場合に、マンションを買取してもらい、新しく家を買うという人もいるのです。
マンション買取という方法ではなく、ほぼ確実にすぐ売れるように相場より10～20％割引の値段で売りに出す方法もあります。
このように、すぐにまとまった額の現金が欲しいのでなければ、売れる確率の高い値段で売却する手段もおすすめです。このようなケースならば、不動産業者に「高く売るより早く売りたい」と意向を伝えれば良いでしょう。
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マンションの買取価格の相場を調べる
続いて、マンション買取の相場を把握する方法をお伝えします。
概算の相場
まずは、概算として、通常の売買相場の約70％の価格と考えてください。
通常の不動産の売買相場を知るには、ふじたろう（https://www.fujitaro.com/）などの相場検索サイトを参考にしてみましょう。
- 「物件名」や「住所」「最寄り駅」などで検索すると地図上に物件が表示されます。
- 「平均相場情報」をクリックすると、築年数と部屋の広さに応じた平均単価が表示されます。
仮に平均の平米単価が50万円だった場合、ご自身のマンションが60平米だとして、3,000万円が不動産売買の相場になります。
買取価格の相場は、この60〜70％なので、1,800〜2,100万円となります。
より詳細な相場
手放すマンションは1つしかないので、買い取ってもらう業者は1社だけとなります。
しかし、1社だけに見積もりをすると、それは「ほぼ言い値」になってしまいます。そうならないように複数の業者に査定をしてもらいましょう。
たとえば、5社に査定金額を出してもらい、各社の査定価格が以下の金額だったとしましょう。
- 2,000万円
- 2,100万円
- 2,200万円
- 2,300万円
- 2,400万円
すると、平均の2,200万円が買い取り価格の相場となります。
損をしない不動産業者の選び方
とはいえ、ここまで査定依頼をすると相場はあまり関係ありません。
1番価格の高いところに買い取ってもらいましょう。中には、社有物件が少なく、多少高くても買いたい業者がいます。
（業界用語でお腹が空いている業者といいます。笑）こういった業者に当たればラッキーです。
マンションの買取に関するまとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
「マンションの買取は本当に損をするのか？」への返答は、確かに金額上では相場を下回るため、損をします。
しかし、金額場では損をしてもマンション買取のほうがメリットのある人もいるでしょう。
とくに住みかえの方や相続対象の方は、買取を積極的に検討しても良いと思います。
買い取りを検討するのであれば、以下のサイトがおすすめです。
記事監修者 玉井 伸樹
（株）ウィルゲイツ・インベストント勤務。ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て（株）ウィルゲイツ・インベストントの創業メンバー。不動産、建築と広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、1級建築士。HP:http://www.willgi.co.jp/
