「今住んでい物件を手放そう」と考えた時には、買取と売却の2つの方法があります。ここで紹介するのは、そのうちの「買取」について。売却とは何が違うのか、両者はどちらのほうが得なのか、それぞれのメリットとデメリットは……?マンションの買取について、深く掘り下げますので参考にしてください。

手放したいと思った時に

「マンション買取」と「マンション売却」の2つの手段

マンションや土地など不動産の「買取」と「売却」は異なる意味です。不動産会社に直接売るのが「買い取り」、住む家を探している一般人を不動産会社に仲介してもらって一般人に売るのが「売却」と覚えましょう。手順や値段の相場も異なりますのでご注意ください。

また、どこの不倒産業者でも「買取」と「売却」の両方をやっているわけではありません。売却も買取も賃貸も全てやっているところもあれば、買取専門の業者、売却が得意な業者もあります。

買取と売却の比較

不動産売却は難しい

マンションを不動産会社に直接買い取ってもらう場合、マンションを不動産屋に預けて仲介して売却する場合、どちらにせよメリットとデメリットがあります。それをご説明します。

買い取りのメリット

  • 不動産業者が査定するので悩まず、不動産屋がマンションを買取する場合は即決・即金。すぐにお金が入金されますし、売れる保証もあります。
  • 近隣にマンションの売却の件を知られたくない場合などにも良いです。(近隣トラブルなど。)

買い取りのデメリット

  • デメリットは相場と比較すると価格が下回ってしまう可能性が高いことです。詳細は後述します。

売却のメリット

  • 不動産業者に仲介を頼んだ場合は、マンションの買取よりも高く売れます。

売却のデメリット

  • 売却は買取と異なり、マンションがいつ売れるかがわかりません。1週間で売れるかもしれないし、2年かかるかもしれません。売りたいマンションなのに売れる保証がないのです。
  • マンションの売却は契約が成立してもすぐにお金は入りません。それどころか、最初に不動産屋に媒介手数料を支払います。初めは出ていくお金・手間が多い。

このように、マンションの買取と不動産業者に預けるのとでは、全く逆の特徴があるのです。

買い取りをざっくり説明

主な流れ

申込書・契約書への記入
マンション買取の流れはとてもシンプルです。ブランド品を査定してもらって、買い取ってもらうのと大きな違いはありません。査定自体はもちろん無料です。
  1. 机上査定
  2. 現地確認(内見)
  3. 業者から買取金額と条件の提示
  4. 売買契約の締結と手付金の受領
  5. 残金の受領と引き渡し

マンションを買い取ってもらうと損?

不動産やマンションの査定

さて、ここから本題になります。

先述したように、マンション買取のデメリットは、相場よりも価格が下回ってしまうことです。おおよそですが、新しく住みたい人を不動産業者に仲介してもらって住みたい人に家を売るより買取価格は約6割~7割まで下がってしまうでしょう。では、マンション買取は売却と比較してそこまで価格が下回ってしまうのでしょうか?

マンションの買取り価格が安くなってしまう理由

リノベーション、リフォーム

まず、不動産業者が買取をして一般客に販売する場合ですが、当然ながら不動産業者は相場の価格帯で販売します。相場より高く売るのは難しいからです。

クリーニングやリノベーション、リフォームをしてリノベーションマンションとして再販します。さらには自分たちの利益もとって売るので、3,000万円で売ろうとしているならば2,000万円以下で買うでしょう。

つまりマンションを安く買取りをしないと、不動産業者に利益がでないわけです。

そのため、買取価格は売却の相場よりも下回ってしまいます。そのため、買取りを選ぶと金額上では損をしてしまう、ということです。

多くのマンションオーナーがマンションを手放す際には、売却を選びますので、こちらのほうが一般的と言えるでしょう。売却の場合、一括査定サイトがあるので、そこで住所や間取りを入力して査定額を出してもらうと良いです。いろんな一括査定サイトがありますが、大手企業が運営している信頼性がある査定サイトを2つご紹介します。

おすすめ物件一括査定サイト

一つは大手不動産業者6社が運営している「すまいvalue」です。集客力が高く、すでに獲得している購入希望者の「顧客名簿」が豊富にあります。保有する顧客の中からも候補者を探してくれるので、早期売却につながります。

すまいvalue 公式ページ

2つ目はLIFULL HOME’Sが2014年に始めたHOME’Sです。約1500社の不動産会社が登録しています。

では、金額上では損をしてしまうのに、マンションを買取してもらう方がいいケースはどのような場合でしょうか?

買取を選ぶほうがいいケースとは?

空家、相続、売却

売却と比べて金額が安くてもマンションを買い取ってもらう人もおります。

序盤でも記載しましたが、以下のような事情の方が多いです。

住む予定のないマンションを相続したので早く処分したいケース

今、最も多い買取相談は相続になります。例えば、親がたくさんマンションを所有していて亡くなった場合、相続人は多額の相続税が発生します。住んでいなくても、管理のための修繕積立金がかかります。中には相続税が払えない人がもいますが、税務署はマンションが売れるのを待ってはくれません。

そのため、即決即金でマンションを買取してもらい買相続税を払うという方も一定数存在します。買い替えではなくローンも完済しているのであれば買取はオススメの方法です。

離婚をして家を早く売却したい人

夫婦の時は共有財産の家ですが、離婚をした時に2人で家を分けることはできません。現金に換えてしまえば2人で分割できます。

築浅や新築ならば売却でも早く購入希望者は現れると思いますが、1か月以内に売れるような保証があるわけではありません。それならば安くなっても確実な、不動産買取を選ぶ場合もあります。

今すぐお金が必要な人

今すぐお金が必要な人は、それこそ経済上の問題。売却だと仲介手数料など諸経費がかかります。

近所に知られたくない人

マンションを手放すことを近所に知られたくない人は意外と多いもの。近隣トラブル等で引越し自体を知られたくない人も多くいます。売却の場合、SUUMOなどの不動産ポータルサイトに売却の情報が出てしまいますので、家を売却しようとしていることが、ご近所さんにバレてしまうことも考えられるでしょう。そのような事態を避けるために、買取を選ぶ方もおります。

住み替えを急ぐ人

最後に、特殊な例が、住みかえです。購入したマンションに住んでいても、子供ができた等でマンションが手狭になり、一戸建てや広めのマンションへ引っ越す人もいます。

もしも、住宅ローンを完済できなかったら?

住み替えでマンションを買う場合、住宅ローンで購入する人が大半です。次の家を買う際、売ったお金で住んでいるマンションの住宅ローンの残債を払って、新たに次の家を買うのがセオリーですが、そうなると売れてからでないと新しい家を買うことができません

急いでいない方は、売れてから探すのもいいのですが、中には先行して新しい家を探していて、住みたい家が先に見つかることもあるでしょう。そうなると、手持ちのマンションが売れるまで、新しく買いたい家がまだ残っているとは限りません。そんな時に有効なのが、「住みかえローン」という住宅ローン。住みかえローンとは、マンションを買取してもらう金額が残債を下回ってしまう時に、新しく買う家の金額と、残債分を一緒に組むローンのことです。

例えば、マンションの残債が2,000万円あるとします。しかし、マンション買取の金額が1,500万円だったとすると、500万円足りません。次に、買いたい家の金額が、2,500万円とすると……以下のようなローンを組むことになります。

買いたい家の金額(2,500万円)+残債の足りない金額(500万円)=3,000万円

このような場合に、マンションを買取してもらい、新しく家を買うという人もいるのです。

マンション買取という方法ではなくて、売却でもほぼ確実にすぐ売れる様に相場より10~20%割引な値段で売りに出すという方法もあります。このように、すぐにまとまった額の現金が欲しいのでなければ、売れる確率の高い値段で売却する手段もおすすめです。このようなケースならば、不動産業者に「高く売るより早く売りたい」と意向を伝えれば良いでしょう。

すまいvalue 公式ページ

マンションの買取価格の相場を調べる

不動産の査定

続いて、マンション買取の相場を把握する方法をお伝えします。

概算の相場

まずは、概算として、通常の売買相場の60~70%の価格と考えてください。

通常の不動産の売買相場を知るには、ふじたろう(https://www.fujitaro.com/)などの相場検索サイトを参考にしてみましょう。

  1. 「物件名」や「住所」「最寄り駅」などで検索すると地図上に物件が表示されます。
  2. 「平均相場情報」をクリックすると、築年数と部屋の広さに応じた平均単価が表示されます。

仮に平均の平米単価が50万円だった場合、ご自身のマンションが60平米だとして、3,000万円が不動産売買の相場になります。

買取価格の相場は、この60〜70%なので、1,800〜2,100万円となります。

より詳細な相場

手放すマンションは1つしかないので、買い取ってもらう業者は1社だけとなりますが、1社だけにしか見積もりをお願いしないと、それは「ほぼ言い値」ということになってしまいます。そうならないように複数の業者に査定をしてもらいましょう。

例えば、5社に査定金額を出してもらい、各社の査定価格が以下だったとしましょう。

  • 2,000万円
  • 2,100万円
  • 2,200万円
  • 2,300万円
  • 2,400万円

そうすると、平均の2,200万円が買い取り価格の相場となります。

損をしない不動産業者の選び方

とはいえ、ここまで査定依頼をすると相場はあまり関係ありません。1番価格の高いところに買い取ってもらいましょう。

中には、社有物件が少なく、多少高くても買いたい業者がいます。(業界用語でお腹が空いている業者といいます。笑)こういった業者に当たればラッキーです。

まとめ

マンションの買い取りは本当に損をする?

「マンションの買取は本当に損をするのか?」という疑問への返答ですが、確かに金額上では相場を下回るため、損をします。

しかし、金額場では損をしてもマンション買取のほうがメリットのある人もいるでしょう。とくに住みかえの方や相続対象の方は、買取を積極的に検討しても良いと思います。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
関口
不動産歴10年の不動産屋さん店長。資格は宅地建物取引士、損害保険募集人(主に火災保険)、住宅ローンアドバイザー。某大手不動産会社に勤務していたとき、マンション売買の仲介の営業で埼玉県No1になったこともある売買のプロ。