マンション売却を考えているものの「どこに査定をお願いしたら良いのか分からない、失敗したくない」という方は必読!売却において一番大切な事は「査定」を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたい「マンション売却20ヶ条」をお話します。

目次

必ず読みたいマンション売却の20ヶ条

査定で自分のマンションを評価を知る

マンションの査定額は不動産会社によって異なります。それは不動産会社自体に強み弱みがあるからです。一見、査定額が高い不動産会社に依頼するほうがメリットがあるように感じられるかもしれません。しかし、一概にそうとは言い切れないのです。何故なら、どれだけ査定金額が高くても実際に売却できなければ意味がないから。大事なのは査定金額よりも、キチンとマンションを売却できるかどうか、です。

マンション売却において大事な「査定」から「売却活動」に至るまでの流れに沿って、ポイントとコツをまとめました。

マンション売却前の事前準備と調査

マンションのパンフレットと申込書

1)売却のための書類は用意しておこう

マンションの購入検討者によっては「リフォーム計画を見たい」や「管理の詳細を見たい」など、住宅に関する細かな要望をする方もいます。その方に対して「確認して後ほどご連絡します」と言うのと、すぐにマンションの資料を見せるのとでは印象が大きく変わります。査定前から管理規約集など、そのマンションを購入した時の書類を全て用意しておきましょう。

2)周囲のマンション相場を自分で調べる

マンションの売却の相談や物件の査定を不動産屋に依頼する前に、自分でおおよその価格相場を把握しておきましょう。そうすることで、不動産会社が提示してきた売却金額が高いか低いかを、おおよそですが判断できます。売却金額の相場を自分で調べる方法はいくつかありますが、おすすめは「REINS Market Information※」というサイトです。

REINS

このサイトを利用すれば、沿線(中央線、有楽町線、田園都市線)や駅名(吉祥寺、豊洲、新宿)などを指定して、ご自身のマンションの所在地周辺で成約をした事例の単価/㎡を調べる事ができます。直近1年の、マンションの売却取引情報を「横軸を築年数」「縦軸を単価」としてそれぞれグラフにしてくれるので分かりやすいですね。このように、過去の周辺のマンションの売却価格の流れをつかむことが大事です。

東急東横線の学芸大学の単価分布

REINS Market Information

3)周囲のマンション売り出し価格を自分で調べる

マンションの売却は査定額と同じくらい「売り出し価格」も大事な要素です。売り出し価格とは、実際にネットやチラシに記載されている価格のこと。中古マンションだと、その売り出し価格から値引き交渉が入ることが多いので、売り出し価格は査定価格よりも少し高めに設定するのがコツです。

周囲のマンションの売り出し価格や相場を調べる方法は簡単。ネット検索をすれば良いのですが、ここでは一番メジャーなSUUMOをご紹介しておきます。こちらのサイトの「中古マンション」を検索すれば、現在売り出されているマンションの一覧を確認する事が出来ます。

SUUMO中古マンション(関東)

4)マンション査定を依頼

書類を用意し、自分で相場のチェックを行った後はいよいよ不動産会社にマンション売却金額の査定依頼をしましょう。なお、一般的には不動産会社は無料でマンションの売却査定を出してくれます。

  • ステップ1 机上査定
    簡単な机上査定はネットから依頼が出来ます。今では「不動産査定一括サイト」というものがありますので、そこでマンションの情報を入力すれば複数の会社に一括で査定依頼が出来ます。ほとんどの一括査定サイトでは料金はかかりませんので、無料で依頼ができます。
    おすすめは大手不動産会社6社に一括して査定依頼が可能な、すまいValueです。
  • ステップ2 訪問査定
    より詳細な査定額を出してもらうために、机上査定の結果から判断して訪問査定を依頼しましょう。内装、日当たり、眺望などを見てもらえば、より正確な物件の査定額を出してくれます。

その他、自動査定のサービスもありますが、実際に不動産会社に査定を依頼して、訪問してもらうのが一番安心です。

マンション売却の査定結果から仲介会社の選び方と契約手続き

不動産の契約

5)査定結果の補正に着目

査定金額は不動産会社によって異なります。マンションの査定額を算出する時には、基本的には周辺事例比較法を使います。この方法は読んで字のごとく、周辺で成約した同じような物件を比較し、査定額を算出します。

不動産会社はどこも同じような事例を元に算出するのですが、不動産会社やその担当者によって「補正」がかかり、不動産価格が上下するので、不動産会社によってマンションの査定額が異なってくるのです。

6)売却の査定価格の根拠を確認

マンション売却の査定において一番注意するべきことは「査定価格の根拠」をヒアリングする事です。その価格の根拠が「周辺で販売実績がある」や「このエリアでマンションを何戸も売却したことがある」など実績に基づく査定額であれば一番良いです。

決して「査定額が高いから」という理由だけで選んではいけません。不動産屋が提示する査定額に根拠がなければ、結局は売却活動をしても成約出来なく、価格を下げざるを得ない状況にもなり得るからです。

7)媒介契約の種類を理解

住宅を売買するときの契約書

まずよほど急ぎでいない限り、業者による「買取」は選ばないようにしてください。価格が安くなるからです。下手をすればローン返済に大きな影響を与えてしまい、自己資金を大きく減らす危険性もあるでしょう。

不動産会社が売買をサポートしてくれる媒介契約は「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の3種類があります。

  • 一般媒介契約 :複数の会社にマンションの売却を依頼する事が可能。不動産会社は売却の報告義務はなし。
  • 専属専任媒介契約 : 1社にしかマンションの売却を依頼できず、自分で購入者を見つけた場合にもその不動産会社に仲介をお願いする必要あり。その1社から1週間に1回以上、売却の報告を受ける。
  • 専任媒介契約 :専属専任と似ているが、違いは自分でマンションの購入者を見つけた場合にどの不動産会社に仲介を依頼しても良い、売却活動の報告は2週間に1回以上という点です。

8)どの媒介契約が良い?

  • 人気物件の場合(駅から近い、人気のエリアなど)
    複数の会社に依頼できる一般媒介契約が有利になります。人気物件の場合、どの不動産会社でもすぐに売却できることが予想できるため、積極的に物件情報を掲載、広告します。結果として、早期に多くの問合せが入ることが予想されます。
  • そこまで人気物件ではない場合
    専属専任媒介契約が一番良いです。一般の方が「複数の会社に依頼出来て良い」と思う方もいると思いますが、逆に言うと「その物件を売るための広告費や人件費がかけにくい」という事になります。経費をかけて宣伝して、他社のお客様が購入することになったら利益が出ないどころか赤字です。専属専任はそのマンションを売却すれば必ず仲介手数料が貰えるので、不動産会社もそのマンションを売却するために広告費用と人員を投下しやすいのです。専任媒介契約でも良いですが、結局自分で購入者を見つけても契約は不動産会社に依頼することになるので、専属専任の方が良いでしょう。

売却活動のチェックと内覧の対応

9)不動産会社からの報告をチェック

媒介契約が専属専任または専任の時には、定期的に不動産会社から売却活動の報告があります。その報告は詳しく聞いておきましょう。

  • 購入への問い合せが何件あったか
  • 何名がマンションに見学に来たか
  • その方々のプロフィールはどのようなものか
  • マンション購入の検討具合はどの程度か
  • 再来する予定の方はいるか

等です。今後、マンションの販売価格を下げるかどうかの判断をするためには、見学者の詳細を把握しておくと良いでしょう。

10)なるべく多くの内覧対応に応じる

内覧

マンションの購入検討者の中には平日が休みの方もいらっしゃるので、平日の夜などに物件を見学希望する場合があります。ご家族の方のご予定などにもよりますが、なるべく見学者の都合に合わせて、一人でも多くの方にマンションを見てもらいましょう。その母数が増えれば増えるほど、早く売却出来る確率が上がります。

11)オープンルームの活用も検討

見学者一人一人と予定を調整してマンションを見せる以外に「オープンルーム」という手法があります。これは例えば「日曜の10:00~18:00まで部屋の中を開放します」という内容のものです。つまり、通りがかりの方や同じマンションに住んでいる方が自由に部屋を見る事が出来るので、内覧予約者以外の見学者を取り込めるという事です。

中古マンションを購入する方の多くは周辺に住んでいる方です。平均すると住み替えする方の過半数はお子様の学区が変わらない近所で引っ越すケースが多いそうです。通りがかりの方でもふらっと内見して、そのまま購入に至る可能性も十分にありますので、問合せが少ない場合はオープンルームも活用してください。

この時の注意点は、貴重品には気を付けること。見学の際には、もちろん不動産会社の担当者が立ち合いますが、貴重品は事前にセキュリティのかかる場所へと移しておきましょう。

12)査定に影響?クリーニングの注意点

「マンション売却のためにハウスクリーニングを入れたほうが良いか」という質問を良く受けますが、あまりに汚れていない限りは特段必要ない場合が多いです。ただし、水周りの汚れやバルコニーの汚れに関しては購入検討者も敏感なので、ご自身で掃除をしておくようにしましょう。

業者にお金を払ってクリーニングをお願いしたからと言って高く売れるわけではありません。ただし、綺麗にしておくのに越したことはありませんから、時間があれば自分で掃除をしておくと良いでしょう。

売却期間と価格を下げるタイミング

13)売却期間は査定後3ヶ月を目安に

マンションの売却期間は一旦3ヶ月を目処に見ておきましょう。どこかで期間を切っておかないと、価格の精査がしにくいからです。

一般的には広告活動を行って、周辺に対して「マンションを売り出している」と認知させるのに概ね3ヶ月程度かかります。そのため、マンションの売却期間は3ヶ月を目処にすることが多いです。

14)競合マンションが出てきても慌てない

同じような広さ、駅距離、階数のマンションが周辺で出てきた時には注意が必要です。そのマンションがご自身の不動産よりも高く売りに出されていたら良いですが、安く売りに出されていたら、その価格に連動してご自身のマンションの価格も下がるケースが多いです。

そういう時は、売却期限が決まっていないのであれば、その競合マンションが売却するまで待つのも1つの手。周辺に安いマンションがあるタイミングで値交渉に応じても、中々自分の希望額には達しないからです。

15)販売価格を下げるタイミングは慎重に

マンションの販売価格を下げるタイミングは、先述した「3ヶ月」と「競合マンションの価格相場」の状況によって考えた方が良いです。まず3ヶ月を目処にマンション見学者の数を確認します。特段減っていないようであれば、もう1ヵ月程度同じ価格で様子を見るのは有りかと思いますが、明らかに減っているのであれば、もう一段階、販売価格を下げて再度売り出すと見学者が増える可能性があります。

また、早く売る必要があるのに競合物件が出てきて時は、思い切って価格を下げるのも1つの方法です。競合物件があるとどうしても比較をされてしまい見学者自体が減る可能性があるので、売り出し価格を下げて見学者を維持する方を優先させましょう。

16)価格交渉の注意点

マンションを購入しようとしている人は、誰でも安く物件を購入したいもの。だから、とりあえず値下げ交渉をしてみる、という方も少なくありません。マンション購入検討者から売価交渉があった場合は、不動産会社の担当者には必ず値下げをする「理由」を探って貰いましょう。「月々の返済を○○万円に抑えたいから」など明確な理由がない限りは交渉に応じないで済むかもしれません。

内覧者の数との兼ね合いもありますが、特に、売却初期の段階では安易な値交渉には応じずに粘り強く交渉しましょう。

より高い値段でマンションを売却するためのヒント

17)周辺で大規模な新築マンションはないか

マンションを高く売りやすいタイミングは、先述したように周辺マンションの状況や相場によります。もし大規模で高額な新築マンションが周辺に建つ時には、その新築マンションがお客さんを集めてくれる上に、その新築マンションの価格に連動してご自身のマンションも高く売れる可能性が高くなります。事前に、周辺で新築マンションの供給予定はないかの確認をしておきましょう。

18)周辺で同じようなマンションがないか調べる

先述したSUUMOやご自宅のポストに投函されるチラシなどを見て、周辺で同じようなマンションが供給されないかを必ず確認しておきましょう。先述した通り、同じようなマンションが安く売られている場合には同時期に売り出す事は得策ではありません。

19)査定も売却も不動産会社をキチンと選ぶ

,確認・チェック

マンション売却ステップのなかで、実はここが一番重要です。信頼して任せることができる不動産会社を選べば、失敗しないのです。売却までの複雑な手続き、売却後の税金や必要な費用についても相談できる不動産会社を選んでください。

査定額ももちろん大事ですが、査定の応対が「丁寧であるか」「素早いか」は不動産会社を選ぶ時に重要になります。その応対がそのままマンション購入検討者にも反映されるので、査定額以外の要素も加味した上で不動産会社を選びましょう。

また、両手仲介にこだわって、囲い込みする不動産業者にも注意が必要です。両手仲介とは、売主も買主も見つけて、不動産会社が両方から手数料(通常3%程度)を取ることです。囲い込みをされると、他社経由で買主候補が見つかっても、不動産会社が断ってしまうため、機会損失が発生します。

その点を考慮すると、例えば、ソニー不動産は買主からしか手数料を取らないので、囲い込みされる心配がありません。

20)不動産会社の取り扱い物件を確認する

大きな要素ではありませんが、その不動産会社が売却以外に賃貸や土地活用、不動産投資物件などを扱っていれば尚良いです。例えば、土地活用も扱っている不動産会社ならば、土地を売るときの客層を「駐車場にする」という方にまで広げることが可能。

また、投資用不動産を扱っていれば投資家も客層に入ってくるでしょう。事例としては多くはないと思いますが、多種多様な不動産を扱っている不動産会社の方が間口は広がるのは確かです。

不動産会社と売り出すタイミングが大事

マンション売却では自ら確認しよう

マンション売却において「査定」は非常に大事な役割を持っています。その査定額、その査定を算出した不動産によって、今後の売却活動が成功するかどうかは大きく変わってきます。

マンション売却時の相場など……自分で調べられるところは調べつつ、今回記載した20のポイントに気を付ければ、マンションを早く、そして高く売却できる可能性は上がるでしょう。ぜひ実践してみてください。

マンション査定したら300万円以上の差があった・・・

試しに、マンションの査定を依頼してみたら、不動産会社によって300万円以上の差があった!という報告を頂きました。ネットでの売却査定なら1〜2分の入力作業で、その日に査定額の連絡がくる会社も多数あります。

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<査定が依頼できる不動産会社の例>

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条