この記事は住み替え支援機構の評判と活用方法についてまとめた記事です。住み替え支援機構のマイホーム借上げ制度は使いにくさもあり、認知度が低いです。どのような制度であるか、その実態に迫ります。

住み替え支援機構とは

何をするところなのか

住み替え支援機構

住み替え支援機構の正式名称は「一般社団法人移住・住みかえ支援機構」と言います。2006年4月18日に設立されました。住み替え支援機構では50歳以上のシニアを対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として転貸する「マイホーム借上げ制度」を実施しています。

特徴としては制度を申し込み後、1人目の入居者が決定以降は、空室が発生しても賃料保証があることです。賃料保証の目安としては査定賃料下限の85%となります。また終身にわたって借上げるので、安定した賃料収入を見込むことが可能です。

住み替え支援機構の活用方法とは

マイホーム借上げ制度の目的

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この制度の目的としては、50歳以上の世帯で住宅が不要になった人から住宅を借り上げ、若い世帯に転貸して、既存の住宅ストックを効率的に循環させるところにあります。せっかくの住宅という社会的資産を無駄にスクラップアンドビルドすることなく、うまく生かすことで循環型社会に適応させていく制度です。

低い認知度

しかしながら、この住み替え支援機構が行っているマイホーム借上げ制度ですが、ご存じない方も多いと思います。住み替え支援機構自体は2006年に設立されているため、今年で設立から10年目を迎えます。10年間行っている制度としては、認知度が低すぎます。そこには制度設計上、問題点があり、使いにくい制度であることが背景にあります。

マイホーム借上げ制度について

1)対象年齢

マンション物件の内覧・内見

そこで住み替え支援機構が行っているマイホーム借上げ制度について、その仕組みを少し解説していきましょう。まず、1つ目の特徴として、対象者が50歳以上に限定されているという点です。年齢制限があると、かなりハードルが上がります。50歳以上の方が広い住宅が不要になったとはいえ、新たに家賃を払ってまで狭い家に住み替えるかどうかは疑問です。現在の家で住宅ローンの返済が間近であれば、そのまま住むでしょうし、狭い家に引っ越してしまえば、子供や孫が帰って来にくくもなります。

この年齢制限については、住み替え支援機構も問題視しており、新築住宅時に住み替え支援機構が認めた耐久・耐震性基準を満たし、長期にわたるメンテナンス体制を備えた新築住宅であれば「かせるストック(正式名称:移住・住みかえ支援適合住宅)」として認定されます。新築時に「かせるストック」に認定されれば50歳を待たずにマイホーム借上げ制度を適用できるメリットはあります。しかしながらマイホーム借上げ制度の認知度が低い上に、新築時点から貸すことを前提として長期のメンテナンス体制を備える人は少ないでしょう。

2)建物の要件

マンション

2つ目の特徴としては住み替え支援機構が指定する業者の建物診断を制度利用者(オーナー)の負担で受ける必要があります。ここで所有者に費用が発生します。また1981年6月の新耐震基準以前に建築確認が申請された住宅については、原則として耐震診断を受ける必要があります。さらに耐震改修の必要性が生じた場合、補強・改修工事を行う必要があります。50歳以上の人たちが所有している住宅は、1981年6月以前に建てられた住宅の可能性も高く、耐震改修の必要性が高ければ、余計なコストもかかるため、マイホーム借上げ制度が適用しにくくなります。

再建築不可物件とは?

また耐震性の他に、建物が法令等に違反している場合は貸し出せないという条件もあります。個人の住宅の場合、新築で検査済証を取得した後に、ちょっとした違法改修してしまうことは良くあります。

例えば、ルーフバルコニーに新たに温室を作ってしまい、実は容積率がオーバーしていたなどの事例もあります。このような場合は、法令違反部分を改修する必要があり、新たな費用が発生してしまいます。

また、古い一戸建ての中には現在の建築基準法に照らし合わせると「再建築不可物件」という法令などに違反している物件に該当する場合もあります。再建築不可でも別に問題なく暮らせます。例えば、敷地で道路に接している部分が2M以下と狭すぎるといった理由の再建築不可物件は都心部で多く、売りに出しても住宅ローンが組めないため格安です。

3)定期借家契約

賃貸に出す

3つ目の特徴としては賃貸借契約が3年間の定期借家契約となっていることです。定期借家契約とは、更新の概念が無い契約形態で、3年間の契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、入居者は建物を明け渡す必要があります。

そのため、入居者の立場が不安定となり、入居者側に不利な契約となります。ほとんどの賃貸住宅の契約形態は更新ができる普通借家契約ですので、定期借家契約の物件は入居者にとって相当見劣りのする物件となります。

一般的に定期借家契約の物件は、相当賃料を下げないと入居者が決まりません。
相場の半値くらいの定期借家物件もあります。 ワンルームマンションであれば、一人暮らしの方が「相場より安いし定期借款でもいい」と借りる場合はありますがご家族がいると手軽に引越しもできないでしょう。

しかしながら、住み替え支援機構の物件はそこまで安くなく、入居者にも人気がありません。そのため、最初の賃貸借契約が中々決まらず、賃料保証の開始も遅いというのが実態です。

あまり活用されていない住み替え支援機構

住み替え支援機構のホームページを見ると、賃貸募集中の物件が東京ですら10件未満です。評判が良いか悪いかと言われれば、この物件数から察しても、あまり良いとは言えないでしょう。

住み替え支援機構の活用方法としては、一般的には中々借り手がつかない立地の悪い物件を、安くても良いから賃料保証付きで運用したいという方には向いているかもしれません。このような方は、チラッと住み替え支援機構のホームページを見てみましょう。

まとめ

住み替えを少しでもお考えであれば、家の評価額の見積もりを出しては?

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住み替え支援機構はまだまだこれからのサービスかもしれません。ただ具体的にいつからなのか誰も分りませんし、その頃あなたは何歳でしょうか?

シニア世代の住み替えニーズは高いものの、今すぐに活用できるかというと難しいサービスかもしれません。

もし、住み替えをお考えであればまず試しにご自身のお住まいの市場評価を不動産会社に相談してはいかがでしょうか?不動産をもし売却の場合、いくらぐらいで売れるのかという目安金額を査定して出してもらうこともできます。査定は無料です。

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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
竹内 英二
不動産鑑定士&中小企業診断士。1974生まれ。大阪大学卒業。日本土地建物㈱にてオフィスや賃貸住宅など多くの賃貸物件の開発に携わり、賃貸業を得意とする。2015年に㈱グロープロフィットを設立し代表取締役に就任。