フラット35は、民間金融機関と住宅金融公庫が提携をして提供している超長期住宅ローンです。35年間金利が変わることが無い安心感が最大の特徴。多くの住宅購入検討者が利用を検討しています。

都市銀行、地方銀行、ノンバンク系など様々な金融機関がフラット35を取り扱っていますが、各金融機関によって金利や手数料などの融資条件が大きく異なるのも特徴です。

この記事では、最低水準の金利、手数料にて商品提供をしている優良住宅ローンについて詳しく紹介します。

■Point.1 利用しやすさ

どんなに素晴らしい商品であっても使いづらくては魅力半減です。優良住宅ローンは、フラット35の予備知識がなくても手軽に利用することができる。そんなシンプルな商品です。安心して利用の検討ができます。

・ネットでの審査が可能

本審査には、本人直筆での書類記入が必要となりますが、事前審査はネットでできます。事前審査の手間を最小限に抑えることができる。これがフラット35の魅力の1つです。

住宅購入を効率的に進めていくことができます。

フラット35の審査は基本的に2回、金融機関による事前審査。そして、住宅金融公庫による本審査です。

・返済用の口座指定がない

優良住宅ローン(フラット35)は、引き落とし口座を自分自身で選択することができます。新たに口座を作成する必要がありません。

返済完了まで口座を管理し続けるのは、想像以上に大変なもの。そのため、「引き落とし口座への振込を忘れてしまった」……そんな心配が無いのは意外と大きなメリットかもしれません。

■Point.2 3つのメリット

では次に、優良住宅ローンを利用するメリットです。

・金利が低い

優良住宅ローンは最低水準の融資金利にて商品を提供しているので、毎月の支払金額を抑えることができます。

※金利を比較する際は、融資期間年など同内容の商品で確認してください。

・融資手数料が安い

フラット35を利用するためにかかる融資手数料がわかりやすいのも、メリットです。

計算方法は『融資金額×〇%』とシンプルなもの。優良住宅ローンは0.5%(住宅性能評価書有)、その他の金融機関は2%や1.3%と、優良住宅ローンよりも高くなっています。

・物件価格の100%融資が可能

基本的に、フラット35は物件価格に対して10%の自己資金を投下すると金利を低くすることができます。しかし、10%もけっして安い金額ではありません。準備できない方も多いでしょう。

そこで利用して頂きたいのが『プラスワン』という商品です。

自己資金の部分を変動金利にて追加融資してくれるので、より低金利のフラット35の検討が可能となります。

ただし、必ず支払金額を抑えることができるわけではないので、資金計算を行ったうえで利用を検討してください。

■Point.3 4つのデメリット

ダメ、NG、バツ

メリットの次はデメリットを確認していきましょう。

・変動タイプよりも金利が高くなる

ローン完済まで金利が変わらない安心感が人気の要因ですが、『変動タイプよりも金利が高くなる』デメリットがあります。

各金融機関によって異なる金利が設定されていること、毎月金利が変動することからフラット35利用の際には金利の比較が必要不可欠です。

・フラット50が利用できない

住宅ローンというと最長35年というイメージを持っている方が多いのですが、住宅金融公庫では最長50年のローンが組めるフラット50という商品を提供しています。しかし、優良住宅ローンではフラット50の取扱いをしていないため、こちらの商品を利用することは現段階ではできません。

・つなぎ融資は工務店が提携していないとだめ

住宅ローンは引渡し時に一括実行されます。完成済みの一戸建てやマンションを購入する場合は何の問題もありません。しかし、注文住宅建築時では建物引渡しまでの間に中間金などの支払いが生じるケースが多々あります。

これら資金を現金で用意できない方もいるでしょう。そんな方々のために、つなぎ融資という商品も提供されています。

ただし、優良住宅ローンは提携している工務店で建物を建築しなければ、つなぎ融資を利用することができません。自分好みの工務店で建物を建築できるのも注文住宅の特徴ですから、工務店が指定されてしまうのはデメリットです。

・知名度が低い

先述していますが、優良住宅ローン以外にも都市銀行や地方銀行、ネット銀行、ノンバンク系など、数多くの金融機関がフラット35を提供しています。

優良住宅ローンは平成17年より事業を開始しており実績は十分です。しかし、メディアへの露出が少ないことから一般の方への認知度は、それほど高くはありません。

知名度とサービス内容に関係性はありませんが、知名度の高い金融機関の方が安心感を感じるのではないでしょうか。

■Point.4 他行フラット35からの借り換えでは好条件の可能性も

フラット35は、変動金利からの借り換えや他行フラット35からの借り換えも可能です。

支払利息を抑えるためにも金利が低くなっているタイミングであれば、借り換えを検討することは正しい判断と言えるでしょう。ただし、ここで問題となるのが、融資手数料です。

借り換えであっても融資手数料は必要となり、金利の高い低いだけでは損得勘定を計算することはできません。

なので、フラット35への借り換えを検討する場合は融資手数料を考慮して損得勘定を考えなければいけないのです。

先述している通り、優良住宅ローンは融資手数料も金利も最低水準です。好条件での借り換えが実現する可能性も高くなりますし、初期費用が抑えられることから多くの方が気軽に借り換えを検討できるでしょう。フラット35の借り換えを検討している方は、優良住宅ローンを比較対象の一つに含めることをお勧めします。

■Point.5 商品内容がシンプルで資金計算しやすい

フラット35に限ったことではありませんが、住宅ローン選びは商品数の多さが頭を悩ませます。選択肢が多いこと自体は、もちろん悪いことではありません。しかし、商品内容が複雑になると、資金計算も難しくなります

当然、「得か?損か?」の判断も難しくなりますから、住宅ローン選びが難航する可能性が高くなると言えるでしょう。

  • 「金利は低いけど手数料金額が高い」
  • 「手数料金額は高いけど金利が高い」
  • 「段階金利で資金計算が分かりづらい」

このような状況では、住宅ローン選びが難航するのも無理はありません。

各金融機関で独自の商品が開発されていて、数多くの商品が提供されていますが、優良住宅ローンはシンプルな商品提供です。資金計算が明瞭で損得勘定の計算が容易にできます。

ただし、フラット35Sや子育て支援型、地方移住型など、住宅金融公庫が期間を定めて優遇金利を設定している商品もあるので、商品概要を正確に確認するようにしてください。

優良住宅ローンは手数料、金利ともに業界最低水準の金融機関となっているので、新規の方も借り換えの方も選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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