家を買うとき、年収はいくらあるとよい？年収ごとの注意点など解説

家を買うにはローンを組む必要がありますが、どのくらい年収があれば家を買うことができ、また年収がどのくらいの時、どの程度の価格の家を購入できるのでしょうか。本記事では、年収200万円～500万円台の場合、それぞれどの程度の家を購入できるか解説します。

年収ごとの家を買うときの注意点・購入できる物件

①：年収200万円台が家を買う場合

まずは年収200万円台から見ていきましょう。年収200万円台でも家を買うことはできるのでしょうか？ 

1)年収200万円台が家を買うときの借入限度額

家を買う際には住宅ローンを組む必要がありますが、いくらまで融資を受けられるかは年収によって決まります。 実際にいくら借りられるかは利用する金融機関によって異なりますが、たとえば住宅金融支援機構のフラット35だと、年収200万円台の方の借入限度額は以下の通りです。

年収	借入限度額(金利1%、借入期間35年)
200万円	1,771万円
250万円	2,214万円
300万円	2,656万円

一戸建てにせよ、マンションにせよ、家の買う際には100～250万円程度の費用がかかります。頭金(自己資金)を考えない場合、家の値段が1,500万円～2,500万円程度までの物件であれば買えそうです。

物件の購入を検討するエリアにもよりますが、1,500～2,500万円だと新築は難しいケースが多くなります。

2)年収200万円台の住宅ローン返済額

年収200万円台の人は、フラット35で予算1,700万円～2,600万円程度まで借入できることが分かりましたが、返済額を見てみると以下のようになっています。

借入額	毎月ローン返済額(金利1%、借入期間35年)
1,700万円	47,988円
2,150万円	60,691円
2,600万円	73,394円

年収200万円台だと税金などの負担もそこまで大きくはないですが、上記返済額は結構な負担となるはずです。 できれば限度額いっぱい借りるのではなく、返済額を見て余裕のある金額分借入するようにするとよいでしょう。

なお、配偶者の仕事によっては夫婦で年収を合算してローンを組むこともできます。

3)年収200万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除

住宅ローンを組んで住宅を購入すると、すまい給付金と住宅ローン控除の適用を受けることができます。

すまい給付金

すまい給付金とは、住宅購入時に1度きり交付を受けられる補助金のこと。補助額は最大50万円です。すまい給付金には年収制限がありますが、収入200万円台であれば、基本的にはいずれも満額支給を受けることができます。

住宅ローン控除

一方、住宅ローン控除は10年間、住宅ローンの年末残高×1%分の控除を受けられるもので、最大控除額は400万円にもなる制度です。しかし、住宅ローン控除はあくまでも控除のため、そもそも所得税と住民税を納めていなければ還付を受けることはできません。 

年収200万円台では十分な額の控除を受けられない可能性がある点に注意が必要です。 事前にいくらくらいになるのか計画を立てておくとよいでしょう。

②：年収400万円台が家を買う場合

次に、年収400万円台の方について見ていきましょう。

1)年収400万円台が家を買うときの借入限度額

まずは、フラット35を利用する場合の、借入限度額について見てみましょう。

年収	借入限度額(金利1%、借入期間35年)
400万円	4,132万円
450万円	4,649万円
500万円	5,166万円

年収収入が400万円を超えると、ローンの借入限度額も一気に高くなります。

なお、一般的にフラット35は民間金融機関より借入限度額が高くなります。民間金融機関でローンを利用する場合は、上記限度額より低くなることが多い点に注意が必要です。 

2)年収400万円台の住宅ローン返済額

フラット35だと年収400万円台で4,000万円～5,000万円程度まで借入できることが分かりましたが、返済額を見てみると以下のようになっています。

借入額	毎月ローン返済額(金利1%、借入期間35年)
4,000万円	112,914円
4,500万円	127,028円
5,000万円	141,142円

年収価格が400万円を超えると、年収に対してローンの返済額の占める割合は35%。そのため、年収200万円台より上限額を借りた時の負担感は大きいです。

また、所得税や住民税、保険料などの負担額も年収が高い程重くなってしまいます。手取り収入を前提に、事前にしっかりシミュレーションした上で借入額を決めることが大切です。場合によってはボーナスを組み合わせるなどして調整するのもよいでしょう。

3)年収400万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除

年収400万円台になるとすまい給付金を満額受け取れない可能性があります。実際には状況に応じて多少変動しますが、年収の目安と補助額は以下のようになっています。 

年収	補助額
〜450万円	50万円
450〜525万円	40万円
525〜600万円	30万円
600〜675万円	20万円
675〜775万円	10万円

 一方、住宅ローン控除については、年収が高い方が高い効果を得られやすいです。 最初に所得税から控除を受けられ、その後余りがあれば住民税から控除される仕組みとなっています。

所得税の額は、サラリーマンの方であれば会社から交付される源泉徴収票で確認できます(自営業の方は確定申告書で確認)。 所得税から控除しきれない額については住民税から控除されますが、その額は13万6,500円が上限額です。 

年収400万円台の方であれば、基本的に住民税については満額の控除を受けられるため、所得税をいくら納めているかを確認して、最大控除額を計算しておくとよいでしょう。

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③：年収600万円以上が家を買う場合

最後に、年収600万円以上の方の家探しです。 

1)年収600万円台が家を買うときの借入限度額

年収600万円以上の方がフラット35を利用する場合の借入可能額を見てみると、以下のようになっています。

年収	借入可能額(金利1%、借入期間35年)
600万円	6,199万円
650万円	6,715万円
700万円	7,232万円

年収600万円以上になると、数字上の借入限度額はそこまで気にする必要はなくなります。借入限度額より、実際にいくら返済していけるかを見て借入額を決めるべきだと言えます。

2)年収600万円台の住宅ローン返済額

フラット35だと年収600万円台で6,000万円～7,000万円程度まで借入できることが分かりましたが、返済額を見てみると以下のようになっています。

借入額	毎月ローン返済額(金利1%、借入期間35年)
6,000万円	169,371円
6,500万円	183,485円
7,000万円	197,599円

年収が高くなると所得税や各種保険料等の負担が大きくなりますが、借入限度額ではその点が考慮されていません。年収600万円台の方が限度額いっぱい借入するとかなり負担が大きくなるはずです。

3)年収600万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除

年収600万円以上になると、消費税8%時には年収制限にひっかかり補助金の交付を受けることはできませんでした。しかし、消費税10%になったため、現在では10～30万円程度の交付を受けられる可能性があります。また、住宅ローン控除についてはほとんどの場合で所得税と住民税を足し合わせて控除しきれないということはないでしょう。 

住宅ローン控除は、一般住宅で最大控除額400万円(40万円×10年)。長期優良住宅や低炭素住宅では、500万円(50万円×10年)です。

所得税の納税額を見ながら、長期優良住宅や低炭素住宅にして最大控除額を大きくすることも考えるとよいでしょう。

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この記事では以下の内容を紹介しました。

• 年収ごとの家を買うときの注意点・購入できる物件
  • ①：年収200万円台が家を買う場合
    • 1)年収200万円台が家を買うときの借入限度額
    • 2)年収200万円台の住宅ローン返済額
    • 3)年収200万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除
    • すまい給付金
    • 住宅ローン控除
  • ②：年収400万円台が家を買う場合
    • 1)年収400万円台が家を買うときの借入限度額
    • 2)年収400万円台の住宅ローン返済額
    • 3)年収400万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除
  • ③：年収600万円以上が家を買う場合
    • 1)年収600万円台が家を買うときの借入限度額
    • 2)年収600万円台の住宅ローン返済額
    • 3)年収600万円台が家を買うときのすまい給付金と住宅ローン控除

年収200万円台、400万円台、600万円以上の3つのケースに分けて、家を買うときの借入限度額や毎月返済額をお伝えしました。 ローンの借入限度額は年収によって決まりますが、限度額いっぱい借りると返済が厳しくなることも多いです。 

毎月返済額やすまい給付金、住宅ローン控除の額など見ながら、家を買うときの借入額を決めていくとよいでしょう。

監修　鈴木　良紀
（株）ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら