親の家をどうするか考えたことありますか?

空き家を持つと手間・お金が出ていくだけ

少子高齢化が急速に進んでいる日本では、65歳以上の人口は総人口の28.1%に上っています。(2018年9月現在)
このような状況ですから、相続にかかわる問題で頭を抱えている世帯が増加傾向にあります。
不動産においては、

  • 「親の家に住んで有効活用するべきか?」
  • 「売却するべきか?」
  • 「居住用賃貸マンションとして利用するべきか?」

と複数の選択肢があるので、各家庭のライフスタイルなどを考慮して最善の選択をしなければいけません。

いざという時の対応に困らないよう、今から具体的な活用方法をイメージしておきましょう。

本当に相続出来る?相続税はどれくらい?

電卓とお金

両親の不動産だからといって、無条件で相続することは出来ません。
『相続税』を納税してはじめて不動産があなたの所有物となるので、税金を支払う能力が無ければそもそも相続が出来ません。

ということで、まずは相続税の計算方法を確認していきましょう。
不動産の場合、土地・建物の両方に課税されます。
以下が公式です。

  • 『土地:路線価(敷地権割合にて按分した金額)×税率』
  • 『建物:固定資産税評価額×税率』

これだけ聞くと、高額な税金が課税されるのではないかと心配になる人もいますがご安心下さい。
税法にて、基礎控除と評価額を下げる特例が設けられているので

基礎控除額

『基礎控除額:3,000万円+相続人の人数×600万円』
不動産以外にも資産を所有している場合、遺産総額から上記基礎控除額を差し引きます。

例えば不動産評価額と現金や証券など遺産総額5000万円を子ども2人が相続するとします。
遺産総額5,000万円ー(基礎控除額 3,000万円+2×600万円)=5,000万-4200万=800万円

遺産総額から基礎控除分を引いた800万円に税金が課税されます。

小規模宅地の特例

居住用の土地を配偶者や親族が相続した場合、330㎡までの土地であれば評価額を80%減額することが出来ます。

この2つを考慮して算出された評価額に対して、以下表の税率を課税します。

相続人の取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円

※不動産を含めた遺産総額の取得金額で税率が決まります。

800万円の相続税は税率10%が適応され、80万円ほどになります。(実際は諸々の経費も引くのでもう少し安くなりますが大まかな目安で覚えておいてください)

相続したマンションの価値は?たった一つのチェックポイント

マンション

では、不動産を相続した時を想定して話をしていきましょう。

不動産には、一戸建・マンションに大別出来ますが、加齢に伴い段差の少ないマンションへ住み替えを行う世帯が増加します。

この状況を踏まえ、マンションを相続した時を想定して話を進めていきます。マンションを相続した場合、『どれだけの価値があるのか』可能な限り正確に把握する必要があります。
相続マンションの『資産価値』が最も重要なチェックポイントとなるので、以下5つの項目を必ず確認して下さい。

  1. 立地条件(エリア)
  2. 駅距離
  3. 築年数
  4. 間取り(広さ)

それぞれの項目を具体的に確認していきましょう。

1.立地条件

相続マンションはどこに立地していますか?交通利便性の悪いエリアの場合、多くの需要を望むことは出来ません。
ビジネス街、繁華街までのアクセスなどを確認して下さい。

2.駅距離

マンションの資産価値を考える上で、駅距離は重要です。
駅直結の物件なども販売されているので、駅徒歩5分圏内が理想的と言えます。

ただし、お客様やエリアによって駅距離の許容範囲が異なるので、駅徒歩5分以上は絶対にダメというわけではありません。

3.築年数

新耐震、旧耐震(1981年以前のマンション)など、築年数によって不動産価格が大きく前後します。
丁寧に建物修繕を行っているマンションであれば見栄えは良くなりますが、建物の性能自体が上がるわけではありません。

築年数は浅ければ浅いほど良いので、多くの需要を得ることが出来ます。

4.間取り(広さ)

エリアによってニーズのある間取り(広さ)が異なります。
都心部であれば『50㎡以上/2LDK以上』のニーズがありますが、郊外エリア(埼玉県、千葉県など)では『70㎡以上/3LDK以上』が最も多くのニーズを捉えることが出来ます。

周辺の販売中物件と比較して頂きエリアのニーズを確認するように心がけましょう。

一括査定で不動産会社に査定をしてもらう

不動産会社の担当者

1~4までのチェック項目を確認したら、実際に不動産会社に査定依頼をします。どんなに正確に情報を確認したとしても、一個人では正確な不動産価格を算出することは出来ません。
そこで、一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。

1社だけでは正確な価格かどうか判断することが出来ないので、必ず複数の不動産会社に査定依頼をして下さい。

一括査定サイトもいくつかあります。おすすめはこの二つのサイトです。一つ目は大手不動産会社6社(住友不動産、三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所、野村の仲介、小田急不動産)に査定をお願いできるのがすまいバリューです。

すまいvalue 公式ページ

二つ目は全国の1700社を不動産会社とも提携していて、地域密着型の中小規模の不動産会社も登録しているのがライフルホームズが運営している一括査定サイトHOME’Sです。

HOME’S 公式ページ

売却?賃貸?住む?相続マンションをどうすれば良い?

家を売る

おおよその資産価値が確認出来たところで、どのように相続マンションを活用すれば良いのか確認していきましょう。

1.賃貸に出して有効活用する

相続マンションで賃貸経営をする場合、立地条件が良くなければいけません。
多くのケースでは、相続マンションのローンは完済されているので、ローンの支払いで困る可能性はありません。

ですが、マンションを所有している間は、管理費や修繕積立金、固定資産税、退去後のリフォームなどのランニングコストがかかります。
交通の利便性、駅距離、築年数などの諸条件によっては空室リスクが高くなってしまうので、これら経費がかさんでしまい赤字になってしまうというケースも多々見受けられます。

引退後に居住することを想定している場合であっても、所有期間によってはランニングコストが高額になる可能性があるので、賃貸経営を検討する場合は、慎重に判断することが求められます。基本的に、駅距離・立地条件が悪い場合、賃貸経営を検討することは控えた方が賢明と言えるでしょう。

2.居住用として自分たちで住む

相続マンションに住むというと、多くの方は通勤・通学などの利便性を気にします。ですが、これと合わせ『築年数』にも注意しなければいけません。
仮に、築20年のマンションをあなたが相続したとします。15年後、あなたがマンションの売却を検討した時には築35年となっているのでマンション売却に一抹の不安が残ります。
将来あなたが売却を検討する時のことも考慮して、検討するようにしましょう。

3.売却する

相続マンションの諸条件(立地、駅距離など)によっては、有効活用することが困難なケースも多々あります。
具体的には
『郊外のファミリータイプ』
『駅駅からの距離が離れている(徒歩15分以上、バス便など)』
『需要が見込めないエリアのマンション』 

etc

このような場合は、迷わず売却することをお勧めします。
先述していますが、マンションを所有しているとランニングコストがかかります。
有効活用出来なければ負債となってしまうので、いち早く不動産を現金化するよう心がけて下さい。

マンションを相続したらやるべきことがある!

資産ではなく負債になるかもしれない

このように、相続マンションの資産価値に応じてとるべき対応が異なります。
安易に考えていると将来的に大きな負債となってあなたの家計を圧迫する可能性すらあるのです。

対処方法については事前に家族で話し合っておき、いざという時に迅速な対応が出来るよう準備しておきましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条