マンションの買い替えはタイミングが大事です。

売却価格や買い替えの条件などが、なるべくあなたに有利な時期に買い替えたいものですよね。でも、具体的にどうすれば良いのかは、なかなかわかりにくいものです。

この記事では、マンションを買い替える理想のタイミングをお伝えします。

マンションの買い替えはベストタイミングで!

女性 笑顔

マンションの買い替えは、適切なタイミングが来たら3ヶ月以内で! 

マンションの買い替えに良いタイミングが、長期間続くケースは少ないです。

現実的には3ヶ月~半年程度の期間内と考えておいてください。そのため、良いタイミングでマンションの買い替えたいのなら、事前の準備が必要です。

これから買い替えを有利に進める4つの秘訣について説明しますので、一つ一つしっかりと理解してください。

マンション買い替えタイミングを計る5つの秘訣

ティーカップ

マンション買い替えのタイミング①: 家に暮らしを合せず暮らしに家を合せる

日本ではまだまだマンションや家を「一生ものの買い物」と思っている方が多いようです。

でも、人生にはいろんな出来事があり、引越しを余儀なくされることも少なくありません。

私の知りあいにも、マンションを買ってから転勤になってしまった方がいます。マンションを売ればいいのに、その方は片道2時間かけて通勤していました。彼の言い分は以下のとおり。

  • 「住宅ローンもあるし……」
  • 「せっかく買ったマンションだし……」
  • 「売却とか難しそうだし面倒くさい……」

たしかに、どれも理解できないこともありません。でも、片道2時間の通勤は明らかに大変。住み替えは面倒かもしれませんが、一時のことですよね。

日本ではこういう方が、ごく一般的なのかもしれません。

マンションの売り買いはプロに相談!

マンションを売って新しい家を購入した人の話は、あまり身近で聞かないかもしれません。でも、それならプロに相談すればいいのです。

家に暮らしを合せず、暮らしに家を合わせれば、楽に快適に暮らせるようになります。マンション・家は必ずしも「一生もの」の買い物ではありません。今のライフスタイルにそぐわないと感じたら、売るタイミングです。

関連記事

マンション買い替えのタイミング②: 築10年が目安

女性 物件へのアドバイス

大きなきっかけはないけれど「いつか売ろう」と思っている方も少なくありません。ただ、このくらいの気持ちだと売り時を逃してしまう方も多いです。

髪型や洋服、車などに流行があるように、マンションにも流行があります。たとえば、30年程前のマンションの流行は以下のようなものでした。

  • 部屋数が多く、和室の部屋があるタイプ
  • キッチンとリビングが別れているマンション
  • 子どもの数が多いので部屋数が多いマンション
  • 共有部分のエントランスが豪華なマンション

しかし、現在のマンションの流行は大きく変わり、このような形です。

  • 部屋数が少なくても、一部屋が広いタイプや畳の無いマンション
  • 共用部分などの見た目よりも、住居の設備が充実しているマンション

購入した時点ではニーズのあるマンションも、時の流れとともにニーズは減り、売れにくいマンションになってしまいます。

時代遅れのマンションになる前に売却するのがコツ

自分のマンションが時代遅れのタイプになる前に買い替えをしましょう。

一概には言えないのですが、築10年ぐらいのマンションは現在の新築マンションと間取りが似ていてそのまま不便を感じず暮らせる物件が多いです。

新築と比較すると安いので、築10年ぐらいの物件は売りやすいでしょう。

もちろん、古いマンションが売れないというわけではありません。古い家をリノベーションして暮らすという価値観が広まってきているからです。

パナソニックのリアリエというサービスは、リフォームプラン付きの売却提案をしてくれるので、古い家でも高く売れる可能性もあります。

マンション買い替えのタイミング③: 住宅ローンの残債から住み替え計画を

ローン 住宅

住み替え時に住宅ローンが残っていると二重ローンになってしまう可能性も。

今の住宅ローンがどれくらい残っているか調べましょう。

今の家を売却してローンが完済するのが理想ですが、家を売却してもローンが残ると二重ローンになり金融機関の審査が厳しくなります。できるだけ二重ローンは避けたいところです。

住み替え計画は4パターン

  • 売却先行:高く売りたい方向け。先に今の家を売却してローンを支払い、次に住み替え先の家を決める。次の家が決まるまで一時的に賃貸などに住む可能性も。
  • 購入先行:資金にゆとりがある方向け。次に住みたい物件を決めて購入してから今の家を売却する方法。
  • 売却購入の同時並行:家の売却と次の物件探しを同時にやる方法。スケジュールはとてもタイトです。
  • 元の家を賃貸:元の家を売却せずに賃貸に出して家賃収入を得るという方法もあります。銀行に要相談。

住宅ローンの残債や自己資金を見ながら、どのパターンで住み替えをするのか決めましょう。

試しにマンションを査定して、売却額の目安を知ってから、計画を立ててもいいです。一括査定サイトは「いつか売ろうかな」ぐらいの方が利用しても大丈夫。ただし1年後だと査定額は変化するでしょう。

高く売るためにはいくつかの不動産会社で査定を出してもらい相場を知るのが便利です。一括査定サイトを使うと複数の会社の見積もりをとれます。おすすめの一括査定サイトは二つあります。

一つは大手不動産会社6社にまとめて見積もりをお願いできるすまいバリューです。

2322

もう一つは全国各地の大手不動産会社から地元密着中小の不動産会社が2,800社登録しているライフルホームズが運営するHOME’Sです。

関連記事

マンション買い替えのタイミング④:買い替え前に他のローンを利用していないこと

買い替えをする場合、新しいマンションの融資を組むことになります。

注意

融資審査に不利になるような、金銭的な動きは避けるべきです。たとえば、買い替え前に自動車ローンや教育ローン、クレジットカードを利用しての高額ショッピングなどは、するべきではありません。

これらの影響で融資が下りないことは少ないかもしれませんが、金融機関からみれば少しでも負債が少ないほうが、融資金額の回収のリスクが軽減されると判断します。使っていないクレジットカードは解約しましょう。

マンション買い替えのタイミング⑤:住宅ローンの金利が低下している時期

住宅ローンの金利は、新聞やインターネット上の情報や取引のある金融機関から簡単に知ることができます。そして、この情報は非常に重要です。

最近は金利が安い!と言われていますね。引越さなくても、昔の住宅ローンを借り換えるだけで返済額が減る方もいます。

超長期固定金利型の金利水準推移
超長期固定金利型の金利水準推移  住宅金融支援機構のデータより作成

金利が低いと支払総額が安くなりますので、買い替えタイミングといえるでしょう。

今はネットでも住宅ローンの審査や借り換え相談ができるようになってより住み替えの手続きがしやすくなりました。ネットで相談できるおすすめは住信SBI住宅ローン。2020年12月の変動金利0.398%のネット専用住宅ローンです。

マンションの買い替えは焦らず、良きタイミングを待つ

笑顔 女性

買い手にメリットがあるタイミングは見逃さない

この記事では以下の内容を紹介しました。

マンション買い替えのタイミングは、世の中の流れをしっかりと把握する必要があります。マンションの買い替えを決めたら、売却のタイミングと欲しいエリアのマンションの情報を、1週間に1回はチェックしましょう。そうすれば、より良いタイミングで買い替えできる可能性が出てきます。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら