マンション売却では消費税は支払うの?支払わなくて済む方法とは

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確定申告

マンション売却での消費税課税について

不動産

個人のマンション売却に消費税はかからない

マンション売却において消費税はどのように扱うとよいのか、解説します。まず、マンションは土地(敷地利用権)と建物(区分所有権)に分けることができますが、マンションに関わらず土地の売買に関しては非課税となります。

一方、建物に関しては非課税ではありませんが、売主(=あなた)が課税事業者でなければ、すなわち不動産屋のような法人や投資目的でマンションを売買する個人事業主が事業としてマンションを売却しているのでなければ消費税を受け取る必要はありません。

つまり、一般的にマイホームを売却される方はその売買契約書に消費税について記載する必要はありません。やや、ややこしいですが以下の通りです。

  • 個人の土地を売却する 非課税
  • 個人がマンション、戸建ての家を売却する 非課税
  • 不動産屋が土地を売買する 非課税
  • 不動産屋がマンションを売買する 課税

消費税が課税されるのは不動産会社など法人や個人事業主

住み替え

一方、法人や個人事業主の方で課税事業者となっている方は消費税を納める必要があります。売主が不動産会社の時や、個人事業主として不動産投資を行っている時は消費税が課税されるため、買主は消費税を負担する必要があります。

例えば、住んでいたマンションを賃貸に出していた場合には消費税が課税される可能性があります。ただし、課税されるのは課税事業者だけで、マンションを売却した年の2年前の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者として消費税の納税が免除されます。

消費税を支払わなくてよい方法とは?

まず、単に個人の方がマイホームを売却するのであれば消費税はかかりません。次に、マイホームとして購入したマンションを賃貸に出していたような場合には消費税が課税される可能性がありますが、免税事業者は消費税を納める(受け取る)必要はありません。

免税事業者の条件は、マンションを売却した年の2年前の課税売上高が1,000万円以下であることですから、マイホームとして購入したマンション1室のみを賃貸に出している方のほとんどはこの条件をクリアできるでしょう。

仲介手数料やリフォームには消費税がかかる

リビング

個人がマンションを売却すること自体には消費税はかかりませんが、それに伴う各種手続きでは消費税が課税されます。例えば、以下のようなもので消費税を負担する必要があります。

  • 仲介手数料
  • リフォーム費用
  • 登記費用

仲介手数料

マンション売却時には仲介会社を利用して売却するのが一般的ですが、仲介会社を通して売却が成立した場合、その仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は法律でその上限が以下のように定められています。

仲介手数料の上限(税別)
  • 物件売却価格200万円以下…売却価格の5%+消費税
  • 物件売却価格200万円超~400万円以下…売却価格の4%+2万円+消費税
  • 物件売却価格400万円超…売却価格の3%+6万円+消費税

リフォーム費用

マンション売却にあたり、フローリングや壁紙を張り替えたり、お風呂やキッチンなどの住宅設備機器のリフォームを行ったりした場合、その工事を依頼するのは法人でしょうから、消費税を支払う必要があります。

登記費用

マンションの売却では所有権移転登記などの登記手続きをする必要があります。そうした登記費用は、登録免許税と司法書士報酬に分けることができますが、この内、司法書士報酬には消費税がかかります。

なお、マンションの売却による所有権移転登記費用は、一般的に買主が負担します。売主としては、マンション購入時に利用していた住宅ローンを完済するにあたっての抵当権抹消登記費用や、売渡証書作成費用を負担する必要があります。

マンション売却時の消費税:まとめ

男性

マンション売却にかかる消費税についてお伝えしてきました。

消費税は個人が売却する分には課税されることはありませんが、事業をされている方で、マンションを賃貸に出していたような方は課税される可能性があるので注意が必要です。

また、マンション以外にも仲介手数料やリフォームには消費税がかかりますし、消費税増税による駆け込み需要を考えると、今マンション売却を考えている方は増税前に売却を進めた方がお得となる可能性は高いでしょう。

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