マンション売却での消費税課税について

個人のマンション売却に消費税はかからない

マンション売却において、消費税はどのように扱うとよいのでしょうか。解説していきますね。

まず、マンションは土地(敷地利用権)と建物(区分所有権)に分けることができますが、マンションに関わらず土地の売買に関しては非課税となります。

一方、建物に関しては非課税ではありませんが、売主(=あなた)が課税事業者でなければ、すなわち不動産屋のような法人や投資目的でマンションを売買する個人事業主が事業としてマンションを売却しているのでなければ消費税を受け取る必要はありません。

つまり、一般的にマイホームを売却される方はその売買契約書に消費税について記載する必要はありません。

やや、ややこしいですが以下の通りです。

  • 個人の土地を売却する 非課税
  • 個人がマンション、戸建ての家を売却する 非課税
  • 不動産屋が土地を売買する 非課税
  • 不動産屋がマンションを売買する 課税

消費税が課税されるのは不動産会社など法人や個人事業主

一方、法人や個人事業主の方で課税事業者となっている方は消費税を納める必要があります。

売主が不動産会社の時や、個人事業主として不動産投資を行っている時は消費税が課税されるため、買主は消費税を負担する必要があります。

例えば、住んでいたマンションを賃貸に出していた場合には消費税が課税される可能性があります。

ただし、課税されるのは課税事業者だけで、マンションを売却した年の2年前の課税売上高が1,000万円以下であれば免税事業者として消費税の納税が免除されます。

消費税を支払わなくてよい方法とは?

賃貸に出す

まず、単に個人の方がマイホームを売却するのであれば消費税はかかりません。

次に、マイホームとして購入したマンションを賃貸に出していたような場合には消費税が課税される可能性がありますが、免税事業者は消費税を納める(受け取る)必要はありません。

免税事業者の条件は、マンションを売却した年の2年前の課税売上高が1,000万円以下であることですから、マイホームとして購入したマンション1室のみを賃貸に出している方のほとんどはこの条件をクリアできるでしょう。

仲介手数料やリフォームには消費税がかかる

リフォーム

個人がマンションを売却すること自体には消費税はかかりませんが、それに伴う各種手続きでは消費税が課税されます。

例えば、以下のようなもので消費税を負担する必要があります。

  • 仲介手数料
  • リフォーム費用
  • 登記費用

仲介手数料

マンション売却時には仲介会社を利用して売却するのが一般的ですが、仲介会社を通して売却が成立した場合、その仲介会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は法律でその上限が以下のように定められています。

仲介手数料の上限(税別)
  • 物件売却価格200万円以下…売却価格の5%+消費税
  • 物件売却価格200万円超~400万円以下…売却価格の4%+2万円+消費税
  • 物件売却価格400万円超…売却価格の3%+6万円+消費税

例えば、マンションの売却価格が3,000万円だった場合は仲介手数料の上限は103.68万円となります。

また、消費税が8%だった場合、以下のように表現することもできます。

消費税8%の仲介手数料の上限
  • 物件売却価格200万円以下…売却価格の5.4%
  • 物件売却価格200万円超~400万円以下…売却価格の4.32%+2.16万円
  • 物件売却価格400万円超…売却価格の3.24%+6.48万円

リフォーム費用

マンション売却にあたり、フローリングや壁紙を張り替えたり、お風呂やキッチンなどの住宅設備機器のリフォームを行ったりした場合、その工事を依頼するのは法人でしょうから、消費税を支払う必要があります。

登記費用

マンションの売却では所有権移転登記などの登記手続きをする必要があります。そうした登記費用は、登録免許税と司法書士報酬に分けることができますが、この内、司法書士報酬には消費税がかかります。

なお、マンションの売却による所有権移転登記費用は、一般的に買主が負担します。売主としては、マンション購入時に利用していた住宅ローンを完済するにあたっての抵当権抹消登記費用や、売渡証書作成費用を負担する必要があります。

3,000万円のマンションを売却する時の消費税の負担額はどのくらい?

電卓とお金

例えば、3,000万円のマンションを売却する時の消費税の負担額はどのくらいなのでしょうか?

まず、仲介手数料を上限額支払う場合は3,000万円×3%+6万円×0.08(消費税分)=7.68万円です。

次に、売却前のリフォームで100万円かけていた場合は消費税が100万円×0.08(消費税分)=8万円

そして、登記費用で土地と建物それぞれについて抵当権抹消登記と売渡証書の作成をそれぞれ司法書士報酬1万円で依頼した場合、1万円×2(抵当権抹消登記と売渡証書)×2(土地と建物)×0.08(消費税分)=0.32万円です。

合計すると、7.68万円+8万円+0.32万円=16万円となります。

3,000万円のマンションを売却した時の消費税額例
  課税対象額 消費税額
仲介手数料 96万円 7.68万円
リフォーム 100万円 8万円
登記費用 4万円 0.32万円
合計 200万円 16万円

消費税増税のマンション売却への影響は?

新築市場に中古市場も影響を受ける

2019年10月に8%から10%への消費税増税が予定されていますが、マンション売却に影響はあるのでしょうか?

先ほどお伝えしたように、個人がマンションを売却する場合は消費税は非課税ですが、法人や個人事業主が売却する場合は建物分について課税されます。

つまり、新築住宅は課税されることになりますし、中古住宅でも不動産会社が買い取ってリノベーションして売却するような場合には課税されます。

これからマンション売却を検討されている方にとっては、直接消費税の増税で受ける影響は少ないですが、マンション売買市場全体が消費税増税によって一時冷え込む可能性があります。

駆け込み市場で需要増?

例年、増税が近づくと不動産市場は活気づきます。

マンションを含め、不動産は売買価格が高いので、たとえ2%の増税であっても3,000万円ともなれば60万円もの負担増と、その影響が大きいからです。

消費税を支払う必要があるのは、売主が課税事業者の場合だけですが、「マンションを探している人」は消費税増税前にマンションを探したいと思っており、その過程で中古マンションの購入を決意される方もいらっしゃるでしょう。

そのため、今マンション売却を検討されている方は2019年9月末までが売りやすい時期となるでしょう。

まとめ

マンション売却は増税前が売りやすい

マンション売却にかかる消費税についてお伝えしてきました。

消費税は個人が売却する分には課税されることはありませんが、事業をされている方で、マンションを賃貸に出していたような方は課税される可能性があるので注意が必要です。

また、マンション以外にも仲介手数料やリフォームには消費税がかかりますし、消費税増税による駆け込み需要を考えると、今マンション売却を考えている方は増税前に売却を進めた方がお得となる可能性は高いでしょう。

 

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。