マンションは売って現金にした方が揉めない

プロが教える相続した中古マンションを簡単に売却する方法

マンションなどの不動産を相続したら、売却して現金化する人も多いです。なぜなら、現金化して公平に相続した方が後々揉めることが少ないからです。

そこでこの記事では、相続したマンションを簡単に売却する3つのポイントを解説していきます。

相続~マンション売却の流れを理解する

1つ目のポイントは、相続~マンション売却の流れである以下を理解しておくことです。

  1. 相続人の遺言書確認
  2. 被相続人の財産を把握する
  3. 遺産分割協議をする
  4. 相続登記(所有権移転登記)をする
  5. 売却する

相続時のマンション売却の手順は、通常の売却とは異なるため上記の流れを頭に入れておきましょう。特に、「遺産分割協議」のときにマンションの相続方法を解説するので、そこでマンションを売却した方が良い理由が分かります。

相続人と遺言書確認

家を売る

まずは相続人…つまり、そのマンションを相続する権利のある人を確認します。というのも、実は家族が把握していない「相続できる人」がいる可能性があるからです。

しかし、自力で調べるのは面倒と思う人もいるので、その際は司法書士に依頼すると良いでしょう。

また、遺言書があれば法定相続(法律に従った相続)にならない可能性もあるので、遺言書の有無を確認することも大事です。

被相続人の財産を把握する

次に、被相続人(亡くなった人)の財産を把握します。マンションなどの不動産はもちろん、以下も全て

相続財産です。

  • 預貯金
  • 株式などの有価証券
  • 生命保険
  • 貴金属

仮に、マンション以外に財産があるのであれば、その評価額を知ることで相続税や相続によって得られる資産額が分かります。その資産額は、マンション売却金額にも関係してくるので、被相続人の財産はきちんと把握しておく必要があるのです。

たとえば、有価証券や現金などが莫大にあれば、「マンションを安くて良いからさっさと売って現金化してしまおう」という考えになるかもしれません。

遺産分割協議をする

売買、土地、登記

相続人が複数いる場合には遺産分割協議をして、マンションの相続方法を検討します。大きく分けて、マンションなどの不動産は以下の相続方法があります。ここでは、仮にAさんとBさんの2人の相続人がいるという前提です。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 共有分割
  • 換価分割

現物分割とは、Aさんがマンション(現物)を相続し、Bさんがほかの財産を相続することです。代償分割とは、Aさんがマンションを相続し、公平になるようにAさんがBさんに相応の金額を支払うことです。共有分割 は、マンションを共有名義で相続します。

そして、換価分割はマンションを売却して現金で相続するという方法です。換価分割以外は将来的に不公平になったり、手続きが面倒だったりするので、現金化して公平に分配する換価分割が理想なのです。

相続登記(所有権移転登記)をする

登記、契約、媒介契約

次に、被相続人から相続人に相続登記をします。ここの手続きはご存じない方が多いです。

つまり、マンションの名義を被相続人から相続人へ替えるということです。親が亡くなったら自動的に不動産は子どもの物になると思っている方が多いのですが手続きをしないと名義人は変わりません。

というのも、マンションの売却は原則名義人しか行えないので、相続人を名義人にする必要があるからです。

ここで、名義人がAさんBさん二人の共同名義にすることもでき、その場合のちの住民票など契約に必要な書類はAさんBさん二人分必要です。

売却する

この段階になって、はじめてマンションを売却するフェーズに入ります。相続登記をした後は名義人が自分になっているので、通常の売却方法と同じ以下の流れです。

  • 不動産会社へ査定依頼
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動
  • 申込&契約
  • 引渡し

スムーズな売却は相続人同士の話し合い

共有した場合の売却方法

媒介契約

2つ目のポイントは、相続人同士で合意しておくことです。この点については以下を知っておきましょう。

  • 共有した場合の売却方法
  • 売却価格と引き渡し時期の合意

仮に、相続人が複数いた場合には、不動産を共有することもあります。たとえば、AさんとBさんが相続人のとき、マンションの持ち分をAさん・Bさんで、それぞれ1/2ずつに分けて登記するということです。その場合、基本的にはAさん・Bさん両方の合意がないと不動産の売却はできません。

というのも、不動産売却に関する媒介契約や売買契約など、あらゆる手続きは不動産の名義人全員の署名・捺印が必要だからです。

売却価格と引き渡し時期の合意

前項のように、仮に不動産を共有名義にした場合は名義人全員の同意が必要なので、売却価格と引き渡し時期は合意しておきましょう。というのも、名義人によって経済的な事情などが異なるので、売却下限価格や引渡しのリミットが異なるからです。

しかし、これらを事前に合意しておかないと、たとえば値引き交渉されたときに、その価格で合意するかどうかの判断に時間がかかります。そうなると、検討者への返答が遅くなり結局検討取りやめになるケースもあるので、売却価格と引き渡し時期の2点は合意しておく必要があるのです。

すぐに査定して高く売るより早く売ることを優先

電卓と見積もり

3つ目のポイントは、すぐに査定して、できるだけ早く売ることです。特に相続物件の場合、住宅ローンの返済も終わり、相続人の暮らす家は他にあるでしょう。

そうなると、相続した家は空き家になります。空き家は劣化が早く、メンテナンスのために掃除や換気で見回るのも大変です。仲介手数料もない「買取」という方法で売るのも選択肢に入れ、速やかに売却準備を進めてください。

しかし、すぐに査定をしないとそのような状況であることに気づくことすらできないので、迅速に査定依頼することが重要です。

空室の状態は劣化が早い

空家、相続、売却

また、相続したマンションということは、そのマンションは空室のまま放置される可能性が高いです。しかし、マンションをはじめ「住まい」は、人が住んでいないと劣化が早まります。なぜなら、換気や掃除がされないので、カビが生えたり湿気が溜まったりして素材が傷みやすいからです。

相続したマンションをすぐに売る必要性がないケースも多いですが、劣化すれば売却価格は下がる可能性があります。そのため、どうせ売るなら迅速に査定して、売却活動に入った方が良いでしょう。

相続物件の売却は素早く

相続登記手続きをして、速やかに売る

このように、マンションを相続した場合はまず相続登記をして、その後に売却するという流れです。マンションを共有名義にしたり、そのまま現物として相続する方法もありますが、将来売却するときに面倒なので今売却してしまった方が良いケースが多いでしょう。

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。自身もマンションの購入・売却の経験があるので、実体験に沿った内容を執筆できる点も強み。