離婚によって、住宅ローンの名義変更をする場合があります。たとえば、夫と妻の共有名義だった住宅ローンを、離婚によって夫だけの名義になる……などの場合です。

しかし住宅ローンは金融機関が絡んでいるので、そう簡単に名義変更できないこともあります。この記事では、そんな「離婚による住宅ローンの名義変更」について、3つの注意点を解説していきます。

住宅ローンと不動産の名義人が分かりにくい

1つ目の注意点は、住宅ローンと不動産の名義人が分かりにくい点です。この点について以下を知っておきましょう。

  • 主たる債務者が一人のケース
  • ペアローンのケース
  • 連帯保証人のケース

離婚する時には、住宅ローンの名義人と不動産の名義人どちらも変更するケースがあります。そのため、上記のケースごとにどう違うか知っておきましょう。以下より詳しく解説していきます。

主たる債務者が一人のケース

まず、主たる債務者が一人のケースです。たとえばマンションを購入するときに、Aさん一人が住宅ローンの名義人になっているとします。この場合は、シンプルに住宅ローンの名義人もマンション(不動産)の名義人もAさん一人です。

ペアローンのケース

つづいて、住宅ローンをペアローンで組むケースです。ペアローンとは、同じ銀行で2本の住宅ローンを組むことです。

たとえば、4,000万円のマンションを購入するときに、夫Aさんが2,000万円、妻Bさんも2,000万円の住宅ローンを組むとします。このように、それぞれが別々にローンを組む方法をペアローンといいます。ただ別々とはいえ、ペアローンの場合はAさんとBさんはそれぞれお互いの連帯保証人を兼ねています。

ペアローンの場合は不動産の名義人も共有です。この場合は、AさんとBさんの両者が不動産の名義人で、それぞれ1/2の持ち分になります。

連帯保証人のケース

続いて、連帯保証人のケースです。そもそも連帯保証人とは、主たる債務者がローン返済できなくなった時などに、主たる債務者に代わって返済する人のことです。連帯保証は、主たる債務者一人では住宅ローン審査に通りにくい時などに利用されます。

たとえば、夫Aさんだけでは年収的に住宅ローン審査に通りにくいとします。その場合、妻Bさんに収入があれば「連帯保証人」になれるので、Bさんを連帯保証人にすることで審査に通りやすくなります。

ペアローンもお互い連帯保証人でしたが、一般的に「連帯保証」という時はペアローンではなく、上記のケースを指すことが多いです。ただ、連帯保証人は基本的に不動産の名義人にはなりません。つまり、夫Aさんが主たる債務者で妻Bさんが連帯保証人の場合、その不動産の名義人はAさんのみです。

監修者から:上記3パターンに加えて「連帯債務」という住宅ローンの組み方の累計があります。

連帯債務とは、1つの住宅ローンを夫婦で連帯して借り入れるケースです。夫Aさんと妻Bさんが共に債務者となって住宅ローンを返済していきます。連帯保証との違いを説明すると、連帯債務の場合はAさん、Bさんとも債務者として返済義務を負うため、Aさんの支払いが滞った場合のみBさんにも返済義務の生じる連帯保証とは別です。連帯債務の場合は、不動産の名義も夫婦共有名義となります。

不動産の名義人とは違う

このように、住宅ローンの名義人と不動産の名義人は違います。しかし、離婚する時に不動産を保有していれば、その不動産も財産分与の対象になります。

そうなれば、離婚によって住宅ローンの名義を「ペアロ―ンではなく一人だけの名義に変更したい」場合や、「連帯保証人から外れたい」場合もあるでしょう。そのため、上述した「住宅ローンの名義人と不動産の名義人の違い」については理解しておく必要があるのです。

離婚による住宅ローンの名義変更は再審査が必要

2つ目の注意点は、離婚による住宅ローンの名義変更は、基本的に再審査が必要という点です。この点について以下を解説していきます。

  • 離婚による住宅ローンの名義変更とは?
  • 再審査が必要な理由
  • 再審査に通りにくい理由

離婚による住宅ローンの名義変更とは?

そもそも離婚による住宅ローンの名義変更とは、上述したペアローンや連帯保証人の場合です。つまり、ペアローンの場合はどちらかの債務をもう片方が負い、連帯保証人の場合は連帯保証人から外れることを指します。

再審査が必要な理由

前項の場合に住宅ローンの再審査が必要な理由は、住宅ローンの借入時と状況が異なるからです。たとえば、夫Aさんが2,000万円、妻Bさんが2,000万円のペアローンを組んでいたとしましょう。

仮にAさんとBさんが離婚して、夫Aさんが住宅ローンを全額支払い、その家に住み続けるとします。つまり、妻Bさんが負っている債務をAさんが負うということです。

しかし、借入当初Aさんは2,000万円の借入で審査しているため、Bさんの債務も負うとなると借入額が変わってきます。さらに、借入当初から年収や年齢なども変わっているので、基本的には再審査が必要なのです。これは連帯保証を外す場合も同じことが言えます。

再審査に通りにくい理由

基本的に、離婚によって住宅ローンの名義変更する場合、再審査には通りにくいです。なぜなら、借入条件が厳しくなるからです。

前項で例に挙げたペアローンのケースでは、債務を一人で負うことによって借入額が上がるので審査ハードルが上がります。連帯保証人から外すケースでは、連帯保証人がいなくなるので自分一人の信用だけで借入する必要があります。

つまり、名義人を二人から一人に変更することで金融機関からの信用は落ちてしまうので、再審査は通りにくくなってしまうのです。

住宅ローンが残っている離婚は揉めるケースがある

3つ目の注意点は、住宅ローンが残っている離婚は揉めるケースがある点です。というのも、仮に離婚に伴い不動産を売却するとなった時、夫婦で意見が割れる可能性があります。

意見が割れれば不動産の売却は思うようにいきません。チラシやネット広告を長期間実施することになります。そうなると、知人や友人に不動産を売却していること……さらには離婚に発展しそうなことが知られるリスクがあるのです。

そのようなリスクを回避する方法としては、不動産会社が買主になる「買取」という方法を選択することです。買取であれば、チラシやネット広告などは不要なので、知人や友人に不動産の売却を知られることはないでしょう。

そのため、離婚に伴う不動産の売却で友人・知人に知られたくない場合は、一般的な「仲介」以外に「買取」も検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ:住宅ローンの名義変更は難解。離婚時にはよく話し合いを!

この記事では以下の内容を紹介しました。

離婚に伴う住宅ローンの名義変更は、とてもややこしいです。とくに共有名義から一人の名義に変更することが難しい点は注意しましょう。また、売却時も夫婦間で揉める可能性があるため、売却方法も含め検討することをおすすめします。

監修者から:離婚時に住宅ローンを残して(どちらか一方に負担させて)その家に住み続けることは困難です。更に不動産を売却して住宅ローンを完済できない場合は、自己資金を利用して不足分の住宅ローンの残債を弁済しなければ、不動産についている住宅ローンの抵当権を抹消できませんので、売却出来ません。

つまり離婚時の住宅ローン付きの不動産、住宅ローンの残債が多く残っていると、住宅ローンの名義変更も不動産の売却も出来ずどうしようもない状況になります。そこで状況の分析が重要になりますので、早期に専門知識のある不動産会社にまず相談することをおすすめします。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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