家を売却したいけれど、税金はいくら取られるのか不安なことが多いと思います。家を売却する重要なポイントの一つに『売却のタイミング』があります。売却に適した時期を逃してしまうと損をする可能性があるのもご存知ですか?

この記事では、家を売却した際にかかる税金について、5つの観点から徹底解説します!

家を売却したときの税金まとめ

ポイント①:家を売却したときにかかる税金はどんなものがあるのか?

家を売却した時は、売って得をした利益に対して税金がかかります。そのため、不動産を売却した時には、手に入れた利益(売却益)が『譲渡所得』として課税の対象となります。そこで注意しなくてはならないのが、

売却益=売却金額ではない」という点です。

譲渡所得はあくまで利益を指しています。その不動産を購入した時の費用や売却の際にかかった諸経費も売却金額から差し引く必要があるのです。

譲渡所得 = 売った時の価格 – ( 購入価格 + 購入時の費用 + 売却時の費用 )

ポイント②:所有期間で変わる!家を売却するときに払う税金

次に注意しなくてはならないのが、所有期間で税率が変わるという点です。譲渡所得に対する税額を計算する際、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって分類されます。

短期譲渡所得

所有期間が5年以下の場合には、短期譲渡所得が適用されます。計算方法は下記になります。

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%) 

長期譲渡所得(5年~10年)

所有期間が5年超の場合には、短期譲渡所得が適用されます。計算方法は下記になります。

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%) 

長期譲渡所得(10年以上~)

所有期間が10年超のマイホームの場合は、軽減税率の特例が適用されます。

譲渡所得6000万円以下の部分

14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%) 

譲渡所得6000万円超の部分

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%) 

あくまで所有期間は、売却した年の1月1日で決まりますので注意が必要です。

ポイント③:家を売却するときの税金『3000万円の特別控除の特例』

自宅の住み替えで不動産を売却する場合には、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。これを『3,000万円の特別控除の特例』とも言います。

そのため、たとえ譲渡所得がプラスになったとしても3,000万円分はマイナスすることができるので、それによって譲渡所得がゼロになれば所得税や住民税は課税されません。

ポイント④:家を売却した際に買った時よりも安くなった人

家を売却したときに、購入価格よりも安くなってしまった人は、売却による税金の支払いはありません。逆に控除してくれる仕組みがあるので知っておきましょう。つまり支払う税金が安くなるかもしれないのです。

マイホームを買い替えたときに、家は売却できたけれど、購入時よりも安くしか売却できなかった場合、『譲渡損失』が生じたという考え方で所得税や住民税が軽減される制度があります。これは給与所得や事業所得から譲渡損失を控除できるという制度です。

監修者から:「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は2019年12月31日の売却までに売却した場合に適用について2年間の延長が発表されています。(https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shotoku/r2kaisei.pdf)よって令和3年12月31日までの売却分まで適用があります。

また売却した年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越して最長3年間まで控除できます。さらに『買い替えの譲渡損失の繰り越し控除』は2021/12/31の売却まで適用され、『住宅ローン控除』との併用も可能となっています。

ただし下記の5つの条件がありますので確認しておきましょう。

  • 売却の年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
  • 自分が住んでいる自宅を売却が適用される。ただし退去して3年以内なら対象範囲となる。
  • 売却の年の前年1月1日から翌年の12月31日までの間に、床面積50㎡以上の住宅を取得すること。
  • 買い替え先の住宅を取得した年の、翌年12月31日までに入居または入居見込みであること
  • 買い替え先の住宅を取得した年の12月31日時点で、その住宅に返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること

この譲渡損失の繰り越し控除の適用を受けるためには、売却した年の所得税に関して確定申告をしなくてはなりません。損をしないように覚えておきましょう。

ポイント⑤:家を売却した際の消費税について

消費税は、消費されるものに対して課税されます。その為、課税対象となるのは『建物部分』のみになります。つまり『土地部分』には課税されません。

マイホームの売却において消費税が課税されるのは、売主が消費税の課税事業者である場合のみです。サラリーマンなどの個人が売り主だと消費税は課税されませんので安心してください。ただし、個人でも『年間の課税売上高が1,000万円以下』であることが条件です。

監修者から:不動産マーケットは消費税のかからない個人が売主の物件と業者が販売する消費税のかかる物件がありますが、価格は全て消費税を含んだ価格になっています。追加で消費税を更に請求される事がありませんのであまり意識しなくても問題はないと思います。

家を売却した際の税金のまとめ

この記事では以下の5つのポイントについて紹介しました。

家を売却する際には、『所有期間』が税金に対して大きく影響しているということが分かりました。そのため、今あなたのマイホームが所有期間が何年になるのかを確認することがとても大切です。

もし、お持ちの家が1月1日段階で5年を超えているのであれば、迷わず売却のための準備を始めてください。不動産の売却は人生において何度も経験するものではありません。みんな初心者です。しかしそんな中でも、1%の損でも数十万円の損になってしまうのです。家の売却で損をしないために、まずは所有期間を調べて、売却のための一歩を踏み出し満足した売却が出来るようにしましょう。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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宅地建物取引主任者、FP2級資格保持。 大学時代に休学し1年間マレーシアの語学留学に夢中になり、そのまま現地採用枠で不動産会社に就職。約10年勤務したのち帰国後はFP資格を取り、日本の保険代理店に勤務。 週末アジア弾丸旅と猫をこよなく愛するアラフォー主婦。