固定資産税とはどんな税金?

3年に1度見直しがある不動産に課税される税金

中古マンションを所有している限り永遠に納めなければいけない地方税です。

固定資産課税標準額(以下評価額といいます)が土地30万円、家屋20万円以上の不動産に課税される税金ですので、よほど利用価値がない不動産以外は課税されると思ってよいでしょう。

尚、評価額は購入価格が基準ではなく、固定資産評価基準に基づき算出されます。

評価額は3年に1度、見直しをしています。

尚、建物は一般に古くなればなるほど、評価額が下がります。

納税の基本

納付通知書見本(新宮市)
和歌山県新宮市の固定資産税納付通知書

年度で4回に分けて分割納付が認められている珍しい税金です。

1月1日現在の所有者に課税される税金で、年の途中に売却した場合でも納税義務者は変更となりません。

但し実務上では不公平感を無くすために、中古マンションの売買をする際は売買代金とは別に、売主、買主間で固定資産税の日割り清算をすることが多いです。

清算をするか否かは、取引に関与している不動産会社に確認をしてみましょう。

ちなみに同じ中古マンション同じ専有面積なら、基本的に階数による税負担の違いはありませんが、タワーマンション等の価格差が激しいマンションの場合、補正がかけられるようになりました。

夫婦共有の中古マンション特有の納税義務

夫婦、家族、マイホーム

中古マンションを夫婦共有で購入される方も多いと思います。

例えば、夫の持ち分が3分の2、妻が3分の1といった具合です。もし、夫が固定資産税を払わない場合、どうなるでしょうか?

妻は、自分の分である3分の1に相当する分を払えば済むように思えるかもしれません。

しかし法律の規定は違います。自分の分だけでなく、全体の課税額について納付する必要があるのです。

これを「固定資産税の連帯納付義務」と呼びます。

少々理不尽な制度に感じるかもしれませんが、婚姻の有無に係わらず、親兄弟といった関係においても中古マンションは全て連帯納付義務が適用されます。

但し、マンションの敷地等の共用持ち分はこの制度の適用除外ですので、他の部屋の所有者が滞納していたとしても、自分自身に請求が来ることはありません。

同じ専有面積でも課税額が違う訳

土地家屋課税明細書(新宮市)
和歌山県新宮市の固定資産税の土地家屋課税明細書例

似たような立地にある専有面積が70㎡の二つのマンション。

一見、同じような立地で専有面積が同じなら課税額も同じでは?と感じるかもしれません。

しかし実際、全く同じになることはほぼありません。

ここでは、同じ専有面積でも課税される額が相違する理由について解説します。

場所による違い

言うまでもなく、土地の部分に関する税額の計算の元となるものは土地価格です。

税額の元となる土地の評価額は公示価格の70%を目安に設定されています。

従って公示価格が高ければ高いほど、評価額は増加します。

公示価格は時価に近い数字になるように算出していますが、発表されるのは1年に1回という事もあり、必ずしも時価と同じではありません。

行政による違い

相続、家、地方、郊外

固定資産税は課税主体(各市町村、東京23区の場合は東京都)が課税する税ですが、課税主体によって税率が違います。

基本の税率は地方税法により1.4%となっていますが、この規定、法律の改正前は最高2.1%課税することができました。

実際、現行の規定でも1.4%を超える税率とすることが認められています。

いくつか例を出すと

  • 北海道夕張市1.45%
  • 宮崎県日向市1.6%
  • 三重県名張市1.7%

等があります。

隣接市町村のどちらで購入しようか検討している場合は、二つの市町村の税率を比較してみてはいかがでしょうか?

土地の持ち分が多い

固定資産の課税は土地評価+建物評価によって算出されます。

同じ専有面積であっても、土地の持ち分が広ければ広いほど、税負担が上昇します。

敷地が広いマンションはゆとりがあって良いですが、税負担が増える側面もあるのです。

共用部分の広さと豪華さ

固定資産税は土地評価+建物評価によって算出されます。

建物評価額は、専有面積の評価+共用部分の持ち分評価ですので、共用部分の持ち分面積が広いほど、評価額は上昇します。

また、昨今共用部分にゲストルームやジム、プールなどが付いているマンションもありますが、これらの共用設備は使わなかったとしても区分所有者である以上、固定資産税が課税されます。

高価な建築材料

建物の評価額は、建物の面積と建築材料によって計算されます。

例えば、床がPタイルの材料と大理石の床では、当然の事ながら建築費は全く違います。

外壁はモルタルの壁より、タイル張りの壁が施工費も高く、評価額も上昇します。

室内に置いても、床暖房の有無、システムキッチンのグレード等各種設備が豪華であればある程、評価額はupします。

固定資産税の減税

築年数による減税

固定資産税には、減税制度があります。ここで簡単に解説していきたいと思います。

中古マンションの減税はないと思い込んでいる方も多いのですが、新築後5年間(3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅)、建物の固定資産税が2分の1になる制度があります。

但し1戸あたり120m2相当分迄が限度ですが、ほとんどのマンションはこの範囲に入っているのではないかと思います。

小規模住宅用地

土地200㎡まで土地評価額を6分の1にする特典があります。

固定資産税以外にかかる所有税とは

いままで、説明をしてきましたが、実は固定資産税以外にも「不動産を所有しているだけで課税される税金」があります。

それは都市計画税という税金。

市街化区域という地域に指定された不動産に対して課税されます。

市街化区域に該当しているかどうかは、行政で確認できますが、住宅が立ち並んでいる所はほぼ市街化区域と考えても良いでしょう。

最大で0.3%課税されますので、固定資産税の標準税率と合わせて1.7%という負担になります。

こちらも課税主体により、税率が変動します。

まとめ

豪華なマンションは固定資産税も高くなる

今回は固定資産税についての解説をしました。

中古マンションというとついつい、豪華な設備、共用施設に目が行きがちですが、本当に必要なものなのかどうか?

一考の余地があると言えます。

中古マンションの購入を検討する場合は、年間に必要となる税負担も確認することをお勧めします。

※税特典の適用を受けようとする場合、記事外の要件もありますので税務署等に確認をしてください。


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