土地や建物などを所有していると、固定資産税という税金を払わないといけません。この固定資産税は中古マンションを保有する上でのランニングコストです。購入を検討する際も考えておかなければいけません。中古マンションの固定資産税はどのように決まるのか、そのしくみと計算方法について説明します。

固定資産税の納税義務者と計算方法

中古マンションの購入を考える際、固定資産税はいつから払わなければいけないか気になるところです。固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物を所有する人に対して市町村(東京23区の場合は東京都。以下同じ)が課税する税金です。購入した次の年からかかると考えておけば問題ないかと思います。固定資産税の計算式は次の通りです。

固定資産税額=課税標準(固定資産税評価額)×税率(1.4％)*

*税率は市町村によって異なります。なお市街化区域内の場合、最大0.3％の都市計画税が別途課されます。

固定資産税の課税方式と固定資産税評価額

固定資産税は市町村が税額を計算し、納付書が固定資産の所有者に送付されてきます。所有者は所得税のように税額を計算して確定申告をする必要はありません。このような課税の仕方を賦課課税方式と言います。賦課課税方式の税金については、節税をする余地がありません。ただし、決定された税額に対して不服がある場合は審査の請求をすることができます。

先程記述したように、固定資産税は固定資産税評価額をベースに税額計算が行われます。実際の売買金額は税額計算に一切反映されません。その固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産税評価基準に基づいて市町村が決定します。

なお、この固定資産税評価額は原則として3年毎に見直されることになっています。この見直しをする年度の事を評価替え年度といいます。地価の下落が著しい場合など、評価替え年度以外に見直される場合もまれにあります。

土地の固定資産税評価額

土地の固定資産税評価額は、公示価格の約7割程度になるように計算基準が定められています。公示価格とは土地の適性価格の目安となる金額ですので、固定資産税評価額は時価の約7割程度になると言われています。しかし、隣接する道路や電気、ガス、水道などのインフラの状況などによって大きく異なる場合もあります。

1平方メートル単価を市町村が算出し、これに専有面積を乗じたものが土地の固定資産税評価額となります。マンションの場合、敷地の総面積に持ち分割合を乗じた面積で課税されることになります。

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建物の固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額は、再建築価額という考え方を基に計算する方式がとられています。再建築価額とは、同じ建物を今建てた場合にかかる金額のことです。計算式については非常に難しいものとなっていますが、「再建築費評点基準表」というものがあり、これが評価のベースとなります。

なお、建物については年数の経過とともに劣化する物ですので、固定資産税評価額の計算においても、建築からの年数の経過に応じて評価が下がる仕組みになっています。

ただし事業所得などでの減価償却費の計算に用いる法定耐用年数に比べ、固定資産税評価額の計算上の償却期間は長くなります。鉄筋コンクリートのマンションの場合、減価償却費計算上は47年、固定資産税評価額計算上は60年です。

居住用の土地や建物の減額措置

一般的に中古マンションの土地や建物は、住宅用地と住宅になりますので様々な減額措置があります。まず住宅用地については面積200平方メートル以下の場合は小規模宅地として課税標準額は固定資産税評価額の1/6になります。また、200平方メートルを超える部分については一般住宅用地として同様に1/3まで軽減されます。

住宅用の建物の場合、新築から3年間または5年間、120平方メートルまでの部分の課税標準額が1/2になります。マンションの場合、ほとんどは3階建以上の耐火構造または準耐火構造に該当するでしょう。そのため、新築から5年間は1/2になります。

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中古マンション購入と固定資産税

中古マンションの固定資産税の金額の相場については、一概に語ることができません。取得した中古マンションの条件によって大きく税額が異なるからです。まず、土地部分の税額については立地により大きく異なります。地方都市と東京23区内などの都心部とでは大きな差が生じます。同じ東京23区内でもその差は大変大きなものです。

建物部分については、築年数によって固定資産税の金額は異なります。一戸建住宅に比べ、マンションの耐用年数は長いので中古で取得した際の割安感は小さくなります。固定資産税の事だけを考えた場合、築浅のマンションについては評価額の減額措置があるため割安感は高くなります。

土地と建物に共通して言えることは、タワー型マンションの高層階は購入金額に対する固定資産税の金額が割安です。取引金額の相場として、タワー型マンションは高層階であるほど高くなる傾向にあります。全く同じ間取りと設備の部屋であっても、高層階と下層階では大きく取引金額がことなります。

一方、固定資産税は持ち分割、つまり面積に応じて課税されます。同じマンションで同じ面積の場合、階層の高低に関わらず同じ金額の固定資産税が課税されることになります。

評価(公課)証明書の取得で確実な金額がわかる

この記事では以下の内容を紹介しました。

中古マンションの固定資産税については、建築された年が分かればおおよその税額は予測できるかもしれません。ただし、市町村によって評価方法の取り扱いに大きく異なる部分もあります。断片的な情報では確実な予測はできません。

確実な税額は評価(公課)証明書を見れば確認することができますが、所有者本人や宅地建物業者など一定の人しか取得することができないものとなっております。中古マンションの購入を検討されていて固定資産税の金額を知りたい場合は、所有者本人や仲介業者に評価(公課)証明書を取得してもらったうえで確認してください。