マンション買い替えの際、税金はどうなるの?

売却による税金と購入による税金がかかります

マンションの買い替えを考えている方にとって、これに関連する税金は非常に気になるテーマではないでしょうか。マンションの買い替え時は非常に大きなお金が動きますので、税金に関しても留意する必要があります。とくに住んでいたマンションが高く売れ、売却益が出た場合は特例を利用しないと多額の税金を納めなければなりません。マンション買い替えに伴う税金、その概略を今回はまとめていきたいと思います。

マンションの買い替えに関わる税金、及びその税率

マンションの売却によって利益が出た場合にかかる税金

「買った時より高く売れた!」

と人気のエリアならこんなこともあるかもしれません。ところが購入時より高く売却できた場合は税金が課税されますので覚えておいてください。また、買った時より安ければ税金は発生しません。

マンションの買い替えのため、住んでいたマンションの売却により利益が出た場合には譲渡所得が発生し、所得税(復興特別所得税を含む)と住民税がかかります。売却益が出ている場合、確定申告をする必要があります。マンションなど不動産の譲渡による譲渡所得は、給与所得などの所得とは損益通算しない分離課税となります。また、その所有期間によって税率が異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得に、5年超であれば長期譲渡所得になります。短期の場合と長期の場合、それぞれの税率は次の通りです。

  • 短期譲渡所得の場合……所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%
  • 長期譲渡所得の場合……所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%

譲渡所得の計算方法

マンションの売却による利益、つまり譲渡所得は次の計算式により算出します。

譲渡所得=売却金額-取得費-譲渡費用

それぞれの金額の留意点は次の通りです。

  1. 売却金額
    売却金額には売買契約の金額の他、固定資産税の精算金も含まれます。
  2. 取得費
    取得費の計算式は次の通りです。
      取得費=購入価格+諸費用-償却費相当額
    諸費用とは、購入手数料や登記費用、不動産取得税などマンションを取得した際に必要であった費用のことを言います。また、償却費相当額はマンションのうち、建物部分の時の経過とともに価値が減少した金額を言います。なおこの取得費が分からない場合、売却金額の5%を取得費とすることもできます。
  3. 譲渡費用
    譲渡費用は、売却のための仲介手数料や売主負担分の印紙税、売却のためのリフォーム費用などのことを言います。

マンションの売却により譲渡所得が出た場合の特例

マンションの買い替えにより譲渡所得が出た場合、特例の適用により税金がかからない場合、税金が安くなる場合、払うべき税金が将来に繰り延べられる場合があります。特例には次のようなものがあります。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
    居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができる制度です。ただし、買った時よりも3000万円以上高くマンションが売れるということはレアケースですが。
  2. 軽減税率の特例
    10年を超えて保有していた居住用財産を売却した際、譲渡所得の税率が低くなるという制度です。今よりも物価が安い時代に購入した土地などを今売却すれば何十倍という値段になることもありますが、そのようなケースは特例で税率が低くなります。
  3. 特定の居住用財産の買換えの特例
    10年を超えて居住し、保有していた居住用財産を売却した場合に、払うべき税金が将来に繰り延べられる、あるいは譲渡所得金額が減少する特例です。

なお、これらの特例の適用を受けるためには確定申告が必要になります。

マンションの売却により損失が出た場合の特例

適正な価格設定

住み替えにより、マンションを売却した場合において損失が発生した場合にも、所得税の納付額が安くなる次のような特例が存在します。

  1. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    住宅ローンが残っているマンションについて、ローン残高を下回る金額にて売却して損失が生じた時に、その損失を給与所得などの所得と損益通算できる特例です。また、控除しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。
  2. マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    マイホームの買い替えにより、住んでいたマンションを売却して損失が生じた場合に、その損失を給与所得など他の所得と損益通算できる特例です。また、控除しきれなかった損失は3年間繰り越すことができます。

なお、これらの特例の適用を受けるためには確定申告が必要になります。税理士さんに相談しましょう。

購入したマンションにかかる税金

マンション

マンションの買い替えにより、新たにマンションを購入した場合、不動産取得税がかかります。不動産取得税の課税標準額は、固定資産税評価額が用いられ、現在の税率は3%となっています。現在、住宅用のマンションの不動産取得税については様々な軽減措置が講じられています。例えば次のようなものがあります。

  1. 宅地の課税標準の特例
    宅地の課税標準が1/2となる特例です。
  2. 住宅用地の課税標準の特例
    一定の要件を満たす住宅用地を取得した場合、税額から一定額が軽減されます。
  3. 住宅における課税標準の特例
    新築の場合、一定の条件を満たす中古住宅については宅地の課税標準が減額されます。また、認定長期優良住宅については減額される金額が大きくなります。 

不動産取得税の納付については、マンション購入後しばらくしてから(半年後程度)、各都道府県より「納税通知書」が届きます。納期については、各都道府県により異なりますので通知書により確認してください。

買い替えがこれからの方は安心して任せられる不動産会社を

「確定申告なんてやったことない!」
「面倒くさそうだなぁ」
と思いませんか?マンション買い替え、家の住み替えは人生でそう何度も経験することではありません。

そのためみんな不慣れです。マンションを売却する際に、しっかりサポートしてくれる不動産会社を見つけることが重要です。

不動産会社の見つけ方

不動産会社の見つけ方ですが、忙しいのに一社一社相談に行くのは大変ですよね。不動産の一括査定サイトを使ってみましょう。

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Howmaスマート売却

マンション買い替え時には必ず確定申告を!

確定申告は特例適用の要件です

以上、マンションの買い替えに伴う税金の概略についてまとめさせていただきました。

マンションの買い替え時、住んでいたマンションの売却により売却益が生じた場合は、特例の適用により税金を納める必要がなくなる、あるいは納める金額が少なくなる場合があります。また、損失が出た場合も様々な特例により納める税金が少なくなる可能性があります。

これらの特例の適用は、確定申告をすることが条件になっています。マンションの買い替え時には確定申告が付き物だということを覚えておいてください。


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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
高垣 英紀
現在和歌山市にて税理士事務所を開業。 金融機関にて融資・渉外を経験後、税理士を目指して会計事務所に転職。 会計事務所で実務経験を積みながら、税理士の資格を取得。 その他保有資格としては、ファイナンシャルプランナー、通関士試験合格。