新築のマンションを購入した場合、いつがベストの住み替え時期なのでしょうか？子供の独立など家族構成の変化にもよりますが、経済的な視点でいうと１つの目安として10年後というのがあります。なぜ10年後なのか？今回はそのメリットを中心にご説明します。

その１：建物の老朽化対策などにより修繕積立金が増える時期

マンションに住むと必ず必要になる「修繕積立金」。将来の大規模修繕（外壁の塗装や、防水工事などをいいます）の為にマンションの管理組合が積立金額を定めています。新築の場合は直ぐに大規模な修繕は必要ない為、修繕積立金は低く抑えられている傾向にありますが築10年を過ぎると建物や設備の老朽化が進み、その修繕の為に修繕積立金額は増加していきます。同じ場所に住んでいたとしても住宅ローンの支払いと併せて支払額が増えるわけですので、この時期に住み替えをされる方も見受けられます。

その２：住宅ローン減税が終了する時期

毎年末の住宅ローン残高の１％が所得税から控除される住宅ローン減税ですが適用期間が10年間となり、10年を過ぎると終了してしまいます。

ただし新たに住宅ローンを組んで新居に引っ越した場合、また1から住宅ローン控除が適用できるわけです。住宅ローン減税は適用要件を満たしていれば何度も利用できますので、現在利用している住宅ローン減税の終了のタイミングも１つの住み替えタイミングともいえます。（※ただし、旧自宅のマンションの売却益が3,000万円を超えるなどした場合は次の住宅ローン控除は受けれませんのでご注意ください）

その３：瑕疵担保責任の期限が切れる時期

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）という言葉をマンションの購入時に不動産業者さんから説明があったのを覚えてますか？瑕疵担保責任とは住まいを購入した後に、引き渡し時にはわからなかった「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」、のような欠陥など（法的には「隠れた瑕疵（かし）」といいます）が発覚した場合、売買契約に基づいて、売り主である不動産業者へ物件の修補や損害の賠償を求めることができます。

また、欠陥などが重大で住むことができなくなった場合などは契約の解除を求めることができる購入者保護の措置です。その保護期間は購入後10年間とされています。早々に10年後に問題になるとは思えませんが、昨今の耐震偽装問題や新築マンションの傾斜問題などから気にされる方は気にされるようです。

その４：築10年以内の築浅物件は人気があり高く売却できる

次に現在住んでいるマンションを高く売却する目的でいうと、築年数が浅い方がやはり高く売却できます。最新のトレンドや設備がマンションに盛り込まれてますし、不動産業者の担当者の話を聞くと中古マンションの購入希望者の多くが築10年以内のマンションを探されるようです。つまり需要が高いと価格も高く売却できることが期待できます。

それ以降になると、上記でも述べましたが築年数が古くなり、設備なども古くなると購入者のニーズも少なくなり結果的に売却金額が下がっていきます。売却金額が下がってしまうと、「住宅ローン残高＞売却金額」というような関係になってしまい、買い替えローンで次の新居の住宅ローンに旧住宅ローンの残債を上乗せするか、手持ちの資金で補てんする必要が出てきます。なるべくマンションの価値を維持しつつ、次の新居へ住み替えを考える場合はやはり築10年あたりがベストだと思います。

尚、自宅を売却する際に高く売る為のノウハウについては筆者の別コラム「経験豊富なFPが教える！家を高く売るための5つのポイント」や、住み替えの際に間違ってダブルローンを組まないように「ダブルは危険？住宅ローンが残っているけど住み替えをお考えの方へ」も参考にしてもらえると幸いです。

その５：買い替えで損失もしくは利益が出た場合

まず、住宅の買い替えによる自宅の売却で損失が出た場合は、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。ただしこの制度は現在、平成29年12月31日までの売却に限ります。

逆に買い替えによる自宅の売却で利益が出た場合でも条件を満たせば最大で3,000万円の利益に対して非課税になる制度もあります。いづれも制度の利用については確定申告が必要で適用条件が異なってきます。詳細については近くの税務署などに確認が必要です。

住み替え計画はお早めに

ただし10年後にいきなり行動するのではなく、住み替えを行う１～2年前からしっかりと現自宅の売却準備など計画的に進めていきましょう。