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マンションを売りたくても、その物件の老朽化が進んでいると「売れるのかな？」と不安になってしまいますよね。
老朽化が進んでしまったマンションには売れるものと売れないものが存在します。
この記事は、今住んでいるマンションの売却を検討している方に向けて、どのようなマンションであれば売却できるか、詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
中古マンションに避けられない老朽化問題
中古マンションの売却をする際に、まず考えておかなければならないのはマンションの老朽化問題です。
マンションを売却するために売りに出しても購入希望者が現れなければ意味がありません。買い手からすればあえて設備などに問題がある物件に住みたいとは思わないはず。
まずは、老朽化によりどのような問題が発生しやすいのか確認していきましょう。言い換えれば、「売れやすい物件」にはこれから紹介する問題が発生していない特徴があります。
設備の劣化
マンションは築年数が長ければ長いほど建物自体の劣化、設備の劣化が激しくなります。
外壁にひびや剥がれが出てきたり、壁の中を通っている水道管や排水管も傷んできたりします。建物の劣化は外観だけの問題ではありません。
雨水の侵入による漏水やカビの問題に発展するので、決して軽視できない問題になります。水道管や排水管の劣化は、中身が詰まって機能が停止するなどのトラブルが起きやすくなります。
耐震性の問題
地震の多い日本では、1981年に建築基準法上の耐震基準が改正されています。
つまり、築40年以上になるようなマンションであればすべて古い基準で建てられていることになります。
ただでさえ建物が古くなれば耐震性には不安がでてくるものですが、そもそも現在のような厳しい基準で建てられていないとなると不安はさらに大きくなりますよね。
大まかには築40年で良いのですが、耐震基準の判断は着工前に提出する建築確認申請時で決まります。よって建物完成日が1981年周辺の場合は確認申請提出日を確認して耐震基準を判断すると良いでしょう。
資産としての価値も下がる
土地と異なり建物には耐用年数があります。生活する上で問題が起きていなくても、建物は古くなっていきますので、徐々に価値は下がっていきます。最終的には建物そのものの価値は限りなくゼロに近くなっていくのが通常です。
中古でも売却できる物件の3つの特徴
老朽化がすすんでいる物件は買い手が見つかりづらく売却しづらいです。それではどのような物件であれば売却しやすいのか、3つの特徴に分けて紹介していきます。
中古でも売れるマンションの特徴①：立地が良い
少子高齢化がすすむ日本においては、既に人口減少が始まっています。しかし、東京23区をはじめとした都市部では現在でも人口が増えています。
人口が多ければそれだけマンションを探している人も多くなりますので、立地が良ければ買い手は見つかりやすくなります。
中古でも売れるマンションの特徴②：リフォーム済み
築年数が経っている物件の買い手が見つかりにくい大きな要因は設備の劣化です。
中古マンションといえども物件を購入しようとする人は、その場所での新生活をイメージしているわけですから、見るからに住みづらそうなマンションをあえて買いたいとは思わないでしょう。
もちろんリフォームを前提で古いマンションを購入する方もいますが、住むのに問題がある状態から良いイメージはなかなかできないものです。
逆に言えば、古くても住みやすくリフォームやリノベーションがされている物件ならそのまま住もうとする購入希望者は現れやすいでしょう。
中古でも売れるマンションの特徴③：築浅でそのまま住める
リフォームを必要とせず、そのまま住めるような比較的新しい物件は買い手が見つかりやすいです。
具体的には、築15年ほどまでのきれいな物件で目立った傷みもない物件であるならば、比較的スムーズに買い手が見つかるはずです。
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築年数が経っている古いマンションでも「不動産買取」なら売却できる
マンション売却をする際の方法としては大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
仲介とは不動産業者に仲介をしてもらって一般に売りに出す方法、買取とは不動産の買取を行っている業者に直接買い取ってもらう方法です。
買取ならリフォームの必要もない
傷みがあるような古い物件で新生活を始めようと思う人は少なく、買い手はなかなか見つかりません。しかしこれはあくまで仲介で一般に売り出した場合のことです。
立地や築浅、リフォーム済といった「売れやすい物件の特徴」は、すべて仲介で売りに出した場合であり、不動産買取には当てはまりません。もちろんマンションの現況によって査定額は異なりますが、古い物件だからといって売却をあきらめたり、リフォームをして売り手がつきやすくしたりする必要はなくなります。
不動産買取の詳細
不動産買取は買い取ったマンションを業者がリフォームして、新たに売りに出すというものですので、現状での引き渡しが可能です。
不動産業者に直接買い取ってもらう不動産買取なら、不動産業者の査定した金額で購入してもらえます。
不動産買取の場合は複数の業者に査定してもらい、一番高値のところに売却すればよいので業者選びも簡単です。仲介であれば売却に至るまで何度も内覧に立ち会うことも珍しくありませんが、不動産買取の場合はそのような手間がなく売却までがスムーズだという特徴もあります。
不動産仲介の場合は、リフォームをすれば設備が新しくなって買い手がつきやすくなります。
しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せできるわけではないので、古い物件でそのまま住めないようならむしろリフォームをせずに不動産買取をしてもらった方が手元に残るお金は多くなるでしょう。
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売主の負う瑕疵担保責任が加重され契約不適合責任へ
ここからは少し専門的な話です。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が契約不適合責任へと改正が行われました。
この改正によって、売主が担保しなければならない責任が「かくれた瑕疵」から「契約の目的を達成できない場合」に変更されました。
売主の負うべき責任は契約責任となり、契約書に記載された品質の不動産を引き渡す事が重要となりました。つまり、責任が加重されたということです。
これまでの瑕疵担保責任との違い
以前のように「かくれていたか」ではなく、「契約書に記載された品質のマンションを引き渡しているか」が問題になります。
つまり、経年劣化して不具合が起こりやすいマンションは、個人のお客様には販売しにくい状況になりました。
契約不適合責任を免責で購入する不動産会社と異なり、契約不適合責任を免責して購入する個人の方は非常に少ないからです。
仮に不具合があると、金銭トラブルのリスクもあります。そのため、築古マンションを買取に出すメリットは、今まで以上に増しています。
不動産買取をしてもらう際におすすめのサイト
老朽化がすすんだ古いマンションを売却するのなら、不動産買取がおすすめです。
不動産買取は、仲介業者ではなく不動産の買取を行っている業者に査定を依頼してマンションを売却する流れ。
査定金額がそのまま売却価格になるので、複数の買取業者に査定を依頼するのが重要です。
買取博士は、不動産買取専門のサイトで、マンション情報などを入力するだけで同時に複数の業者に査定依頼ができます。不動産買取に特化しているので、話もスムーズですし、買取後のリスクもないというメリットがあります。査定はもちろん無料ですので、不動産の売却を行うのならぜひ利用してみてください。
まとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧