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転勤が決定した時にマンションを売るのか？貸すのか？誰もが必ず迷ってしまいますよね。マンションを「貸す」のと「売る」。両方の成功事例をみながら、どちらの選択がより正しいのかを解説します。
マンションを貸す選択：転勤が決まり会社の住宅制度を利用
マンションを貸す①：新築マンション入居3年目に海外転勤が決定したケース
新築マンションを購入。購入時には食洗機や収納棚、カーテンや照明などのインテリア、フローリングにもコーティングをするなど細部にもこだわりとてもお部屋を気に入っていました。6ヶ月、1年、２年の新築アフター点検を無事に終えられ、ホッとしていたところ、入居から3年目に海外転勤が決定したとの事でした。
お子様が幼いのでさみしい思いをさせたくないと単身赴任は考えておらず、ご家族で海外へ引っ越しをするとの事で、「マンションの立地がいい事」「いずれ日本に戻ってくる事」「マンションを気に入っている事」などの理由から売却は考えず、賃貸に出す事にしました。所有者であるご主人の勤務先では、福利厚生の一環として住宅制度があるとの事でした。会社によっては住宅手当、家賃補助などの制度が充実している事があります。
これは住宅ローンや家賃などを会社が負担してくれたり、社宅などを利用できる制度です。ご主人の会社では住宅制度もあり、さらにグループ会社では不動産事業をしていることがわかりました。このケースでは住宅制度とグループ会社との連携によりグループ会社とサブリース契約を結ぶようになりました。海外転勤でも心配な管理や募集などは安心して任せられますし、住宅ローンに関しては家賃補助を受けています。会社によっては住宅制度や転勤手当、引越手当、海外手当などが異なってきますので転勤が決まったら会社の福利厚生などの制度の確認もしてみましょう。
マンションを貸す②：転勤直前まで管理組合の役員をしていたケース
このマンションでは役員輪番制を採用していまして、管理規約で役員の条件は「マンションの居住者」と規定されていました。この時のご主人は転勤直前まで管理組合の役員をされていましたが役員任期中に海外赴任が決まったため、役員を続けられない事、帰国したら役員を引き受ける事をご説明されていました。
私から見ても、このマンションは子供を持つ親御さんのコミュニティ形成が上手くいっていました。ランチ会などで交流をしながら育児の悩み、託児施設や病院、地域などの情報共有をしていましたし、緊急時にはお互いの部屋で子供を預かるという事もあったそうで、このマンションで本当に良かったと語っていました。
マンションを貸すメリット
賃貸に出す場合のメリットとしては一般的ですが、以下があげられます。
- 家賃収入などの収入源になる
- 所得税、住民税の節税になる（海外の転勤では源泉徴収額の還付など）
- 年金代わりになる
多くの不動産投資の書籍などにも書かれていますが、団体信用保険への加入する事で、購入者に万が一の事があっても遺族にローンを残さずに遺族年金の役割も果たせるという考え方です。
マンションを貸すデメリット
賃貸に出す場合のデメリットとしては一般的には以下があげられます。
- 空室リスク
- 入居者とのトラブルなど
- 住宅ローン控除が受けられない（10年間以内に戻れば条件により受けられます）
入居者とのトラブルで多いのはペットやタバコのヤニなどですが、募集の条件を女性限定としたり敷金を多く設定したりする事などで対応をします。転勤の期間が事前に分かっている時は、期間を限定した定期借家契約とする事もできます。
マンションを貸すポイント
- 賃料と支出のバランス（住宅ローン、管理費等、固定資産税など）とのバランス
- 税制上のメリット（確定申告が必要な場合や住宅ローン控除など）
「マンションを貸す」一番のメリットは家賃収入などの収入面ですが、海外転勤などで非居住者の場合、借主が個人の場合は源泉徴収はありませんが、借主が法人の場合や出向元の法人が借り上げる場合には源泉徴収が必要です。転貸をするリロケーション会社などから個人が賃貸で借りる場合は源泉徴収の義務はありません。借主によって源泉徴収の有無が異なってきますので注意が必要です。
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マンションを売る選択：タイミングよく売却し利益も
マンションを売る①：中古マンション入居10年目に転勤が決定したケース
当初中古マンションを3,000万円で購入。入居後10年後に転勤が決定しました。住宅ローンの残債は2,000万円。価格査定では3,500万円の見積額との事でしたのでマンションを売却する事にしました。
ローンを返済すると手元に1,500万円が残る計算です。購入時の頭金は500万円でしたので、頭金が戻った上にプラス1,000万円という売値によっては利益を出すこともできるという事例です。資産価値が下がりにくいマンションを購入するという事が前提にはなりますが、購入、売却のタイミング、金利などによってはかなりの差がついてきます。
マンションを売るメリット
このケースでは、中古マンションを価格が下がった時点で購入し、10年後に価格が上がっている時点で売却したというケースですが、価格が上昇しなくても購入時と同じ金額で売却できればこの10年間は住居費（家賃）は実質ゼロという計算です。（実際には管理費や固定資産税などはかかります）
マンションの㎡単価が下がっている2007年〜2012年頃にマンションを購入し、10年後の2017年以降に売却した場合に、立地や人気エリアなどの条件はありますがマンション自体の価格が値上がりしている事があります。このようなタイミングで売却ができると住みかえ時の頭金にもなり、さらにいいマンションに住みかえることも可能です。
マンションを売るデメリット
マンションを購入してから10年で売却する場合、マンション自体が値下がりするマイナス分によっては売却額よりもローン残高が上回る事も考えられます。その場合には売ってもローンの残高を返済できなくなってしまい、売るに売れないという状況もあり得ます。新築マンションを購入し、10年後に半値になってしまうといったケースもありますし、10年後に価格が下がっていない、または価格が上昇しているというマンションも存在します。
マンションを売るポイント
- 売却額と住宅ローン残債のバランス
- 住宅ローンを組める年齢か否か？（住みかえなどを検討する場合）
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まとめ：マンションを売るか貸すかを決める目安
大切なのは資産価値が落ちにくいマンション
この記事では以下の内容を紹介しました。
- 転勤が決まったら、まずはいつ頃帰ってかこられるのか分かっている？
- 帰ってこられる時期にそのマンションに住みたいと思えるか？
どちらもイエスの場合は「売却」をせずに「賃貸」という選択でもいいでしょう？売却の場合は、売却のタイミングとして売却をして住宅ローンが完済できるかという点がポイントになろうかと思います。資産価値が下がりにくいマンションならば、住宅ローンの残債と売却価格を比較し売却時に住宅ローンが完済できる場合に、売却をする事ができます。「貸す」「売る」どちらのケースでも、転勤に限らず住みかえが必要になるケースを視野に入れておく事で、ベストの選択をする事ができます。