マンションを手放す理由は、「転勤」「親が亡くなった時」「実家へ戻る時」「お部屋が手狭になってのお住み替え」などですが……手放す理由とご自分の状況によって最適な選択肢は変わります。

売却するべきか? それとも賃貸に出したほうが得なのか?

この記事で8つのポイントをチェックしてみてください。そうすれば、あなたが選択するべき答えもわかります。また、「うまく売却出来るか?」「賃貸管理への不安」などの漠然とした不安も解消できるでしょう。

👑最初にチェックするべき2つのポイント

電卓と家

1・マンションの借入状況

マンションの借入状況は、売却にも賃貸にも影響を及ぼします。

売却の際には、どれだけ手元の資金を使わなければならないかに影響しますし、賃貸に出す場合も毎月のキャッシュフローに影響するからです。

だから、まずやるべきことは下記表の項目と合わせて借入状況を把握しておくこと。そうすれば、不動産会社などに相談しやすくなるでしょう。不動産会社に相談をすれば、マンションの売却想定価格を提示してもらえます。

売却時の必要費用
ローンの残債の弁済 売却金額−ローン残債額
不動産仲介手数料売却金額×約3%
抵当権抹消登記費用約10万円程度
繰り上げ弁済手数料約2万円程度
不動産譲渡益への課税ただし特別控除あり
売却代金がこれらの合計を上回らないと手元資金を利用することになる

上記の図のとおり、マンションの借入金額と売却想定価格。この2つがわかれば、手元の資金が残るのか、持ち出さなくてはならないのかも、わかりやすくなります。

ちなみに、マンションを賃貸に出す時は下の図のような形です。

賃貸時の必要費用
月々ローン支払い額借入銀行へ返済
物件管理費管理会社に支払います
固定資産税など年払い
管理費(管理組合)マンションの管理会社へ
修繕積立金(管理組合)マンションの管理会社へ
月々の賃料がこれらの合計を上回らないと手元資金から補填することになる

2・将来そのマンションに住む可能性があるか?

現在、マンションを手放そうと考えている理由が、転勤であれば戻ってくる可能性が高いです。

また、「手狭になったから」という理由で住み替えを検討する場合も、将来お子様が独立したら今のマンションで充分。このような理由で、将来的に今のマンションに戻る可能性があるのなら賃貸を優先的に検討するべきです。

👑不動産会社に相談する時の3つのチェックポイント

不動産会社の担当者

上記の2点をチェックしたら、次は不動産会社などの専門家に相談です。

現段階では、売却と賃貸のどちらにするのかは決めていません。だから、仲介会社選びは次の3つの点をチェックしましょう。

3・売買と賃貸の両方に充分な実績があるか?

4・賃貸を選択した場合、管理体制に充分な組織力があるか?

5・売買を選択した場合、販売活動に充分な組織力があるか?

仲介会社選びは売却と賃貸の両方に強い会社を選択すると、売却にも賃貸にも納得感のある提案を頂けることが多いです。

ただし、賃貸に出す時には、物件を管理する組織力も重要なポイント。

冒頭で述べたように「賃貸管理への不安」がある仲介業者では、安心してマンションの管理を任せることができません。安心して物件を任せるためには「管理体制に充分な組織力」がある仲介会社であることがマストです。

たとえば、下記は東急グループで売買にも賃貸にも信頼性の高い、東急住宅リースの相談サイトです。このサイトならば、管理戸数が9万戸と賃貸に関しても充分な実績がありますし、相談は無料。売却や賃貸の説明もわかりやすいのでおすすめです。

東急住宅リース公式ページ

これらがわかります。ここまで分かったら最終的な判断もしやすくなるでしょう。

👑売却か?賃貸か?2つの最終チェックポイントと最終確認

上記で紹介したような信頼性のある不動産会社からの提案をもらったら、いよいよ最終判断。

まずは「金銭的にどうか?」という点を明確にして、以下のチェックを行ってください。

6・手元資金の支払い状況が許容範囲か?

7・ご自分の将来設計によりマッチしているのはどっちか?

分かりやすいように、ケーススタディしてみましょう。

4,000万円で購入したマンションに、10年居住して実家に帰るからどうしようか迷っている……そんなケースです。この場合、費用は概ね以下のようになります。(35年ローン 金利1%、賃料14万円)

CASE1 売却査定額が低かった場合(2,800万円)

売却の場合
収入売却代金2,800万円
売却収入2,800万円
支出
ローンの残債の弁済3,000万円
不動産仲介手数料90万円
抵当権抹消登記費用10万円
繰り上げ弁済手数料2万円
不動産譲渡益への課税
経費支出3,102万円
差引手元資金支出額-302万円

上記の表の表に2,800万円と売却査定額が低かった場合、マンションを売却すると手元資金を約300万円支出することになります。

賃貸の場合
収入賃料収入140,000円
賃貸収入140,000円
支出
月々ローン支払額112,000円
物件管理費 3,360円
固定資産税など 8,000円
管理費 10,000円
修繕積立金 10,000円
賃貸経費143,360円
差引月々手元資金支出 -3,360円

一方、マンションを賃貸に出すと毎月3,360円のマイナスを手元資金で埋めていくことになるでしょう。

売却の場合、マンションは他人の物になってしまい、手元資金も300万円減ってしまいます。

しかし、賃貸ならば月々3,300円のマイナスは出るものの資産は残りますし、借入金弁済を賃料で賄えるのでローンの残債も減らしていけるでしょう。このCASE1ならば、圧倒的に賃貸のほうが得と考えられます。

CASE2 売却査定額が高かった場合(3,500万円)

売却の場合
収入売却代金3,500万円
売却収入3,500万円
支出
ローンの残債の弁済3,000万円
不動産仲介手数料90万円
抵当権抹消登記費用10万円
繰り上げ弁済手数料2万円
不動産譲渡益への課税
経費支出3,102万円
差引手元資金収入額398万円

次のCASE2は、売却査定額が3,500万円。売却価格が高いので、売却すれば約400万円の現金を手にすることが出来ます。

賃貸の場合
収入賃料収入140,000円
賃貸収入140,000円
支出
月々ローン支払額112,000円
物件管理費 3,360円
固定資産税など 8,000円
管理費 10,000円
修繕積立金 10,000円
賃貸経費143,360円
差引月々手元資金支出 -3,360円

一方、賃貸に出せばCASE1と同じようには資産を手放さずにローンが減っていくので、月約3,300円の支出。金銭面だけを比較すれば、売却と賃貸で甲乙つけがたい状況です。判断に迷うのであれば、ここで将来設計と照らしてみましょう。

たとえば「お子様に住宅を残してあげたい」や「将来もう一度戻ってくる可能性が高い」などの事情があれば賃貸が良いですし、「教育費がかかるので今キャッシュが欲しい」のであれば売却の選択が良いと思います。

8・最終問いかけ:ここまでの判断は充分に検証した結果の判断だったか?

このように金銭的な面が明確になれば、おのずと方向性が見えてきます。できれば、将来設計と合わせて一度結論を出してから、少し時間をおいて「これでいいのか?」と再度自問自答してみてください。

そうすれば、より納得のいく方向性を選択出来ると思います。マンションを売却するか賃貸に出すのかを決めたら、後は不安の解消です。

👑賃貸運営の不安や売却活動への不安は、信頼ある会社に任せれば払拭!

不動産賃貸に興味がある男女

この記事では以下について紹介しました。

最初にチェックするべき2つのポイント

不動産会社に相談する時の3つのチェックポイント

売却か?賃貸か?2つの最終チェックポイントと最終確認

とくに不安を感じるのは、賃貸を選択した場合。賃貸の運営をしたことのない方がほとんどなので「家賃滞納の回収は?」「賃貸の募集は?」などの不安はどうしてもつきまとってしまいます。

これらの不安を払拭するには、先にも記載したように物件を管理できる組織力がある不動産会社に任せることです。大手でネットワークが広く、十分な管理戸数の実績がある会社を選べば不安もなくなるでしょう。

売却に関してのコツは別の記事に書いてありますので、別記事参照してください。この記事で紹介したチェックポイントが、マンションを売却するべきか賃貸に出すべきかの参考になれば幸いです。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士 ビル経営管理士