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マンションはとても大きな買い物です。そのため、購入の前に内覧でさまざまな点を確認しておく必要があります。この記事では中古マンションを購入する際、とくに見ておきたい点を10のチェックリストとしてまとめました。これから中古マンションを購入予定の方は、ぜひこのチェックリストを内覧時に参考にしてください。
中古マンションの内覧前にチェックリストを確認！
実際に建物や部屋の中を確認する内覧前にも、準備段階としてできることがあります。内覧は時間も手間もかかりますので、内覧前の確認事項を作っておくことで効率的に物件探しができますよ。
立地
将来的な引っ越しを想定して中古マンションを購入する人は多くないでしょう。しかし、いつどのような状況になるのかは分からないので、なるべくなら資産価値を保てるように立地の良いマンションを購入の候補に入れるのがおすすめです。マンションの建物自体の価値は年数とともに下がっていきますが、土地は劣化しないので安定した価値が保てます。
具体的には駅から徒歩15分以内の近いところ、買い物に便利なところ、銀行や役所などが近く生活しやすいところが立地の良い場所になります。最重要は駅からの距離です。駅から徒歩15分以上になると需要が大きく下がり、売れにくくなります。駅から近い立地の良いところにはすでにたくさんの建物で密集しており、新築で建つマンションは少なくなります。そのため立地がよい場所のマンションを探すのなら必然的に中古マンションの方がよいものが見つかる可能性が高まります。
また、実際に住むことを考えて、ハザードマップや犯罪発生マップなどを参照して防犯、防災の点でもチェックするようにしてください。
築年数
中古マンションを購入する際には、築年数もチェックしておきたいところです。中古マンションのメリットは新築よりも価格が安いこと。この理由は建物の価値が年月とともに下がってくるからです。建物の価値が底値になるのが築年数20年から25年となっているので「中古だけどなるべく綺麗で安いもの」を探すのなら築年数20年以上のものがおすすめです。
マンションの修繕計画
マンションは購入して終わりではなく、その後の定期的なメンテナンスが必要となります。そのメンテナンスのことを「修繕」と呼びます。修繕のために住民が毎月支払う積立金や管理費を管理しているのが管理組合です。そのため、管理組合がきちんと機能しているかはとても重要な項目になります。
「修繕のための積立金が次回の修繕に向けてきちんと蓄えられているか」を仲介会社の担当者に確認するようにしましょう。また、管理費や修繕の積立金の滞納が前オーナーにあった場合に、新オーナーに引き継がれてしまうことがあるので注意してください。
また、築40年ほどになると修繕ではなく建て替えを検討している場合もあります。建て替えの場合は修繕のための積立費用ではまかなえないため、別途の大きな費用が必要になります。購入して数年で建て替えになるのはもったいないですので、建て替え計画がないか、するとしたらどれくらいの負担になるのかはチェックしておくべきでしょう。
監修者から：更に管理組合に積み立てられた積立金の総額も把握しましょう。１戸当たり１００万円程度の積立金は貯まっていると安心でしょう。
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中古マンションの内覧時：10のチェックリスト
ここからは実際に現地で建物や部屋を内覧する際にチェックしておきたいことを紹介します。内覧時に心がけたいのは「リフォームやリノベーションでは変えられない部分」を重点的にチェックすることです。
キッチンやバスなどは、思いがけない欠陥があっても費用さえあれば変えられますが、マンションの共用部や日当たり、眺望などは変えられません。マンションの購入後に悔やむことのないように「変えられない部分」をきちんとチェックするようにしてください。
共用部
マンションにおける共用部とはエントランスや廊下など「住戸の外」のすべてが該当します。さらには玄関ドアの外側やベランダも共用部に含まれるので、玄関ドアのデザインを変えたいと考えても自分一人で決定はできず、管理組合などに提言して認められなければなりませんので注意してください。
住戸の外で特にチェックしたいのは以下の点です。
中古マンションの内覧時チェックリスト①：エントランス
チラシを捨てるためのごみ箱があふれていないか、清掃やエレベーターのメンテナンスについての告知が掲示板にあるかを確認しましょう。掲示板で定期的に清掃やメンテナンスが行われているかが分かります。掲示板に「不用品を廊下に放置しないで」などといった通常のマナー以上の内容のことが書いてある場合はマナーの悪い住民がいる可能性が高く、注意した方がよいでしょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト②：駐車場・駐輪場
駐輪場はきちんと駐輪マナーが守られているかをチェックしましょう。また、停まっている自転車や自動車を見ればどのような方がマンションに住んでいるかがある程度把握できます。
中古マンションの内覧時チェックリスト③：ごみ置き場
ごみ置き場は、マナーが乱れやすいポイントです。粗大ごみが放置されていないか、ごみが散らかっていないかをチェックしましょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト④：共用廊下
マンションの廊下部分に個人の荷物が放置されていないかを確認します。また、廊下の電球が切れていないかもチェックしましょう。メンテナンスがきちんと行われているかのチェックポイントになります。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑤：眺望
窓から見える景色は立地と同様に資産価値に直結します。近くに工場や娯楽施設、墓地などがないかをチェックしましょう。また、まとまった空き地や駐車場がある場合、タワーマンションが建って眺望だけでなく日当たりにも影響することがあります。建築計画がないかもチェックするようにしてください。
住戸部
中古マンションの購入後、実際に生活することになる住戸部は基本的には問題があってもリノベーションで修正できます。とはいえ、リノベーションには費用が必要ですので、できることならしないに越したことはありません。住戸部で気を付けたいチェックポイントも確認しておきましょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑥：バスタブ・浴室の広さ
日頃、浴槽につかって疲れを癒す方は、浴槽の広さや深さもチェックしておきましょう。実際に自身が入ってみて大きさを確認するのが一番です。
また、シャワーだけで済ませる方の場合は、立ったままシャワーができる位置にシャワーヘッドが固定できるかもチェックしておくとよいでしょう。細かい点ですが、きちんと換気扇は機能しているか、すぐにお湯は出るか、水圧は問題ないかといったところまで確認するのがおすすめです。シャワーから出る水の勢いが弱いと頭や体を洗うときにとてもストレスになります。
空室の場合はガスが止まっているので、お湯は水よりも水圧が弱くなることを考慮してシャワーの水圧をチェックしてください。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑦：バルコニー・ベランダー
洗濯物を干すために建物の外に張り出したエリアのうち、屋根があるものをベランダ、屋根がなく手すりだけのものをバルコニーといいます。ベランダやバルコニーのチェックポイントは広さです。家族の人数にも寄りますが、十分に洗濯物を干すスペースがあるか、エアコンの室外機を置ける幅があるかを確認しましょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑧：キッチン
自炊をする場合にきちんとチェックしておきたいのがキッチンです。ガスコンロの口の数や電気調理器の置くスペースがあるかどうかだけでなく、まな板を置くスペースがしっかりと確保できるかどうか、キッチンの高さは適切かも確認しておきましょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑨：給湯器
お湯を出すために必要な給湯器は、いつごろ取り換えたかを確認しましょう。入居後に壊れてしまった場合は当然入居者の負担となります。給油器の取り換え費用は20～30万円ほどしますので、特に入居直後だと手痛い出費となってしまいます。給湯器の寿命は15年ほどなので、それを目安に次の取り換え時期をあらかじめ知っておくとよいでしょう。
中古マンションの内覧時チェックリスト⑩：コンセントの場所・数
コンセントの場所を基準に家電製品の配置は決まります。テレビは電源だけでなくアンテナ線をつなぐための専用の差し込み口が必要になります。それがなければテレビが視聴できません。たとえば、寝室でゆっくりテレビを観ようと思っていたのに、リビングにしかアンテナ線の差し込み口がなければ、ちょっと計画が変更になります。
リフォーム前提で探すよりもリフォーム済のものから探すのがおすすめ
この記事で紹介した『中古マンションの内覧時：チェックリスト』はこちらです。
住戸部は基本的にリフォームが可能ですが、すべてにおいてリフォームできるとは限りません。たとえば間取りを大幅に変えようと思ってもパイプスペースや排水のための勾配の関係で希望通りにできないことがあります。これは壁を開けて見ないと分からないことが多く、内覧時には判断しづらい点です。可能性は大きくはないですが、リスクとしては存在しています。
中古マンションとは言え、大きな買い物であることには変わりません。基本的にはリノベーション済物件から候補を探すのがおすすめです。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
