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ベストのマンションの購入時期はいつ？……マンション購入を考えている人ならば、誰もが思うことですよね。今、不動産は買い時なのか？それとも待つべきなのか？この記事では、最適な中古マンションの購入時期について解説していきます。
社会情勢からマンションの購入時期を考える
数年前まで不動産業界では、オリンピックの2年前までは上昇相場になるという予想が圧倒的多数でした。確かにマンションの価格は上昇しましたね。
マンション価格が上昇する理由
不動産掲載研究所発表資料によると、2020年4月現在、今でも上昇が続いているようです。実際、国土交通省の不動産価格指数を見ても、区分マンションは約10年で約1.5倍の上昇というデーターが出ています。
なぜ不動産の上昇が続くのか？……不動産の相場は、需要と供給のバランスで決まります。簡単に言えば、需要＞供給で上昇。需要＜供給で下落します。
では、不動産の購入希望者が増えていて、需要が供給を上回る傾向が続いたのでしょうか？筆者は違うと感じます。
直近の販売件数、成約価格の統計データーを見ると、販売件数は大幅減、成約価格は上昇という現象が見られます。このデーターから分かるのは、需要が多くなったために価格が上がったのではなく、供給が少なくなった結果の価格の上昇です。
実際に、人気のある駅近エリアでは土地の価格が上昇してしまい、ホテルやビルとしての用地利用が多くなってしまっています。また、人件費の高止まり・人手不足による建設費の上昇を受け、開発業者が供給を絞っている話を多数耳にします。
販売物件が少なくなることで、購入時期に来た消費者が購入。結果、価格が維持できていると筆者は考えています。
マンション価格にコロナの影響は？
さて、コロナによる経済の冷え込み。そんなニュースが流れる昨今、不動産の市場はどうなるでしょうか？
この答えは「コロナがいつ収束するか？」を予想するのと同じで「答えは誰にも分からない」としか言いようがありません。俯瞰的に見ればポジティブな材料は少ないと言えます。
では価格は下落するのか？……話はそう単純ではありません。新築マンションの供給が減ると、中古マンションからの買換えが減少します。中古マンションからの買換えが減ると、中古マンションを売却する人も減少します。
結果、供給が減少するため、思いのほか価格が下がらないという現象が生じるでしょう。このような社会情勢の時には、資金的な理由で売り急ぎの物件が出ることもあり、思わぬ価格で購入できるチャンスにもなります。
ただし、掘り出し物の物件は直ぐに売れてしまうので、いざという時に即決できるよう、普段から市場に出ている相場を把握しておくと良いでしょう。
金融情勢から見たマンションの購入時期
景気指標が悪化した場合、一般的に金利を下げて景気を刺激する政策を取ります。しかしながら、日本は超低金利社会。住宅ローンの金利は0.5%～1％程度です。これ以上の金利引き下げをしても効果が限定的だと思われます。
一方、上昇リスクはどうでしょうか？
一般的に金利は景気のバロメーターです。景気が良くなれば金利は上昇し、景気が悪くなれば金利は低下します。昨今の経済情勢鑑みると当面、金利の大幅な上昇はないように思われます。
したがって、金融情勢という面から考えると購入時期を急ぐ必要はないと考えられるでしょう。
マンションの築年数から購入時期を考える
では次に、築年数という視点での購入タイミングを考えていきます。
大まかな考え方ですが、不動産は「新築」「築5年未満」「築10年未満」「築20年未満」「築20年以上」という分け方ができます。
一般的に新築時に抽選になるような人気物件は、新築の状態が割安であることが多く、築10年以内はプレミアがつく可能性が高いです。
新築時に抽選にならないマンションに関しては、築10年を経過したあたりが値段も手ごろになり購入時期としては最適。築20年を超えると以降、価格の下落は非常に緩やかになりますが、25年を経過するタイミングには注意が必要でしょう。後述する、「住宅ローン減税」に築後25年以内という要件があるためです。
住宅購入支援施策から見たマンションのベスト購入時期
日本には複数の住宅購入支援制度があります。次は住宅取得支援施策について触れていきましょう。
住宅ローン減税
住宅ローンを使ってマンションを購入した人が対象で、最大13年間、年間最大40万円の減税を受けられます。住宅購入支援策としては一番大きいものです。
しかし、築25年を過ぎているマンションの場合は、無条件で住宅ローン減税の適用を受けることはできません。
耐震基準適合証明書、または耐震等級1以上と認められた既存住宅性能評価書、あるいは既存住宅売買瑕疵保険への加入。これらのいずれかを満たすと、住宅ローン減税の対象になります。
すまい給付金
住まい給付金は、所得が低い人ほど多く支給される制度です。最大50万円現金で受け取る事ができます。
贈与税の非課税枠
マンションの購入をする際に、親や祖父母から資金援助をしてもらう方もいるでしょう。そのような時、最大で3,000万円まで無税で贈与を受けることができます。
この贈与税の非課税は、あくまで特例。特例の適用期限は2021年12月31日までとされていますが、これまで延長が繰り返されているため、さらに延長される可能性もあります。最新の情報は国税庁のホームページなどで確認してください。
次世代住宅ポイント制度
こちらの制度は2020年3月31日工事着工分までとなっており、制度が終了しました。
消費税課税物件か確認
住宅購入支援施策は、消費税が課税されるマンションと非課税マンションで扱いが異なり条件によっては利用できない制度もあります。
マンションを購入する時は、消費税の課税について必ず確認するようにしてください。
隠れた資産とは？
「修繕積立金」という区分所有建物ならではの制度があります。言うまでもなく、修繕積立金とは適正な状態に建物を維持するために区分所有者が積み立てるお金で、長期修繕計画、緊急修繕等に使われる金銭です。
マンションを売却した場合、前所有者が積み立てた金銭は新所有者へと引き継ぎ。正確に言うと、「前所有者が積み立てた金銭」ー「過去に支出した修繕費用」の残額が新所有者に引き継がれます。表現を変えると新所有者は一円も払うことなく、この積立金資産を享受できるということ。
負債を引き受けてしまうことも……
注意しなければならないのは、現在の修繕積立金会計がマイナスになっているケースがあることです。管理組合が借金をしている場合は、マンションの購入と共に負債も引き受けることになります。
後々にトラブルにならないように、マンションを購入する際には、修繕積立金会計の残高、長期修繕計画をきちんと確認すると良いです。
ベストのマンション購入時期についてのまとめ
この記事では以下の内容をお伝えしました。
マンションをはじめとする不動産の購入コストは、単に価格だけではありません。例えマンション自体を安く買えても、金利が高かったり住宅購入支援制度の縮小があったりすれば、メリットは半減してしまうでしょう。
総合的に考えてください。ただし、人生の中でマンションを購入しやすいタイミングは意外と少ないものでもあります。あまり損得にとらわれ過ぎるとタイミングを逃すことにもなりますので、ライフプランにあった購入時期を考えるようにしましょう。
監修者：玉井 伸樹
経歴：（株）ウィルゲイツ・インベストント勤務。ゼネコン、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、建築に広範な知識を有し、近年は太陽光発電等様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・一級建築士。