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住宅の査定で何を気を付けるべきか
やり方を知って無駄を省こう
住宅の査定は、何を基準にどのようにやるのでしょうか？また、何に注意をするべきでしょうか？それらを学ぶことによってご自身の住宅をより高く、早く売却できるよう、「確かな査定」を行いましょう。
住宅の査定方法を知り、注意点を学ぶ
１）一括サイトで比較
まず査定をどう依頼するのかのお話しです。個々の不動産会社に依頼しても良いのですが、今は複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括サイト」があります。こちらを利用することによって、「同時期」に複数の不動産を比較できるので、情報が錯綜せずに分かり易いです。
また、不動産会社個別に依頼をすると、営業をかけられたり、毎回物件情報を伝えたりする事が手間になります。不動産売却は査定から引渡まで、様々な連絡ややり取りなどに多大な時間を浪費しますので、短縮できる時間は短縮しましょう。
２）取引事例比較法
次に、住宅の査定方法を知っておきましょう。まずはマンションと一戸建て土地部分の査定をする時に良く使われる「取引事例比較法」です。
読んで字のごとく「周辺の取引事例」に応じて、ご自身の住宅の条件と比較しながら査定額を決めていく方法です。この方法は、実際の成約事例を元にしているので、非常にリアリティがありますが、例えば「何かしらの事情で極端に安く売ってしまった実績」などが周辺にあると、ご自身の住宅の査定額もそれに連動してしまいます。
直近数か月だけでなく、事例の数にもよりますが、直近15か月程は遡って取引事例を見てみましょう。周辺の事例が10件もあれば十分です。
３）原価法
次に一戸建ての建物部分を算出する方法です。簡単に言うと、例えば築10年の木造の建物があったとします。その建物を「今建築した時にかかる建築費」から「10年の劣化分」を差し引いて「築10年経った今の建物」の査定額を算出する方法です。
構造や築年数によって「劣化分」の計算方法は変わってくるのと、時代によって「今建築した時にかかる建築費」の算出方法は違いますが、数字がキチンと決められているので、機械的に出てくる数字です。
一戸建ての建物も売却する予定の方は、原価法の概要は覚えておきましょう。
４）マンション査定の注意点
マンションの注意点は「付随資料も含め資料を全て準備しておく」という事です。住宅の中でもマンションは一戸建てと違い集合住宅です。それ故に「管理組合」という入居者全員が加入している組合があり、マンションについて大事な事（修繕計画等）は組合が決めます。
購入検討者の中には「修繕計画を知りたい」など、マンション全体に関わる計画を知りたい方もいるので、査定時に、仲介会社へすぐに答えられるよう、管理規約など全ての書類は用意しておきましょう。
５）一戸建て査定の注意点
次に一戸建ての査定時の注意点です。一戸建ての注意点は「境界」です。境界とは、隣接している住宅や道路などとの境を明示する「境界杭」によって識別されています。つまり、その杭の位置で自分の敷地の広さが決まっているという事です。
査定の前には、この杭を確認しておきましょう。破損をしていたり、何かの影響で移動していたりすると「測量」が必要になりますので、目視の時点で境界杭が見つからなければ「測量無料」などの会社に査定を依頼した方が良いです。
６）査定時の注意点
査定時の一番の注意点は「リフォーム」についてです。建物の築年数が古く、劣化が激しい場合には「リフォームをするかどうか」という話になってきます。それにより当然査定額も変わるのですが、よほどの事が無い限りリフォームは避けたほうが良いです。
何故なら、リフォームをした金額の分、査定額が上乗せされるのは難しいからです。もし、「一部のクロスが極端に汚れている」や「ベランダが極端に汚い」など、一部分の汚れがひどい場合などは、その部分だけクロスの張替を行ったり、ベランダだけハウスクリーニングをしたりしましょう。
７）仲介会社の選び方
最後に、仲介会社を選ぶポイントは「査定根拠の納得性」です。住宅の査定額が出た時に「高いから」という理由だけで仲介会社を選んではいけません。その根拠を聞いてください。取引事例比較法であれば、「取引の数」と、「極端に安く売られている事例はないか？」などをご自身で見極めましょう。原価法を用いているのであれば数字の根拠が必ずあるはずなので、何を根拠に算出しているのかは必ず確認しましょう。
その査定額に説得力がある不動産会社を選ぶことが、ご自身の住宅を「高く、早く」売る事に繋がります。
住宅の査定は根拠が大事
根拠を見極める
繰り返しますが住宅の査定は「根拠」が大切です。その根拠を知るための「査定額の算出方法」を理解しておく必要があります。これらを頭にいれて一括で査定をすれば、同時に複数の不動産会社を比較出来、時間も短縮できます。
是非概要を理解して良い仲介会社を選んで下さい。
