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マンションを売却する時には「諸費用」というものがかかります。マンション購入時に発生した「ローンの手数料」や「登記費用」などと同じ性質のものです。売却時の諸費用を考えておらず、「諸費用を差し引いたら赤字であった」という事にならないよう、ご自身で「いくらくらいかかるのか？」は把握しておきましょう。
注意！マンション売却時には意外と費用がかかる！？
そのお金は何のお金？
マンションの売却はそう簡単なものではありません。 物件価格の査定をして、仲介会社を決めて、売却活動をして、契約をして、引渡をする。そんな中で、「どのくらい」お金がかかるかという事も大事ですが、「何の」お金がかかっているかを理解しておきましょう。 1千万単位の物を売るわけですので、それに付随する費用というのも10万・100万円単位でかかってきます。
マンションを売るときに何のお金がどのくらいかかるか？
１）一番かかる費用「仲介手数料」
金額として一番大きな金額は仲介手数料です。パーセンテージは物件金額により変わります。
- 不動産が200万円以下の場合は「物件価格×5％」の手数料
- 200万円超～400万円以下の場合は「物件価格×4％+2万円」の手数料
- 400万円超の場合は「物件価格×3％+6万円」の手数料
上記が上限となります。あくまで上限となっておりますが、通常の仲介会社は上限で設定している事がほとんどです。 ここで注意点は「物件価格は税抜き」という点と「仲介手数料にも消費税はかかる」という点です。 例を挙げます。マンションが2160万円で成約をした場合の仲介手数料は・・・ 「物件価格2,000万円（税抜き）➡手数料712,800円」となります。 内訳は、計算式「（20,000,000円×3％+6万円）×消費税1.08％＝712,800円」 物件価格が税抜きである分には手数料は安くなるので問題ありません。 但し、手数料に消費税がかかることは覚えておきましょう。手数料が100万円を超えるケースも多くありますので、万単位で手数料が変わってきます。
２）意外と忘れがち！「印紙代」と「抵当権抹消費用」
仲介手数料が金額としては断トツで大きいですが、「印紙代」と「抵当権抹消費用」も忘れてはいけません。 印紙代は契約書に貼付する際に必要な税金となります。以下に、一般的な不動産価格での印紙代を明記しておきます。この物件価格も税抜きの金額になります。
- 物件価格500万円超～1,000万円以下 ➡ 印紙代5,000円
- 物件価格1,000万円超～5,000万円以下➡ 印紙代10,000円
- 物件価格5,000万円超～1億円以下 ➡ 印紙代30,000円
続いて抵当権抹消費用です。 これはマンションを購入する際にローンを組んでいた場合にかかる費用です。お金を借りていた銀行などが土地や建物に抵当権付保しています。その抵当権を抹消する時にかかる費用です。 この費用には登録免許税や謄本代や司法書士報酬料などが含まれています。謄本を取得する場合としない場合、マンションの建物と土地を敷地権化しているか否か、どの司法書士に依頼するか。これらによって金額が変わってきますので、仲介担当者に聞いておきましょう。状況にもよりますが4～5万円程想定をしていれば良いと思います。 これら合計で、場合によっては10万円に近い金額がかかってきますので、これらの金額も仲介数料と一緒に支出想定として頭に入れておきましょう。
３）一応確認！税金について
「不動産を売却した時って税金かかるの！？」と思われた方も多いのではないでしょうか。実は不動産を売却した場合にも税金がかかる場合があります。但し税金がかかる時は「購入時より高く売れた時」、「利益が3,000万円以上出た時」の2つです。つまり、利益が3,000万円以上出なければ税金はかかりません。一般的な不動産流通の場合には3,000万円もの利益が出るケースは少ないので、あまり売却時の税金は知られていません。 厳密に言うと利益の計算方法は「売却時の価格―購入時の価格」という程単純なものではありません。 購入時の価格は、年数が経っていれば経っている程「減価償却費」をマイナスしますし、売却時の価格も、売却に伴った仲介手数料などの諸費用をマイナスします。計算方法が複雑なので「3,000万円以上利益が出るかもしれない」という時だけ税理士に相談しましょう。税金自体は利益に対して、最低でも20％、最高で40％近くかかりますのでご注意ください。
全てをプロに任せない！
お金の事は自分で把握しておきましょう
マンションを売却する時は、査定の段階からプロである仲介会社に任せます。不動産取引とは中々素人には分かりにくいところがありますので、その後の手続きも全てプロに任せるケースも多いです。 しかし売却価格を決める基準としては「相場」もそうですが、「手元に残るお金」を基準にするのも大切です。 上記のように「かかるお金」を想定します。更に言うと、引越し費用や家具家電の買い替え、移動する交通費など、全て含めていくらかかるのか、いくらで売却をすれば損をしないのかは、売却活動前にご自身で想定しておきましょう。
※注意事項
※2016年1月作成。税制などは軽減税率を加味している箇所があります。時期によって変わりますのでご注意ください。詳しくは国税庁、または最寄りの税務署にお問い合わせください。
