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住み替えは決まったけれど、どのように動いていいか、何から始めて良いかわからない……そんな方も多いのではないでしょうか？マンションの住み替えは、売却と購入を同時に行わなければなりません。過去にマンション購入の経験はあっても、住み替えが未経験なら戸惑うは仕方のないこと。この記事でマンション売却と住み替えの手順を紹介しますので、是非参考にしてください。
マンションの住み替えはどう進める？
マンションの住み替え手順と注意点
人生においてマンションの買い替えや住み替えを考えるタイミングはいくつかあります。出産、転勤、子供の独立、年齢に伴うライフスタイルの変化……このような時にマンションの買い換えや住み替えを考える人が多いのではないでしょうか。
現在、賃貸物件で暮らしている方ならば、購入したい家が決まりローン審査が通れば引っ越すだけです。しかし、戸建てやマンションといったマイホームがある場合は、現在のマイホームを売る必要もあります。
住み替える理由は人それぞれ
結婚を機に一人暮らし用マンションや分譲マンションを売却して、ファミリー向けマンションや一戸建てに買い替える方もいるでしょう。老後を考えて一定期間アパートなどで仮住まいをしながら、持ち家をリフォームや建て替える方もいるかもしれません。場合によっては離婚といった事情かもしれません。
初めて住宅を購入した時は、不動産会社での相談や現地見学、書類の準備や契約書の確認など、大変だったイメージがあるのではないでしょうか。マンションの住み替えもまた手順がややこしいのですが、みなさんが住み替えで失敗しないように、普段の相談業務と同じようになるべくわかりやすくマンションの住み替えについて解説していきます。
マンションの住み替え手順と注意点
マンションの売却から売買契約の締結まで
マンションの住み替えの場合、現在の中古住宅を売却する手順と、新しい住まいを購入する手順を並行していくのが最大のポイント。両方の売買契約が同時に行われるのが理想ですが、タイミングがずれることも考えられます。まずは売買契約までの手順について見ておきましょう。
マンション売却の手順シミュレーション
現在のマンションを貸すという方法もありますが、大体の場合は売却になるでしょう。中古マンションの売却は、物件の価値を査定することから始まります。住宅ローンの残債や査定価格によって購入する住宅の価格も変わると思いますので、マンションの査定はとても重要です。不動産一括査定サイトにお願いすると売却したいマンションの査定金額が簡単に割り出せます。
不動産一括査定サイトについて
おすすめの不動産一括査定サイトは２つあります。まずはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
続いて、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
ここで注意点があります。マンションの売却査定価格は依頼する不動産会社によって差がでます。だから、３社ぐらいに査定依頼を出してその平均値を取るのが良いでしょう。
査定価格でマンションが売れるわけではありません。査定価格を絶対的な基準にしてしまうと、資金計画が上手くいかないこともあります。目安程度にとどめ、少し余裕のある計画を立てましょう。仲介手数料などの諸費用は売却額の４％前後。（仲介手数料が売却価格の約3％、登録免許税、印紙代、司法書士の手数料など）
査定価格は売却価格ではありません。
マンションの媒介契約の種類
次に媒介契約の締結ですが、媒介契約には３種類あります。３種類の媒介契約をまとめたものが次の表です。
各媒介契約の特徴
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約有効期間 | 3ヶ月程度 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 他社への重複依頼 | ○ | × | × |
| 自分で探して契約 | ○ | ○ | × |
| 指定流通機構の登録 | しなくて良い | 契約日から7日以内 | 契約日から5日以内 |
| 依頼者への報告義務 | しなくて良い | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
※指定流通機構は「レインズ」とよばれており、売りに出す不動産を登録することで全国の不動産会社が閲覧できるサイトです。
不動産会社は売買が成立しないと報酬を受け取ることができません。一般媒介契約の場合、他社にも依頼できますので、費用をかけて広告宣伝しても報酬を得られない可能性があります。そのため、不動産売却にあまり費用や時間をかけられないことが多く、契約が成立しにくい場合があります。どの契約であっても不動産会社との信頼関係が大切。まずは何店舗かの不動産会社に相談しましょう。
契約方式も大切ですが、不動産会社との信頼関係はより大切です。
住宅の価格査定と媒介契約が終われば、あとは買い手が現れるのを待つだけです。
マンション購入から売買契約の締結まで
次に新たなマンション購入の手順について見てみましょう。
物件探し
マンション住み替えを決めた時、ある程度移転したいエリアが決まっていれば、物件探しから始めます。売却するマンションの査定価格の結果が出たら、ネット検索や不動産会社への訪問などを経て、現地見学をします。
住む予定の場所が現在地から離れている場合、何度も現地調査するのは難しく時間が必要です。住宅購入に時間がかかりそうな場合は、手持ちマンションの売却が先行する可能性もあるでしょう。
同時に購入と売却を成立させるのは難しい
また、新たに購入する住宅の条件が多ければ多いほど売却先行になり、あまりこだわらなければ購入先行になります。購入と売却が同時であればいいですが、不動産会社との相談でどちらかが先行になる場合、契約の調整が必要となります。
マンションの購入手順シミュレーション
（１）売却先行の場合
⇒ マイホームを売却した後は、そこに住むことが出来ませんので、購入予定の住宅の購入が終わるまでは賃貸アパートなどを利用することになります。また、引っ越しも2度手間になります。
賃料を資金計画に見積もりましょう。
（２）購入先行の場合
⇒ 売却による資金が確保できないため、つなぎ融資が必要になります。二重ローンのリスクは避けたいところ。
つなぎ融資による利息負担が発生します。
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売買契約の締結からマンションの引渡しまで
最後に売買契約締結後から引き渡しまでの流れを見ておきましょう。
マンションの売却の流れ
マンションの購入の流れ
住宅の購入にはローンの審査があります。現在の住宅ローン残債分と新しい住宅ローン分を借り入れる場合は、事前に収入基準を満たしているか、審査が通りそうかを確認しておきましょう。まずは物件購入を仲介してくれる不動産会社経由で金融機関に打診してもらうのが良いです。
- 購入時、住宅ローンの審査が通るかどうか、よく確認しておきましょう。
マンション住み替えは、売買契約までの流れが不透明
余裕をもったマンション売却と物件探しを！
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンションの売却はいつ売却できるのか、次の住宅購入はいつ希望の物件が見つかるのか、この時期は不透明です。契約日を調整できる期間での差ならいいですが、数カ月ずれてしまうと、どちらが先行になっても費用負担が発生する可能性があります。一方、どちらの先行にもメリットがあります。先に売却できれば住宅購入に充てられる資金が明確になりますし、先に購入できれば新しい住宅でゆっくり売却に専念することができます。
今回の説明は、主にマンションで行いました。新築マンションならば修繕積立金は安いかもしれませんが、築年数がたつほど修繕積立金は値上がりしますので、くれぐれも資金は余裕をもって計画を立ててください。
必要に応じて確定申告を
マンション売却において、買った値段より高く売れて利益が出た方は、場合によっては確定申告が必要なことがあります。損が出た方は申告は不要ですが、税金の控除がある場合もあるのでやった方がトータルで得かもしれません。不動産会社の担当者の方に確認して、必要であれば税理士を紹介してもらって相談してみてください。売却した住まいがある地域の税務署に問い合わせても良いと思います。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
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