家の査定金額や売却価格はどのようにして決めているのですか?

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電卓とお金

家を売るとなったときに不動産会社が見積もりをだす査定金額、売れる時の売却価格はどのような基準で決まるのでしょうか?査定金額=売却価格ではありません。不動産査定金額、売却価格がどのように決まるのか不動産のプロに聞きました。

読者からの質問

不動産物件の査定金額や売却価格はどのようにして決めているのですか?

不動産のプロからの回答

不動産取引で登場する3つの価格がありますので、順番に解説していきます。

(1)査定価格

売り出す場合にどれくらいの価値があるのかという査定をした金額です。査定では、過去の成約価格や近隣相場、その物件の日当たりや道路付けといった個別性などを考慮して、対象不動産の経済的な価値を評価します。

査定方法は3種類ありますが、居住用不動産の場合には主に「取引事例比較法」が用いられます。不動産鑑定や固定資産税の評価額とは別であり、明確な査定の基準はありません。このため、複数の業者へ査定依頼すると金額に大きな差のある場合もあります

媒介契約(業者へ売却を依頼する契約)を獲得したいがために著しく高額の査定を提示する業者もいるので注意が必要です。

(2)売り出し価格

実際に不動産市場に出す売値です。査定額そのままを売値にする場合もありますが、売主の事情などを加味して査定価格を補正することが多いでしょう。

早期売却を目指すなら比較的低めの金額にします。
売却までの期間にゆとりのある場合には、少し高めにしておくことが多いです。

時期的な要素ではなく、その他の事情により補正を余儀なくされる場合もあります。

たとえば、抵当権や買い替えの物件価格の関係。抵当権を抹消するためには査定額よりも高額で売却できなければならない場合や、買い替え物件の頭金に入れるためにある程度の価格で売却したいという場合です。

いずれにしても実際に売却できる価格とは異なる場合もごく普通にあり得ますので、状況に応じて売り出し価格を検討すると良いでしょう。

(3)売却価格

実際に売買契約を締結して売却した価格です。成約価格とも言います。売り出し価格から変動なく成約する場合もあります。

しかし、昨今では購入希望者から家の価格交渉の入る場合が少なくありません。価格交渉については地域ごとに考え方や慣習などが異なりますが、売主の多くは一般人であり、事業者のように利益を含んでいるわけではなく決算処分というような事情もありません。一般的にはあまり大幅な値下げ交渉はされないようです。

また、リフォームや設備の新設や撤去、あるいは解体(戸建の場合)などを、売主と買主のどちらが負担するかの話し合いの結果、売り出し価格に増減が出るというケースがあります。

古い建物等の場合に多くなりますが、売主の瑕疵担保責任(物件に欠陥等のあった場合に損害賠償をする責任)を免除する代わりに、売り出し価格を下げるというケースもあります。

こうして売買契約を締結した売買価格のことを『成約価格』と呼び、成約事例として過去の取引事例データベースへ入ります。他の物件の査定の際には、この成約価格が冒頭で述べたようにデータとして利用されることになります。

3つの価格はそれぞれ意味がことなります。査定価格の通りに売れるわけではありませんが目安にはなります。

査定価格 ≒ 売り出し価格 ≧ 売却価格