いつまで続く?マンションの値上がり予測:2022年最新版

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不動産を購入する際には、誰もがなるべく安く買いたいと考えるもの。しかし現在マンションは新築・中古市場ともに値上がり傾向にあります。この値上がりはいつまで続くのか、マンション価格が高騰している理由とともに分析します。売りどき・買いどきを判断する参考にしてください。

新築・中古マンションの価格推移

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新築分譲マンションの平均価格は2010年頃から上昇傾向にあります。2017年から東京23区内で7,000万円台、都下でも5,000万円台に突入し現在も上昇しています。中古マンションの価格も新築マンション同様に上昇しています。中古マンションは2013年頃から上昇が続いています。

コロナ禍でも価格が上昇する中古マンション

新型コロナウイルスの感染拡大によるマンション価格の変動はあったのでしょうか。実は中古マンション市場はコロナ禍においても価格が上昇しています。中古一戸建てや土地は価格が下がりましたが、中古マンションは上昇を続けていることに大きな特徴があります。

中古マンションの価格が高くなる理由

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中古マンションの価格がコロナ禍においても上昇を続けているのにはいくつかの理由があります。

①:中古マンションと新築マンションは価格が連動する

中古マンションの価格は基本的に新築マンションと連動しています。現在は新築マンション価格が高騰傾向にあるので、中古マンションも高くなっている背景があります。

中古マンションは、新築マンションを購入しようとしても予算が合わなかった検討者に購入されることが多いです。つまり、新築マンションと中古マンションは常に需要の波が同じで、価格も連動します。

新築マンションが高い理由

新築マンション価格が高くなる理由は、急に価格調整をできないからです。新築マンションは土地を仕入れるところから始まり、マンション建設が完了するまでは3年ほどかかります。土地を仕入れる際には、マンションの販売価格がどの程度になるかを算出し、それをもとに購入するかが決められます。そのため、売れにくくても安易に価格を下げられません。予定通りの価格で売りに出すしかなく、価格は上がったままなのです。

とはいえ、いくら高い価格で売りにだしても実際の価値と乖離があれば買い手はつきませんし値崩れを起こします。そこで行われたのが供給数の調整です。新築マンションでは第1期分譲、第2期分譲、第3期分譲といった形で販売時期を複数回に分けることが多いです。ここで供給量を調整することで値崩れを防いだのです。

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②:マンションオーナーの売り控え

新築マンションと異なり、中古マンションは所有するオーナーが売りに出せば供給数は増えます。しかし、コロナ禍における緊急事態宣言などを理由に「今は高く売れないだろう」と考えたマンションオーナーが多く、供給数が抑えられたので品薄状態になり結果として価格が上がったと考えられます。

この他にも、中古マンションの価格が上昇している要因には以下のものがあります。

  • 中古マンションは戸建てに比べて住み替えで購入する方が多い
  • 投資目的での一定の需要がある
  • 郊外の物件への需要が増した

マンションの値上がりはいつまで続くのか

ポイント

東京のマンション価格は、近年新築マンション・中古マンションともに右肩上がりの価格上昇を続けてきました。しかし現在では、高止まりとも言われています。物件価格の上昇を抑えるために、専有面積を小さくする傾向も見られるようになってきています。そのため、いま以上に価格が高騰する可能性は低く、今がピークに近いとする考え方もあります。

一方で日銀の金融緩和政策が続く限りは上昇し続けるだろうとする見方もあります。現在の日銀総裁は任期が2023年4月までなので少なくとも2023年まではマンション価格は上昇し続けると考えられます。

マンションの買いどき・売りどきの判断に重要になるのは金利

マンションの購入・売却のタイミングを考える際に重要になるのは住宅ローンの金利です。なぜなら、金利が低ければ返済する総額は少なくなりますので購入が活発になりますし、それによって市場全体が活発になるので売却にも適しているからです。

現在の住宅ローン金利は、どの金利タイプのものも過去最低水準になっています。つまり買いどきであると同時に売りどきでもあるわけです。特に、マンション価格は高騰し続けているので、購入に関しては急いだほうがよいでしょう。

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これから住宅ローンの金利は上がる?下がる?

これからの住宅ローンの金利が上がるか下がるかは、日本銀行の金利次第です。住宅ローンの金利を決めているのは各金融機関ですが、金融機関は利用者の預金だけでなく日本銀行から借りたお金で資産運用をしているため、日本銀行の金利が住宅ローン金利の利率を決める最大の要因となっているからです。

実は日本銀行からの金利は、すでにゼロに限りなく近い数値になっています。これは、銀行がお金を日本銀行から借りやすくすることで一般の人も銀行からお金を借りやすくし、結果として世の中にお金が出回るようにする金融緩和策の一環で、以前から行われています。2020年7月に日本銀行はこの金融緩和策を維持することを明言していますし、必要に応じて追加の金融緩和策を実施することを発表しています。

また、マイナス金利政策として、日本銀行に預けているお金に対する利子がマイナスになっています。つまり一般の銀行は日本銀行にお金を預けると減らないどころではなく損をする状態になっています。このことからも住宅ローン金利は上がらないだろうという予測ができます。

まとめ

家 売却

この記事では以下の内容を紹介しました。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧