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築10年の中古マンションを3,000万円で購入したら
売買契約時に中古マンションを購入するときにかかる諸費用は？
中古マンションを購入した際に売買契約時にかかる諸費用から見ていきましょう。
まず売買契約時に支払うのは、『手付金』です、これは売買代金の一部となるお金で、金額は代金の10％程度が目安となっています。しかし基本的には買主が出せる金額ということになっていますので、話し合いをして決めます。
もしも、売買契約～引き渡しの間に買主都合でキャンセルすることになってしまった場合には、手付金は返金されないので注意が必要です。逆に売り主がキャンセルした場合には、手付金の2倍の額が支払われますので覚えておいてください。
また売買契約時には、手付金の他に売買契約書に貼る印紙代と仲介手数料の半分を支払います。これについては諸費用となりますので具体的に見ていきましょう。
① 印紙代
売買契約書に収入印紙を貼ることで支払っている税金です。この印紙代は物件価格によって変わっていくので注意しましょう。
売買契約時の印紙代（不動産会社向け）
物件価格…1000万円超～5000万円以下なら 収入印紙1万5000円
物件価格…5000万円～1億円以下なら 収入印紙4万5000円
住宅ローン契約時の印紙代（金融機関向け）
また住宅ローンの契約書にも印紙を貼ることになっています。
- ローン金額100万円～500万以下 収入印紙 2,000円
- ローン金額500万円～10,000万以下 収入印紙 10,000円
- ローン金額1000万円～5,000万以下 収入印紙 20,000円
- ローン金額5000万円～1億円以下 収入印紙 60,000円
② 仲介手数料の半分
仲介手数料は、基本的に上限が決まっています。売買代金の3.24％+6.48万円（税込み）が上限です。そのため交渉次第で減額することも可能です。多くは、売買契約時と残金決済時に半分ずつ支払うケースが多くなっています。
例えば、Aさんの場合
築10年、3000万円の中古マンションを購入し、住宅ローンの借り入れは2000万円。
30年返済とします。
- 印紙代(売買契約書) 1.5万円
- 印紙代(住宅ローン契約書) 2万円
- 仲介手数料 50万4000円(仲介手数料の半額)
小計 53万9000円
引き渡しまでに中古マンションを購入するときにかかる諸費用は？
売買契約時に支払う諸費用が分かったところで、引き渡しまでに支払う諸費用について見ていきましょう。
① 登記免許税
売買による所有権移転登記にかかる費用になります。
登記免許税…固定資産税評価額の0.3％(住宅用の家屋の軽減税率)
土地の所有権移転登記費用…固定資産税評価額の1.5％
② 司法書士の報酬
各司法書士によって、報酬は少々異なりますが基本的には報酬規程に基づいて計算されているので大幅な違いは出ないでしょう。
③ 固定資産税などの清算金
中古物件の場合には、物件引き渡し日以降の固定資産税は買主が負担するケースが多いので、諸費用の中に組み込んでおきます。
3,000万円での築10年の中古マンションを購入したAさんの場合であれば、
- 登記免許税 10万5000円
- 司法書士の報酬 15万
- 固定資産税の清算金 10万円
- 仲介手数料 残りの半額50万4000円
85万9000円
住宅ローンに関する中古マンションを購入するときにかかる諸費用は？
次に融資実行時にかかる諸費用を見ていきましょう。実際には、金融機関や住宅ローンの種類によって金額は少々変わりますので、事前に確認しておくと安心です。
① ローン事務手数料
金融機関によって異なりますが、多くは3万～5万円程度となっています。また不動産会社の提携ローンの場合には、別途手数料がかかる場合もありますので確認しておきましょう。
② 抵当権の設定登記
融資実行までにこちらの登記も行わなくてはなりません。ただし引渡し前までに行う登記と同様に司法書士に依頼しておくと便利です。
③ 住宅ローンの保証料
これは住宅ローンを借りる際に、連帯保証人に代わって保証会社が保証するために支払う金額です。他にも保証事務手数料がかかります。
④ 保険料
最近の住宅ローンは強制加入を促しているものも多くありますが、借入者が死亡もしくは高度障害になった際にローン残高が保険金でさっそう出来る生命保険です。
また家が火災になった時のためにも火災保険の加入が義務づけられている場合もあります。
- ローン事務手数料 3万円
- 抵当権設定登記の登記免許税 2万円
- 保証料、事務手数料 38万円
- 団体信用生命保険料 金利上乗せ
- 火災保険料 12万円
小計 55万円
そのほか中古マンションを購入するときにかかる諸費用は？
諸費用について見ていきましたが、上記の他にも中古マンション購入時にはお金がかかります。
①家具・家電
諸費用を抑えるために、今まで使用していたものを使う人も多いと思いますが、例えば洗濯機。再び使いたくても、新居に洗濯機が入らないなどという場合もあります。また冷蔵庫に関しても同様です。大きな家電や置き場の決まっているものに関しては、入らなければ購入しなくてはなりませんので、物件の内覧の際に確認しておくことをお勧めします。
③ カーテン
窓のサイズは場所によって違いがあります。その為、今まで利用していたものをすべて再利用するのは難しいでしょう。
最近では、ニトリなどで安価なカーテンも出ていますので、安く抑えることも可能です。
中古マンションを購入するときにかかる諸費用
諸費用だけで100万円以上！
中古マンション購入時の諸費用について見ていきましたが、下記の通りかなりの金額を支払うことになります。
- 売買契約時→539,000円
- 引き渡し→859,000円
- 融資実行→550,000円
合計金額 1,948,000円
3000万円の物件購入に対して、上記の通り6％～7％の諸費用が最低限かかることが分かりました。新築マンション購入時と、中古マンション購入時の諸費用の違いは『仲介手数料』です。少しでも諸費用を抑えるには、『仲介手数料』を少しでも下げてもらえるように交渉することです。少しでもお得に中古マンションを購入しましょう。
