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元不動産営業が教える理想のマイホーム探しのコツ
住まい探しは迷って当然です！
住まい探しを始めると様々な広告や物件情報があって、つい色んな物件に目移りしがちです。ピカピカの新築住宅を見れば誰しも「住みたい！」と思うでしょうし、たった一つしかないこだわりの家を持ちたいと願う人もいらっしゃるでしょう。それにしても、既に建築された新築住宅と一から注文して建てる住宅はどちらを選べば良いのでしょうか？
この記事では「建売住宅」と「規格住宅」の違いを解説し、メリットデメリットをまとめてご紹介します。「知らなかった！」と思える情報も盛り込みましたので、是非最後まで読んでみてください。きっとマイホーム購入のヒントが見つかるはずです。
新築戸建て住宅の3つの種類
街を歩くと至る所で住宅が建築されていますが、新築の戸建て住宅は大きく3つに分けられます。
- 建売住宅
- 規格住宅
- 注文住宅
規格住宅は大手ハウスメーカーや有名な工務店が提供していることが多いため、どちらかというと注文住宅に寄って分類されます。
ただ建売住宅と規格住宅は、明確な定義が法で定められているわけではありません。両者の大きな違いは「設計の自由度」。建売住宅は、ある意味「有無を言わさず建てられる住宅」ですが、規格住宅は「一定の注文を受け付けてもらえる住宅」という風に考えていただくと良いでしょう。
昨今ではユーザビリティを優先して、建売住宅でもある程度の注文を聞いてくれることがあります。日本の住宅建築事情は徐々に多様化してきているため、種類を明確に区別しづらくなっているのが現状です。
建売住宅と規格住宅の明確な違い
筆者の経験上、竣工前の建売住宅で「フローリングの色くらいなら変えられますよ」と言ってもらえたお客様を何度かお世話させていただきました。また建売住宅を販売する会社が「規格型住宅」と謳って住宅を販売するケースもあります。もはや建売、規格、注文の別が分かりづらいところですが、一体、建売住宅と規格住宅の明確な違いはどこにあるのでしょうか。
建売住宅とは？
建売住宅とは、建築業者が取得した土地に事前に決められた仕様で建物を建てて販売する住宅です。購入客の要望等を聞いてから建てるのではなく、先に建ててから売るので「建て売り」住宅と呼ばれます。建売住宅のほとんどは、土地探しや間取り、設備や内装に至るまで全て建築会社主導。建てる前なら交渉次第である程度のデザイン変更などが可能な建売住宅もあります。ただ基本的には、建物と土地をワンセットで販売するのが一般的です。
また建売住宅の中には、住宅が建築される前の土地を「建築条件付き土地」として販売するケースがあります。建築条件付き土地は住宅建築前の土地を購入するため、間取りやデザイン、設備などを購入者で決められるのが特徴。ただ予め建築業者が決められていたり、建具や設備などは建築会社の取り扱っている範囲内になったりするため、注文住宅ではなく建売住宅として分類されます。
規格住宅とは？
規格住宅とは、ハウスメーカーや工務店が用意しているカタログやプランから好みのデザインを選んで建てる住宅です。内装や設備はもちろん、屋根や壁、間取りに至るまで自由に選べるのが特徴です。
規格住宅の土地探しは基本的に購入者が行いますが、土地探しをサポートしている会社もあります。ただ予め資金計画や大まかな住宅イメージを決めて、施工主が住宅を建てる土地を取得してから細かな打ち合わせに移行するのが一般的な流れです。規格住宅は設計の自由度が高いため注文住宅に分類されます。しかし建築部材や間取りなどは予め用意されたものから選ぶため、一から全て自分たちで決めていく注文住宅とは区別されます。
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建売住宅と規格住宅のメリット、デメリット
建売住宅は、一定規模の土地を買い上げて5棟や10棟をまとめて建築します。時には30棟以上の大分譲地になることもあり、日本で最も建築されている戸建て住宅と言えるでしょう。それに対して規格住宅はそこまで数は多くありませんが、決して人気がないわけではありません。
では建売住宅と規格住宅はどちらを選ぶべきでしょうか。メリット、デメリットをまとめましたので、自分はどちらが良いか考えてみてください。
建売住宅のメリット、デメリット
建売住宅のメリット
- 住宅が安価で手に入りやすい
- 購入価格が決まっているため資金計画が立てやすい
- 物件探しから購入までの手続きが簡単
- 購入から引っ越しまでがスムーズにできる
- 物件選びで引っ越し後をイメージしやすい
- 道路や周辺の土地が一体となって整備される
建売住宅のデメリット
- 建築済みのため間取りや内装、設備などは変えられない
- ほかの建物とデザインが同じでオリジナリティに欠ける
- 自分の家と隣の家との間隔が狭くなりがち
- 既に建築済みのため建物品質を確認できない
- グレードの低い建築部材になりがち
- 建ぺい率、容積率の限界で建築されるため増改築できない
上記で特に注意していただきたいのは住宅品質です。建売住宅の建築部材は安価なものが多く、かつて建築基準法違反に抵触した会社の行政処分が相次いだ時期もありました。建売業者の処分事例も今ではあまり耳にしませんが、建売住宅は建築工程をチェックできません。よってアフターサービスや品質保証などが付いた住宅であるか、しっかり確認してから購入するかどうかを決めましょう。
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規格住宅のメリット、デメリット
規格住宅のメリット
- 間取りや内装、設備、外壁に至るまで自由にデザインを選べる
- 自分好みのデザインにできるため周りの家と差別化できる
- 着工前から建築に関われるため自分でチェックしやすい
- 建築部材や設備は建売住宅よりグレードが高め
- 将来的なライフプランの変化に合わせた設計が可能
- 注文住宅と比べて費用が抑えられる
規格住宅のデメリット
- 設計や土地探しから始めるため時間がかかる
- 建売住宅に比べて費用が高額になる
- 費用項目が細分化されるため資金計画が複雑になる
- 土地から購入するため住宅ローンの条件が比較的に厳しくなりがち
- 必ずしも全てが自由に設計できるわけではない
- 規格住宅を建てるための土地が少ない
規格住宅は比較的に品質の高い住宅を建てられるのが特徴です。ただ土地探しで本当に苦労します。不動産ポータルサイトを見ても、駅から近くて周辺施設への利便も良いなんて土地は極めて少ないのが現状。良い立地の土地は不動産会社や建築会社が買い上げてしまうからです。
そのため土地探しは解体前提で中古住宅を購入するか、高額になるのを承知で更地にこだわるかという二者択一になりがち。できるだけ土地探しをサポートしてくれる建築会社で規格住宅を建てるのが良いでしょう。
建売住宅と規格住宅はどっちが人気？
様々なメリット、デメリットがある建売住宅と規格住宅ですが、どちらが人気なのでしょうか。以下の画像１は株式会社リクルート住まいカンパニーが調査した、購入を検討した住宅の種別割合です。
引用：株式会社リクルート住まいカンパニー 『住宅購入・建築検討者』調査
検討した住宅種別の多さから、注文住宅は圧倒的に人気なのが分かります。
では実際に購入した住宅が注文住宅かというと、少々事情が異なります。以下は国土交通省が公表している2017年の「住宅市場動向調査」です。初めて住宅を購入する人が多い30代と40代を見ると、若干ながら建売住宅を含む分譲住宅を購入した人が多くなっています。
※最新データは全国と首都圏で調査対象が異なるため、調査対象が全国で共通する2017年を抜粋しています。
データだけで考えるなら、最も多く検討されたのが注文住宅なのに対して、実際に購入したのは建売住宅であると判断できます。希望と現実は違うと言ってしまえば少々寂しい気もしますが、人気という点で見ると建売住宅よりも規格住宅を欲しい人が大半と言えるでしょう。
では住みかえとなった時はどうでしょうか。実は国土交通省の「住宅市場動向調査」では、家を住みかえた人である二次取得者の調査も行っています。
住みかえでは圧倒的に注文住宅を購入する人が多いのが分かります。30代で住宅を購入して60代前後で住みかえる人が多いと仮定すると、老後くらいはこだわりの家でゆっくり過ごしたい人が多いと言えるのではないでしょうか。
家探しの際に自分なりの優先順位を
最低限度の家に求める基準を決めよう
この記事では以下の内容を紹介しました。
物を買う場面では「欲しいと思った時が買い時」と言いますが、現実的に「欲しい家」と「買える家」にギャップが生まれるのも事実。マイホーム購入となるとそう簡単に決断できません。ただ先述の調査結果にもあるように、まずは身の丈に合った範囲で住宅を購入して、老後は自分に合った住まいに住みかえるというのも一つの選択肢です。
大事なのは無理なローンを組んだり、最初からこだわりを持ちすぎたりしないこと。家のグレードや設備、立地条件など、最低限「家に何を求めるか」を整理するのが理想の住まいを手に入れる第一歩になります。