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マンションの住み替えを検討する時は、「マンションの売却価格」と新たに借入する「住宅ローン」の検討が重要課題になります。売却予定のマンションの売却価格が住宅ローンの残債金額を下回った時、不足分の金額をどうするかが問題になります。上記のことを解決してくれるのが「買い替えローン」ですので、詳細解説します。
売却しても今の住宅ローンを返済できない時どうするか
上記の場合「買い替えローン」を利用して解決できます。
普通の住宅ローンの借入金額の限度額は、購入するマンションの本体価格までです。「買い替えローン」は、購入予定のマンションの住宅ローン金額にプラスして売却予定マンションの住宅ローンの残債分の資金も借入できる住宅ローンです。 売却予定のマンションの住宅ローンの残債が3,000万円、売却価格2,500万円の場合、500万円の残債 が残ります。この500万円を、購入予定のマンションの住宅ローン金額にプラスして融資してくれる制度です。
どこの金融期間の「買い替えローン」を選択するか
売却を依頼する不動産業者と提携する銀行を選択
マンションの売却と購入において、マンションの売却と購入の時間的タイミングと住宅ローンの返済、借入の時間的タイミングをどうとらえるかが重要なポイントになりますので、売却を依頼する不動産業者と提携している銀行にするのがベストな選択です。不動産業者を窓口として、一本化でセットされた提携ローンです。
現行借入している銀行にも相談する
売約予定のマンションの住宅ローンを借入している銀行の「買い替えローン」も検討しましょう。 売却を依頼する不動産業者と提携している銀行を利用するほうが、時間的タイミングを考えると、 スムーズな流れになりますが、比較検討は必要です。長年にわたり返済してきたので、良い条件が提示される 可能性もあります。
普通の住宅ローンより審査は厳しくなる
年収が多くないと借入できません。年収500万円以上の条件の銀行もあります。 現在借入れの住宅ローンが4年以上経過しており、直近１年間で返済に遅延のないこと 居住中の住宅の売却と居住する住宅の購入を同時に決済できること。 金融期間により多少の条件の違いはありますが、上記がおおまかな審査基準です。
「買い替えローン」借入時の注意点
「買い替えローン」を借入できるようになり、売却予定のマンションの住宅ローンは完済できますが、 購入予定のマンションの価値以上の住宅ローンをかかえることになります。住み替え後の毎月の返済額が 多くなる可能性もあり慎重に検討したうえで判断しましょう。
「買い替えローン」完済時の年齢、70歳は大丈夫
「買い替えローン」借入時の年齢が45歳の場合、期間25年で契約した時、完済時の年齢は70歳になります。 一般的なサラリーマンの場合、60歳で定年退職になり、65歳まで再雇用というのが一般的なパターンです。 60歳以降の年収はダウンするのが普通です。
60歳以降、年収がダウンしても、ローンの支払いができるのか 慎重に検討したうえで判断しましょう。退職金で繰り上げ返済も可能ですが、年金も今後減少傾向にあり、老後資金の蓄えも必要です。完済時の年齢を考慮しましょう。
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20年、30年の長期期間設定をする場合は固定金利を
現状、住宅ローンの金利は過去最低の状況です。固定金利より金利の低い変動金利で長期期間の借入設定をすると、固定金利より多く借入できます。不動産業者は出来るだけ高額なマンションを販売するために、借入金額を多く設定できる変動金利を提案してきます。変動金利には大きな落とし穴があります。名前のとおり、金利が変動します。
今の金利で毎月の返済金額が設定されていますので、今後20年、30年の長期間の間に、金利が大幅に上昇すれば、毎月の返済金額が大幅に増加して、返済出来ない可能性があります。 毎月の返済金額が最後まで変わらない固定金利を選択するのが得策です。
「買い替えローン」の諸費用の詳細もチェックする
どうしもローン本体の内容、金利、設定期間の条件のみに目がいきがちですが、諸費用の金額も見逃してはいけません。融資手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料等です。 判断基準はあくまでも、総返済金額（借入金額＋期間利息）プラス諸費用の合計金額です。 ローン本体の金利が低くても、諸費用が高いケースもあります。また諸費用の内訳でも、ローン保証料ゼロ でも、融資手数料が高いケースもあり、要チェックです。
毎月、毎月、完済月まで返済できるローンなのか
借入できる金額ではなく、返済できる金額なのかを吟味する
この記事では以下の内容を紹介しました。
不動産業者はできるだけ価格の高いマンションを進めます。銀行も不動産業者と提携して多少無理と思われる 金額でも貸し出ししてくれる可能性はあります。 購入したいマンションの金額に合わせて、住宅ローンを借入してはいけません。 毎月、毎月、完済月まで返済できるかどうかをよく吟味した住宅ローンの金額の範囲内でマンションを購入するのが鉄則です。 無理なローンは日常生活に支障をきたす可能性が高くなりますので、あくまでも、身の丈にあった無理のない 「買い替えローン」を選択するのが得策です。
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