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住み替えを考えている方のために、住宅ローンの審査ポイントを現役の不動産鑑定士がまとめました。新規のローンと住み替えのローンの場合で大きく異なるのは、従前の住宅ローンの有無です。
これから住み替えのために住宅ローンを組む人に向けて、とくに知っておくべき重要なポイントを5つご紹介します。
住み替えるときの住宅ローンについて
あなたがお金貸してと言われたら
「ちょっと昼飯代、貸してくれる？」と言われ同僚に1,000円を貸す。このようにちょっとしたお金を人に貸した経験のある方は多いのではないでしょうか。1,000円程度であれば、特段抵抗のない方もいると思います。
しかし、その金額が1万円や10万円に上がっていくと、少しためらいが生じてくるのが人情です。しかもその貸す人が同僚ではなく、全く知らない第三者だとしたら、余計に警戒感が増してきます。実はこの警戒感は基本的には銀行も同じです。
銀行は、住宅ローンという建前で、見ず知らずの第三者に何千万円を貸します。「この人は本当にお金を返してくれるのか？」と心配になるのは、自然ですよね。だから、銀行はお金を貸す前にお金をきちんと返してくれる人なのかどうかを審査したい……これがローン審査です。ここまでの情報を踏まえて、5つの住宅ローン審査のポイントを聞いてください。
住み替え住宅ローンの審査ポイントは5つ！
住み替えのための住宅ローン審査ポイント①：借入履歴
まず1つ目は、借入履歴です。これは個人信用情報とも言われます。住み替え審査の時点で他の借入履歴が無いかどうかを確認します。この借金履歴には、今の住宅ローン、自動車ローン、カードローンやクレジットカードのキャッシングも含まれます。住み替えの場合、以前の住宅ローンが残っているのが普通です。売却資金で完済できればベストですが、それでも残っているのなら預貯金を合わせて全額繰り上げ返済をしてしまうと借りやすくなります。
売却代金や預貯金で完済しきれない場合は買い替えローンとなります。買い替えローンの場合、物件本来の担保価値以上に借りることになりますので、審査が非常に厳しくなります。
クレジットカードに注意！
複数のクレジットカードを持っている人は注意してください。クレジットカードには通常キャッシング枠があり、お金をいつでも借りることができますよね。銀行はキャッシング可能枠をいつでも簡単に借金ができる枠＝あなたの借金として計算します。だから、使っていないクレジットカードがあるのならローン審査の前に解約すると、審査に通りやすくなります。
銀行が利用する与信機関は、３つあります。クレジットカードについて枚数を作りすぎてわけが分からない場合や、延滞遅延に不安のある方は信用機関で自ら調べることも出来ます。こちらの記事を参照ください。https://fudousan.click/second-hand-condominium-loan-examination/
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住み替えのための住宅ローン審査ポイント②：購入者の勤務先
2つ目は勤務先です。銀行は公務員や大手企業に勤めている人であれば喜んで貸してくれます。銀行は住宅ローン以外にも企業にもお金を貸しています。たとえば、大企業や中小企業。企業に貸す金利や担保設定などは、企業規模によって変えています。
たとえば、鉄鋼会社などの超大企業であれば無担保でも融資を行います。銀行にとって大企業は是非とも貸し出したい融資先だからです。
大企業の社員は住宅ローンの審査に有利
この傾向は住宅ローンも同じです。大企業の社員への融資は、大企業への融資みたいなもの。もちろん借りるのは本人ですから、本来は本人の能力を見て審査して欲しいところですが……現実的には本人の後ろ盾である勤務先が審査ポイントになります。
優秀だからこそ独立をして自分で仕事をしている方も多いです。でも、銀行での住宅ローン審査では、収入が高くても個人事業主には審査が厳しくなります。
保険外交員やデザイナーなどの個人事業主は、経費の調整で年収を低めに抑えている方が多いです。銀行の審査はこの抑えた年収ベースで審査されますので、住宅購入を考えたらある程度まで年収を上げておく必要があります。
住み替えのための住宅ローン審査ポイント③：購入者の収入
3つ目は収入です。銀行の住宅ローン審査では、勤務先だけではなく本人の収入も審査します。勤務先も重要ですが、仮に中小企業であっても収入が高ければ話は別。勤務先や収入は総合的に判断されます。
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住み替えのための住宅ローン審査ポイント④：購入者の勤続年数
4つ目は勤続年数。勤続年数は3年以上が一つの目安になります。勤続年数はある程度収入と連動しますので、長く同じ企業に勤めている事実が信用にも繋がります。ただし、長すぎても駄目です。銀行も完済時年齢を考慮します。
完済時年齢は75歳もしくは80歳というケースが多いため、50歳以上の人が勤続年数が長いからと言って、住宅ローンの審査が通りやすいわけではありません。
勤続年数が１年に満たなくてもステップアップの転職や資格を取得したスキルアップの転職の場合は、住宅ローン審査をパスする可能性が多くあります。
住み替えのための住宅ローン審査ポイント⑤：購入者の健康状態
5つ目は健康状態です。多くの銀行は団体信用生命保険への加入を義務づけています。団体信用生命保険は、本人が死亡した時やけがや病気で働けなくなった時に住宅ローンを全て返済してくれます。残された家族に非常にありがたい制度ですね。
ただし、団体信用生命保険は生命保険。本人の健康状態が良くなければ加入できません。住み替えで住宅ローンの審査を受ける前に、団体信用生命保険に加入できるかどうかを確認してみましょう。
住宅ローンは、健康なうちしか借りられません。健康状態が悪くなると住宅は買えなくなるので、健康な状態のうちに住宅を買ってしまう感覚も必要と言えます。
ネットでも住宅ローンの仮審査は可能
以上が住宅ローン審査のポイントです。ただ、実際に有給をとって銀行にいって住宅ローンの相談をするのは手間ですよね。だから、ネットでできる住宅ローンの仮審査申し込みサービスを紹介します。住信SBI住宅ローンは働けないまま12カ月たった場合に住宅ローンが0円になる保証が付いているネット専用住宅ローンです。審査は10分ほどでできますよ。
まとめ：住み替え時の住宅ローンは、5つのポイントを抑えること
以上、住み替え時の住宅ローンの審査ポイントについて見てきました。
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監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧