マンション売却の税金は高額になることも

「マンションを売るのに税金なんてかかるの？」 と思っている方も多いのではないでしょうか？ でも実は、マンションの売却には高額な税金が課税される可能性もあります。

売ってから税金の存在を知ることになれば、 「手元に残るお金はもっと多かったはずなのに」 「もっと高く売れば良かった…」 ともなりかねません。

マンションにかかる税金のことは、マンションを売る前に必ず知っておくべきなのです。

マンション売却にかかる税金は4つ

マンションの売却にかかる税金は、次の4つです。

• 印紙税
• 抵当権抹消のための登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税（所得税・住民税）

一戸建ての売却でも基本的には同じですので、順番に確認していきましょう。

①印紙税

不動産の売買契約書には、収入印紙を貼付することが義務付けられています。「印紙税」といってもお役所に納めにいく必要はなく、多くの場合、不動産会社が印紙を用意してくれます。売買契約日に売買金額に応じた印紙代金を持参し、不動産会社に支払うのが一般的です。 売買金額に応じた印紙税は、以下の通りです。

（出典：国税庁）

※2020年3月31日までは、表右の軽減税率が適用となります。

②抵当権抹消のための登録免許税

マンションの売却と同時に住宅ローンを完済する場合は、マンションにかかっている抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは？

抵当権は、住宅ローンを貸している金融機関など（債権者）が持つ権利です。ローンを借りている人（債務者）の返済が一定期間滞ったら、債権者は抵当権を行使して物件を強制的に競売にかけることができます。

抵当権の抹消のための登記には、不動産1つごとに1,000円の登録免許税が課税されます。マンションの場合は、土地1つ、建物1つなので、登録免許税は2,000円になるのが一般的です。ただし多くの場合、抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼するので、こちらは税金ではありませんが、依頼費用として2～3万円が別途かかります。

③消費税

個人の方がマンションを売却するときには、消費税を納める必要はありません。ただし売主が法人や個人事業主の場合は、マンションの建物部分にのみ消費税がかかります。

④譲渡所得税

譲渡所得税がかかるのは、マンションを売却して利益が出たときのみです。
損失が出た場合は発生しません。 譲渡所得税については、次項から詳しく解説します。

マンション売却にかかる譲渡所得税

譲渡所得税は、マンション売却で必ずかかる税金ではありません。以下で計算する譲渡所得がプラスになったときのみに課税される税金です。損が出た場合は発生しません。

譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

• 収入金額：マンションの売却金額
• 取得費：マンションを買ったときの購入金額＋購入時の手数料など－減価償却費相当額
• 譲渡費用：マンションの売却時の手数料などの経費

相場を調べたり、不動産業者に査定を出してもらったときに、買った時よりも高く売れそうな場合は、細かく計算してみましょう。 

減価償却費相当額とは？

減価償却費相当額＝建物の取得金額×0.9×償却率×経過年数

＜償却率＞

	非事業用の償却率	事業用の償却率
軽量鉄骨	0.025	0.038
鉄筋コンクリート造	0.015	0.022

建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきます。したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。 （引用：国税庁）

算出された譲渡所得に住民税と所得税が課税されるのですが、税率はマンションの所有期間によって変わります。なお所有期間は、マンションを売却した年の1月1日時点で考えます。

	所得税	住民税	復興特別所得税
5年以下（短期譲渡所得）	30％	9％	0.63％
5年超（長期譲渡所得）	15％	5％	0.315％

※復興特別所得税の課税は2037年まで

売却時の譲渡所得税を引き下げる控除特例

譲渡所得が出た場合でも以下の控除特例が適用となれば、節税できたり、税金をゼロにしたりすることができます。マイホームの売却はとくに優遇されているので、マイホームの売却や買い替えをする場合は、必ず控除制度を確認するようにしましょう。

マイホーム控除

ご自身が住んでいた自宅を売却して譲渡所得が出た場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（マイホーム控除）」の適用要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。マイホームなので、賃貸に出していた投資物件は対象外になります。

適用要件の主なものは、以下の通りです。

• 自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年目の12月31日までの家の売却
• 親子や夫婦など、特別な関係性の人への売却ではない
• 別荘やセカンドハウスではない

軽減税率の特例

10年を超えて所有していた自宅の売却で、マイホーム控除で控除しきれない譲渡所得は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用により以下のように税率が軽減されます。 

課税長期譲渡所得金額（＝A）	税額
6,000万円以下	A×10%
6,000万円超	（A－6,000万円）×15%＋600万円

マイホーム特例の適用要件に加えて、以下の要件が必要です。 ・売却した1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること

その他の特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡所得が控除されるわけではありませんが、マイホームの買い替え時に、課税を将来に繰り延べることができます。
⇒ 特定のマイホームを買い換えたときの特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した家を一定期間内に売却すれば、納税した相続税額を取得費に加算することで譲渡所得を引き下げることができます。
⇒ 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

※相続した空き家の売却時にマイホーム特例のような控除が受けられる「相続空き家の3,000万円控除の特例」は、マンションには適用されないのでご注意ください。

マンション売却にかかる税金をシミュレーション

計算式や説明だけではわかりにくいので、ここからはマンション売却にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。

「3,000万円で購入した自宅マンション（コンクリート造）を、所有期間10年の後、4,000万円で売却した」という場合の、マンション売却にかかる税金を算出してみます。

印紙税

まず売買契約書に貼る印紙は、先ほどの表を見ると1万円です。

抵当権抹消にかかる登録免許税

住宅ローンを売却と同時に完済する場合、抵当権抹消のため、建物1,000円、土地1,000円の計2,000円の登録免許税がかかります。

譲渡所得税

さて、では少し難しいですが、譲渡所得税を計算してみましょう。 再度、譲渡所得の計算式を見てみましょう。 譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用） では、譲渡所得税を計算していきます。なお今回は、購入にかかった手数料等は90万円、売却時は120万円として計算します。

このケースの場合、

• 収入金額：4,000万円
• 減価償却費：3,000万円×0.9×0.015×10＝405万円
• 取得費：3,000万円＋90万円－405万円＝2,685万円
• 譲渡費用：120万円 です。

これを譲渡所得の計算式に当てはめます。

4,000万円－（2,685万円＋120万円）＝1,195万円

譲渡所得が1,195万円と計算できました。

今回のケースは、所有期間が10年なので長期譲渡所得となるので、所得税：15％、住民税：5％、復興特別所得税：0.315％で、合計：23.315％が税率となります。

譲渡所得に税率を乗じて、 1,195万円×23.315％≒279万円 こちらが控除や特例が適用されないときの譲渡所得税となります。

シミュレーション結果と控除が適用となる場合

今回のケースでは、

• 印紙税：1万円
• 登録免許税：2,000円
• 譲渡所得税：279万円
• 合計：280万2千円

の税金がかかる計算になりました。

ただし「自宅マンションの売却」なので、適用要件を満たしていればマイホーム控除が適用となります。その場合、譲渡所得の1,195万円が全額控除されゼロに。譲渡所得税もゼロになります。となると今回のケースは、結果としてかかる税金を1万2,000円にまで抑えることが可能です。

税金の控除特例を適用させるために確定申告を

自宅として使っている分譲マンションの売却の場合は、利益が出たとしても控除特例によって大幅に節税することができます。ただし各種控除の適用要件を満たしているとしても、自動的に適用になるわけではありません。

控除を受けるには、確定申告が必須です。マンションを売却した翌年には、確定申告を忘れずにおこなうようにしてくださいね。