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マンションを売ると売却収入が発生します。この売却収入をもとに譲渡所得を計算し、この譲渡所得に対して所得税がかかります。ただし、いつでも所得税がかかるわけではありません。この譲渡所得の計算のしくみとマンション売却時に係る税金について、確認します。
マンションを売るときの税金
マンションを売るときの税金はどのように計算するのか
マンションを売るときの税金はどのようなプロセスで計算するのでしょうか？マンションを売却すると、譲渡所得という所得が発生しますので、まずは譲渡所得の計算のしくみを理解する必要があります。譲渡所得は、マンションの売却金額をもとに計算しますが、売却金額から元々購入した時の金額や諸費用、控除金額を差し引きして求めます。この計算のプロセスの詳細と税金の計算について、確認していきます。
マンションを売るときの税金と非課税の基準
１）不動産の課税譲渡所得金額
マンションを売る時には、売却収入が発生します。この売却収入をもとに税金の計算のもととなる課税譲渡所得金額を計算します。
【課税譲渡所得金額】
マンションの売却収入－（マンションの取得費用＋マンション売却時の譲渡費用＋3,000万円の特別控除）
この差し引きした金額が課税譲渡所得金額となり、この金額をもとに所得税と住民税を計算します。よって、マンションの売却収入から差し引く詳細な内容について理解することで課税譲渡所得金額の計算プロセスを確認できます。
２）マンションの取得費用
マンションの取得費用とは、以下のようなものが含まれます。
- マンションの購入時の購入価格
- 不動産屋に支払った仲介手数料
- 不動産の登記費用
- 不動産取得税
- 不動産の売買契約書に貼り付ける印紙税
マンションの購入価格は建物に対するものになりますが、建物は年数が経過するにつれて、価値が減少していきます。この価値の減少分を減価償却費といいます。ここで気をつけなければならないのは、取得費用の計算は、マンションの購入価格から建物の経過年数に応じた減価償却費の金額を差し引きして計算することです。
減価償却費の金額は、建物の購入金額、残存価額(通常は取得金額の10%)、法定耐用年数（建物の構造や材質に基づくもの）を基に計算します。よって、取得費用はマンションの購入価格よりか、売却時の経過年数により低くなることに注意が必要です。
また、マンションの購入から年数が経過していると、購入時の費用の明細を書類として保管していないケースもありえます。よって、取得費用が不明な場合は、概算取得費といって、マンションの売却代金の5%を取得費とすることもできます。
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３）マンションの売却時の譲渡費用
マンションの売却時の譲渡費用には以下のようなものがあります。
- マンション売却時に不動産屋に支払った仲介手数料
- 不動産の登記費用
- 不動産の売買契約書に貼り付ける印紙税
ここで、マンションの居住期間中に要した固定資産税、修繕費用、また、マンションの売却代金の取り立て費用は売却時の譲渡費用には含まれないので注意が必要です。
４）居住用財産3,000万円の特別控除
マンションを売却した場合は、居住期間に関係なく、3,000万円の特別控除を受けることができます。よって、前述したマンションの売却収入からマンションの取得費用とマンションの売却時の譲渡費用を差し引きした金額が3,000万円以下であれば、不動産の課税譲渡所得金額はマイナスとなり、税金はかからないことになります。
ただし、3,000万円の特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります - 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
国税庁HPより引用：https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
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５）税金の計算
不動産の課税譲渡金額に対して、所得税と住民税がかかります。この税率は、マンションの所有期間が短期(5年以下)か長期(5年超)かで異なります。
- 短期の場合、短期譲渡所得となり、所得税が30.63％、住民税が9%の税率
- 長期の場合、長期譲渡所得となり、所得税が15.315％、住民税が5%の税率
６）軽減税率の特例
マンションの所有期間が10年超の場合、税金には軽減税率の特例があります。この特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 - 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
国税庁HPより引用：https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm
この場合、税率は、6,000万円以下の部分は所得税が10.21%、住民税が4%、6,000万円を超える部分は所得税が15.315%、住民税が5%になります。
まとめ：マンションを売るときの税金計算
マンションを売るときの税金計算上の注意点は何か？
この記事では以下の内容を紹介しました。
マンションを売った時の譲渡所得の計算上、マンションの取得費用の計算上、取得時の明細が必要になります。よって、マンションを購入したら、取得時の明細をできるだけ、保管しておく必要があります。そして、譲渡時の費用の計算も必要なので、同様に明細を保管しておく必要があります。
また、ポイントは居住用財産3,000万円の特別控除です。この特別控除を受ける要件を満たすかを確認し、不明な場合は税理士などの専門家に確認するべきでしょう。
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