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この記事では相続などで古い家屋を所有している方に向けて、解体をする際に知っておくべき費用の問題や解体後の売却について詳しく解説しています。
古くなった家を解体するメリットや注意点についても触れていますので、ぜひ参考にしてください。
古くなった家に住まないのなら解体して土地を売却した方がよい
相続などで得た古い家に住まず、空き家にして放置してしまうくらいなら、売却した方がよいということはイメージができるかと思います。
まずは「住まないのなら売却する」というのがポイントになります。
戸建を売却する2つの方法
戸建てを売却するにあたっては、「土地付き戸建てとして売却する」か「古い家を解体して更地にし、土地だけを売却する」かの2通りがあります。
古い戸建て住宅は売却しにくい
手順としては土地付き戸建てで売却する方が、家の解体費用などもかからずスムーズです。
しかし、買い手がいなければ売却もできません。古い家はよく言えばレトロですが、とくに家を探している人は夢を持って探していますから、外観からして古いことが分かる建物にすすんで住みたい人はなかなか現れません。
売りに出しても買い手がつかなければ意味がありません。売りに出すことと売却することは全くの別問題なのです。
また、土地付き戸建てとして売却を狙い、買い手が見つからなかったら解体しようとするのは、一見よいアイデアのようですが実はおすすめできない方法になります。その理由は、売却をするのが遅れる可能性が高いからです。
たとえその場所を気に入って新しく家を建てようという人でも、古い家が建っているだけでこれからの新生活の良いイメージができなくなります。
結果として、売却に至るまでの期間が長引いたり、買い手が見つからなかったり……そんなデメリットにつながりやすいです。
そのため、理由なく空き家を残しておくのは、避けるのが無難でしょう。
たしかに古屋があるだけで、その周辺までも雰囲気を悪くしてしまいます。本来なら魅力的な立地である土地でさえも、よく見えなくなってしまいがちです。
極端にいえば、ゴミ屋敷の隣に建っているきれいな家も、ゴミ屋敷の悪いイメージに影響されて良く見えない。そんな状況になります。
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空き家として残しておくことのさらなるデメリット
売却をせずにただ空き家と土地を残しておくことにはたくさんのデメリットがあります。
空き家にも税金がかかる
まず1点目は「空き家にも税金がかかる」点です。土地や家屋を所有していると固定資産税が必ずかかります。
また、住む地域によっては都市計画税も課せられます。空き家で誰も使っていなくても所有しているだけで税金が毎年かかってしまうなら、更地や土地付き戸建てとして売却をしたり、解体して新たに集合住宅などを建てて部屋を貸し出したりした方がよいです。
空き家として残すのにもメンテナンスが必要
2点目は「空き家として残すのにもメンテナンスが必要」だという点。
人が住まなくなった家は急激に傷んでいきます。窓を閉め切っていては湿気がこもりますので、柱や壁などがカビたりしないように最低でも1、2か月に1度は空き家を訪問して空気を入れ替えることが必要です。
また、家の敷地内に木を植えている場合は、枝が伸びて近隣の迷惑になることもあります。放置しておいて人の出入りがないことが知られれば不法投棄のターゲットとされる可能性もあります。
誰も住んでいないからといって放置していては、家の傷みが加速して倒壊する恐れさえも出てきます。空き家を所有する際は、税金の問題だけでなくメンテナンスの労力についても考える必要があるのです。
無過失の所有者責任も課せられますので、倒壊などで他人に損害を与えると想定外の大きな出費となるので注意しましょう。
古くなった家は解体して土地を売却しよう
古くなった空き家をただ残しておくことにはメリットがありません。
家を残す理由がないのなら、すっきりと解体し、土地として売却することをおすすめします。ここからは家の解体の流れについて説明していきます。
家を解体するまでの4ステップ
空き家を解体するには大きく分けて「費用の見積もり」、「解体準備」、「解体工事」、「廃材処理・整地」の4つのステップがあります。それぞれのステップについて詳しく確認していきましょう。
ステップ1：費用の見積もり
家の解体にどれくらいの費用がかかるかを見積もるために、必ず業者による現場調査があります。
解体の費用は立地、土地の広さ、建物が木造か鉄筋コンクリートかなどによって異なります。立地というのは解体がしやすい場所かということ。解体に必要な重機が搬入しやすい場所か、両隣の建物との距離がどれくらいかによって工事のしやすさが変わるので料金も変動します。
また、土地が広ければ当然建物が大きくなるので費用は高くなります。そして建物が木造であれば解体費用は安く、鉄骨やRC造（鉄筋コンクリート）であれば高くなります。
大まかな相場としては、30坪の場合、木造で100~150万円、鉄骨造で150~200万円、RC造で180~300万円といったところです。
その土地の道路状況は解体費に大きな影響を与えます。小さい車しか入れないような道路ですと、人力の作業が増えるため工期もかかり高くなります。
古屋付きの土地を買っていざ解体しようすると思わぬ出費になるので、接している道路幅には注意を払いましょう。
ステップ2：解体準備
見積もりが終わり、解体を決定してもすぐに解体できるわけではありません。
解体には少なからず騒音がありますので、近隣へのあいさつや案内を出す必要があります。この際にどんな作業をどれくらいの期間行うのかを案内します。
また、電気・ガス・水道を停止して引込線の撤去を依頼することも忘れないようにしましょう。
ステップ3：解体工事
解体工事の流れは、まず足場を作り、建物を防音シートで覆います。
シートで覆うことで騒音を軽減するだけでなく、ほこりが近隣に舞わないようになります。次に建物を解体し、その後に梁や柱といった骨組みを解体、最後に建物の基礎であるコンクリートを掘り起こして撤去します。
ステップ4：廃材処理・整地
建物を解体し、基礎のコンクリートを撤去したら、後片付けです。
廃材を分別しトラックで運び出し、それが終われば土地を綺麗に平らにします。土地を平らにすることを整地と言います。
廃材の処理や整地にも費用がかかるので、見積もりの段階で「解体費用」だけでなく「廃材処理・整地費用」についても確認するようにしましょう。
解体は壊すだけなので数日で終わるような気がするかもしれませんが、廃材処理や整地まで合わせると解体が始まってから少なくとも10日以上はかかると考えておいてください。
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解体費用を安く抑えるには
解体は手間がかかればかかるほど、廃材が多ければ多いほど費用が高くなります。
そのため、解体費用を抑えるためには、自分でできることはあらかじめやっておくことが重要になります。
たとえば、廃材を減らすために家の中の家具を処分しておく、整地費用を抑えるために雑草の除去や庭木の伐採をしておくとよいでしょう。これだけでも数十万円単位で費用が変わってきます。
また、空き家の解体に対して補助金や助成金を設けている自治体があるので、確認しておくとよいでしょう。
まとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
古くなった空き家は、まず解体することが売却への近道です。土地を売却してお金が手に入る前にまとまったお金が必要になるのは確かにリスクがあります。
しかし、そのまま所有していてもマイナスの資産にしかなりません。空き家は相続が決まった段階で早めに処分方法を決めておくことをおすすめします。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
