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現在の自宅を売却して新しい家を購入する住み替え。この記事では購入する物件そのものの費用以外に着目して、必要な諸費用を紹介しています。
住み替え諸費用：売却時にかかる費用
まず知っておいていただきたいのは、物件を売却するのにも費用がかかるということ。費用とはさまざまなところに支払う手数料が主です。また、利益が上げれば税金もかかることは覚えておいてください。まずは、物件の売却に関して必要な費用を紹介していきます。
- 不動産業者への仲介手数料
- 銀行ローン弁済手数料
- 登記に関する手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
売却時にかかる住み替え諸費用①：不動産業者への仲介手数料
戸建てでもマンションでも、自宅を売却する場合は、不動産業者に仲介をしてもらって一般に売りに出すのが通常です。マンションの売却が決まった際には、その金額に応じて不動産業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。上限ではありますが、多くの不動産業者がこの手数料の計算方法で設定しています。
買取なら手数料はかからない
不動産業者に仲介してもらって一般に売りに出すのではなく、直接不動産業者に買い取ってもらう「不動産買取」の場合は、仲介手数料はかかりません。築浅で、すぐに買い手が見つかるといった場合を除き、物件の売却は不動産買取を利用するのがおすすめです。
売却時にかかる住み替え諸費用②：銀行ローン弁済手数料
マンションを購入する際には、銀行で住宅ローンを組んでお金を借りた上で購入しています。マンションを売却する際には、売却で得たお金で残りの住宅ローンを完済する流れになります。もしそのお金で足りない場合は貯蓄などから支払う必要があります。
銀行ローン弁済手数料とは、期間を繰り上げてお金を返済する際に銀行に支払う手数料です。返済が早まれば銀行としてはその分利益が減ることになります。
いわば違約金のような意味合いで発生するのが銀行ローン弁済手数料です。銀行ローン弁済手数料はインターネットで支払うか窓口で直接支払うかで金額が変わってきます。相場は1万円から3万円ほどです。
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売却時にかかる住み替え諸費用③：登記に関する手数料
銀行から住宅ローンを借り入れる際、抵当権が土地と住宅に設定されています。抵当権とは担保のこと。お金を借りる際の担保として土地と住宅が設定されています。
マンション売却の際に住宅ローンを繰り上げて完済するのは、この抵当権が関係しています。マンションを買い手に引き渡す際には住宅ローンが完済されていないと、買い手が住宅ローンを組んで購入する際に新たに担保とすることができなくなりますので、売主は引き渡しの時点で住宅ローンを完済することが必須になります。
マンションを売却する際は、売り手は抵当権の抹消と同時に所有権を買い手に移すための所有権移転登記を行うことになります。これらは法務局やインターネットで自分で行うこともできますが、複雑な手続きのため、ミスが出ないように司法書士に依頼するのが一般的です。登記にかかる税金も合わせて、5,000円から4万円が相場となっています。だいぶバラつきがあるので複数の司法書士に見積もりをしてもらうとよいでしょう。
売り手の方の登記手数料は、抵当権抹消や住所移転などがある場合の登記名義人の表示変更登記位くらい。税金（登録免許税）は1,000円位です。その手続きを代行する司法書士の手数料が、5,000円～15,000円位かと思います。 一方、買い手の所有権移転登記は、登録免許税も数十万円、司法書士の手数料も1登記当たり3万円になるので、購入時の登記費用は合計で数十万円かかります。
売却時にかかる住み替え諸費用④：印紙税
印紙税とは、法律で定められた特定の文書に対してかかる税金のことです。マンション売却にあたっては「不動産売買契約書」に印紙税がかかります。これの納付は契約書に切手のような「印紙」を貼ることで行います。印税の金額は契約金額（売却金額）によって変動します。2022年の3月末までは軽減税率措置が適用されます。
たとえば、契約金額が500万円を超え1,000万円以下のものは5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下のものは1万円。印紙税は売却して利益が出なくても、金額に対して発生します。
売却時にかかる住み替え諸費用⑤：譲渡所得税
譲渡所得税とは家や建物、土地などを売却して利益が出た際にかかる税金の通称です。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる所得税と住民税を合わせて譲渡所得税と呼んでいます。また、2037年までは所得税に対してさらに復興特別所得税もかかります。
譲渡所得税は、売却する物件を所有していた期間や、利益によって一定の税率がかけられます。譲渡所得税は利益に対してかけられるものなので、利益が発生しなければ譲渡所得税も発生しません。譲渡所得税の軽減措置などは関連記事をご覧ください。
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住み替え諸費用：新居の購入に対してかかる諸経費
つづいて、新居の購入に対してかかる諸経費を一覧にしました。費用は「物件価格の5%～8%程度」が目安で、想定外の出費となりやすいので注意してください。
- 頭金（物件価格の一部）
- 申込証拠金
- 手付金
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記関係費用
- ローン手数料
- ローン保証料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
新居購入にかかる住み替え諸経費①：頭金（物件価格の一部）
頭金は物件価格の一部を先払いするための費用です。購入時に必要な費用の代表格だと言えるでしょう。頭金を多く用意できれば、その分住宅ローンで借り入れる金額が少なくなります。住宅ローンには金利と呼ばれる「利子」があり、その金額は借り入れた金額のうち、未返済のものに対して一定の割合でかけられます。
つまり、住宅ローンで借り入れる金額が大きくなればなるほど、利子として支払う金額も大きくなるわけです。そのため、なるべく多くの頭金を用意することが、不動産購入にかかるトータルの費用を減らすためのポイントとなります。
現在は超低金利
しかし、住宅ローンの金利は現状1％を切っており、非常に低金利な状況です。そのため現在居住中の家の家賃を払いながら頭金を貯めるのではなく、ローンで借り入れできる金額が購入したい物件の金額に達した段階で物件を購入するのも1つの選択肢と言えます。
頭金を貯蓄から支払わない手法として、フルローンと呼ばれる頭金を含んだ金額をまとめて住宅ローンとして借り入れる方法があります。頭金は物件費用の一部なので、必ず支払わなければならないものではありません。
よく皆様からお問い合わせを受ける「頭金」と「自己資金」の違いですが、頭金は自己資金の内の物件価格の一部に利用する金銭のことです。登記費用などの諸経費も自己資金から支払うことが多いのですが、こちらは頭金とは言わず「諸経費を自己資金でまかなう」と表現します。また、今はフルローンで購入するお客様が多い印象です。つまり頭金ゼロ。ただし、頭金ゼロの場合も諸経費は自己資金から支払う必要はあります。
新居購入にかかる住み替え諸経費②：申込証拠金
不動産の購入を申し込む際に不動産業者に支払うお金のことです。これは「この物件を買う気があります」という意思表示のために支払うもので、申込証拠金を支払うことで売主が一定期間他の購入希望者に先に売ってしまわないようにできます。あくまで申し込みであり、契約ではないため物件の購入に至らなかった場合、全額返金されます。金額は数万円であることが多いです。
基本的には新築物件のみで必要となります。キャンセルをせず契約に至った場合、支払った金額は後述する「手付金」に充当されます。
申し込みは申し込みをする前にあらゆる角度から物件をみて、絶対に購入する心が決まってから提出するようにしたほうが良いです。申し込みをすると相手もお客様を案内するのを中断するので、その後購入しないと大きな迷惑がかかります。何より軽い気持ちで申し込みを提出してしまうと、物件を検討する深度が浅くなり、結局は自分のためになりません。
新居購入にかかる住み替え諸経費③：手付金
申込証拠金が申し込み時に支払うものであるのに対し、手付金は売買契約を結ぶ際に支払うものです。金額は購入代金の5％～10％程度であるのが一般的です。
不動産の購入は売買契約が結んだ瞬間に終わるのではなく、売買契約のあとに、住宅ローン審査を経て、最終的に決済が行われます。契約締結から決済までは2週間から1か月ほどかかります。手付金はこの間に買主都合で契約を解除する場合の解約金の役割を果たすものです。
手付金には解約金の役割があるので、契約を解除する場合は、手付金は返金されません。契約から決済まで滞りなく完了した場合は、物件価格に充てられ、実質的には頭金と同じ役割をします。
新居購入にかかる住み替え諸経費④：仲介手数料
売却時と同様に、不動産会社を通じて物件を購入する場合は仲介手数料がかかります。金額の計算方法は売却時と同様で「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
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新居購入にかかる住み替え諸経費⑤：印紙税
売却時と同様に購入時にも印紙税がかかります。また、住宅ローンを結ぶ際にも必要になります。住宅ローンを結ぶ際の印紙税は、1,000万円超～5,000万円以下の契約の場合は2万円と決まっています。
新居購入にかかる住み替え諸経費⑥：登記関係費用
こちらも売却時と同様に必要な費用です。手続きの関係で売却時より費用がかかることが多く、登記をすること自体に対してかかる「登録免許税」と、司法書士に支払う手数料を合計すると5万円～10万円になります。
新居購入にかかる住み替え諸経費⑦：ローン手数料
ローン手数料は、新居購入時に住宅ローンを組むために金融機関に支払う事務手数料です。3万円から5万円であるのが通常ですが、金融機関によっては「融資額の2％」と設定しているところもあるのでご注意ください。
新居購入にかかる住み替え諸経費⑧：ローン保証料
ローン保証料は、住宅ローンの連帯保証人を立てる代わりに保証会社へ支払う費用のことです。万が一契約者がローンの返済をできなくなれば、お金は貸した金融機関は損をしてしまいます。そのようなリスクを避けるために金融機関がローンを組む条件としているものになります。金額は借入金額1,000万円あたり20万円ほどであることが多いです。
金融機関によっては、ローン保証料を設けていないところもありますが、その分審査が厳しかったり、金利が高かったりします。お金を貸す金融機関がリスクを避けるための費用ですので、仮に支払いができなくなったとしても契約者にとっては、残債を返済する相手が金融機関から保証会社に変更されるだけで、引き続き返済の義務は継続します。
新居購入にかかる住み替え諸経費⑨：火災保険料
住宅ローンを組む際は火災保険を組むことも必須になります。年払いや5年・10年の前払いなどがあり、金額は補償内容によって異なります。おおよその目安としては年間2～3万円ほどとなるでしょう。ちなみに地震保険は任意加入です。
新居購入にかかる住み替え諸経費⑩：団体信用生命保険料
住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまった場合などに、ローンの残債をすべて弁済してくれる生命保険のために支払う費用です。基本的には住宅ローンの金利に組み込まれているので別途で支払うケースは多くありません。
まとめ：住み替え時にどんな諸費用がかかるのかは、必ず知っておこう！
この記事では以下の内容を紹介しました。
不動産売買の費用は不測の金額や想定外の費用が無いよう、一度一覧表にして価格感をつかむと良いと思います。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
