自分のマンションの坪単価を知ろう！坪単価の調べ方と重要性

マンションは立地や築年数、間取りなどさまざまな要素によって価格が決まります。そのため、一概にどのマンションがお買い得なのかといったことや他の比較した自分のマンションの価値を比較しづらいものです。今回は、マンションの価値を計る際の1つの目安である「坪単価」について、その重要性と計算方法を解説します。

坪単価と聞くと、何も建っていない土地の1坪あたりの価格というのが一般的です。しかし、マンションにおける坪単価とは土地も住戸も合わせた1坪あたりの価格のことを指します。マンションの場合、同じマンション内で同じ広さ、同じ間取りであっても階数や方角などによって価格が変わることがあります。これはマンションの坪単価が異なるからです。

マンションの広告ではイメージがつかみやすいように「3LDKが〇千万円」や「70㎡で〇万円」といった販売価格で表されることが多いです。

ただし、販売価格だけだと立地や広さ、間取り、階数、方角などがどの程度価格に反映されているのか分かりづらく、同一マンション内の比較はもちろん、他の物件との比較も困難です。しかし、坪単価という1坪あたりの価格に換算することで同じ基準で比較できるようになるわけです。また、土地ごとの相場観をつかむのにも坪単価は大変有効です。

マンションの坪単価の計算方法

1坪は3.3㎡です。坪単価の計算式は「販売価格÷面積（㎡）×3.3」となります。60㎡で6,000万円の物件なら「6,000万円÷60×3.3」で坪単価は330万円です。

比較を行うだけならわざわざ坪単価にせずとも、1㎡あたりの価格を計算するだけでよいのかと思われるかもしれません。それは確かにその通りです。あえて1㎡あたりの価格から坪単価に換算し直すメリットはありません。しかし、不動産業界では慣習として坪単価が使われています。

物件比較サイトでも坪単価で表示されていたり、不動産業者とやりとりをするにあたっても坪単価だと話がスムーズであったりするという背景があります。慣習の問題なので少しややこしいところはあります。しかし、1坪という面積あたりの価格に換算すること自体には大きなメリットがあります。

坪単価を計算するメリット①：同じマンション内・近隣のマンションと住戸の比較ができる

同じマンションでも広さが異なる住戸があります。その場合は当然販売価格も異なることがほとんどです。坪単価にすることで、マンションとして価値の比較が容易になります。

たとえば、以下の2つの部屋で迷ったとします。

この2つの部屋の坪単価は以下のとおりです。

販売価格だけで見ると301号室は高いですが、坪単価で見ると301の方が割安になっていることが分かると思います。この場合は同じ1坪でも約17万円も差があります。この差には部屋の方角や角部屋かどうかなどの要素が反映されているわけです。坪単価を計算することで、販売価格だけだと気づきにくい、住戸の価値の差が見えてきます。

この考えは、近隣のマンションと比較するときにも応用できます。近隣であるならば立地の差はほとんどないものとして近い条件で比較ができます。中古マンションの場合は築年数でも価格が変わってきますので、新築よりもさらに比較がしづらいです。しかし、坪単価で比較すればどの物件が割安・割高なのかが判断しやすくなります。

坪単価を計算するメリット②：相場感がつかめる

マンションの価値は立地に大きく左右されます。中古マンションであれば建物の価値は下がってくるのでその傾向は顕著になります。マンションを購入するにも売却するにも、相場をつかむことはとても重要です。

特に売却の場合は相場を把握しないことには販売価格を決められません。仲介でマンションを売却する際の販売価格は売主が自由に決められます。しかし高く売ろうとして相場より高い価格で売りに出しても買い手がつくことはまずありません。

たとえ相場を把握せずに高い価格で売り出してしまっても、「少しずつ値下げをしていき結局、相場相当の価格で売れるのなら問題はない」と思われるかもしれません。しかし、そう上手くはいかないことが多いのです。なぜなら、一度値下げしたマンションは、買主側にもチェックされて「一度下がったのならもう一度下がるだろう」と思われてしまうからです。

この記事では以下の内容を紹介しました。

「もう少し待てば、また値下げされるかもしれない」という物件を急いで買おうとする人は少ないです。そのため、買い手がつきにくくなり、結果として相場よりも下げざるを得ないこともあります。最初から相場を把握して適性価格で売りに出していればスムーズに買い手が見つかったのに、高値でスタートしてしまったことで結果として損をしてしまうパターンが多いのです。

だからこそ、相場を知ることが重要になるわけです。相場を知るために同じマンション内や近隣マンションと坪単価を比較し、相場を把握した上で売りに出す。この流れが重要です。