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知らないと損をする住み替え時にお得な制度はあるのでしょうか？不動産は金額が大きいのですが制度が複雑です。不動産のプロに聞きました。
読者からの質問
住み替えをするときに利用できる減税制度はありますか？
不動産のプロのアドバイス
買い替え住み替えの減税制度などは必ず専門家へ相談すること
買い替えの特例は２つあります。
譲渡益の出た場合
譲渡益が出るとは例えば1000万円で購入した物件が5000万円で売れた場合など買った時より高く売れた場合のことです。4000万円高く売れたからラッキーではなく、その分税金が課税されると次に家を買うのですから余計な出費は大変ですよね。そういう場合に諸条件を満たすと税金が減るかもしれません。
難しい専門用語でいうと『特定の居住用財産の買替え特例』の適用が可能です。
買い替えた際の差し引きのプラス（譲渡益）に対してその時点で課税されるのではなく、そのプラスを将来更に売却した際にまで言わば先送り（繰り延べ）にできるというものです。（詳しくは国税庁ＨＰ №3355）
いわゆる「3000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」と重複適用できません。
譲渡損の出た場合
譲渡損とは逆で5000万円で買った物件が1000万円でしか売れなかった場合は4000万円の譲渡損です。条件を満たして譲渡損が発生した場合は税金るかもしれません。
難しい専門用語でいうと『居住用財産の買替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除』の適用が可能です。
マイホームの買い替えでマイナスが出た場合に給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）することができ、控除しきれない場合には翌年以降3年間は控除することもできます。
直前２年間に他の居住用特例の適用を受けていないことが条件です。（詳しくは国税庁ＨＰ №3370）
住宅ローン控除
これは買い替え限定ではなく住宅ローンを利用した購入の場合に使える制度です。住宅ローンを利用する人が多いため、メジャーな制度と言って良いでしょう。前述の買い替え特例などとの重複適用はできません。
どちらが有利か比較して選択することになるでしょう。比較的適用要件が緩いので適用しやすいですが、買い替えの場合にはおおむね買い替え特例の方が有利であることが多いようです。
買い替え特例が適用できない場合に、住宅ローン控除を適用するイメージでしょう。
住宅ローン控除は年末のローン残高に応じて入居した年分から各年の所得税の控除が受けられます。
特徴的なのは所得税から控除できない分は住民税からも控除が可能という点。10年間、最大控除額は400万円となる。諸条件がありますので、適用されるかどうかやその内容は税務署などへ問い合わせると良いでしょう。
住み替えは事前に税理士など専門家に相談を
不動産取引では、税金の額も高くなりがちです。節税を軽視することはできません。
不動産会社でも税金の相談が可能ですが専門ではなく、税理士法に抵触する恐れがあるので厳密に言えば業務外です。税制度の理解度や適用に関する実務的なノウハウは税理士など専門家には及ばないでしょう。
また、近年の税制度では、マイホーム取得を促進する方向性が強いようです。新しい減税や控除や優遇措置などが毎年のように創設されますし、既存の制度も期間延長されるなど動きが活発です。
その反面、税制度自体が流動的と言わざるを得ないほど毎年のように変更や修正が加わり、専門家でなければなかなか理解ができないところです。この複雑さは専門家にも影響しています。
税理士や税務署職員でさえ、問い合わせに即答できずに調べてから回答ということも稀にあります。
こういった状況ですので、マイホームの住み替えのように売却と購入という２つの取引を行う場合には、税金について入念に専門家に確認した方が良いでしょう。
この記事の情報は2017年10月時点の情報です。
