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まだローンがあるけれど住み替えることに。金融機関にはいろいろ住み替えローンがありますが、どう選べばいいのでしょう？プロに聞いてみました。
読者からの質問
住み替えローンはどう選ぶと良いですか？
不動産のプロからのアドバイス
メリットとデメリットをよく理解することが大切
まずは住み替えローンのメリットから説明します。
- 借入額の残り（残債）があっても住み替えができる
- ローン返済に回すつもりの現金を手元に残せる
マイホームを購入した後、人それぞれの事情で買い替えを考える人は少なくありません。急な転勤や親の急病で看護や介護の必要が生じることもあります。
最近増えている近隣トラブルなどは、相手にするのもストレスですし、一方的に逆恨みされることもあります。これらは非常に悩ましい問題です。引っ越したいのはやまやまですが、ローンが残る（残債）ので売るに売れない。
そういった絶体絶命の苦境を打破できる魔法のようなローンです。 もちろん、デメリットもあります。 これがとても重要です。
住み替えローンのデメリット
- 返済額が多くなる
- 利息が多くなることがある
- 融資審査が厳しい
住み替えローンの仕組みは意外とシンプルです。簡単に言えば、今の住まいのローンと買い替え先のローンを合体させるのです。
普通に購入するよりも、残債の分だけ毎月の返済額や利子額が増えることになります。返済額が多くなるのですから金融機関の審査も厳しくなります。収入の少ない人にとっては行くも戻るも茨の道と言えるでしょう。
また、売却物件と購入物件を同時に決済する必要があります。綱渡りをするようなタイトスケジュールになることもあります。返済計画もさることながら、このスケジュール管理にも十分注意しましょう。
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住み替えローンの上手な選び方
基本は『借入額を増やさない』『返済期間を延ばさない』の２点です。
購入物件の購入価格を少し低め抑えて、残債を加えた際の借入額をできるだけ増やさないようにすると良いです。借入額の増加イコール毎月の返済額の増加です。住み替え当初は良かったとしても、年数が経過するごとに家計の圧迫がじわりじわりとのしかかってきます。
借入額のアップは最低限としておきましょう。毎月の返済額の増加の対策として、返済期間を延ばすという方法もあります。返済額を延ばすことで毎月の返済額を抑えることは可能です。
しかし、これは単に先送りしているだけなので、老後の生活にしわ寄せがいくことは確実です。金融融機関ごとに返済年齢の上限が定められていますが、おおむね79～80歳で完済という規定が多いです。現実に70代後半で住宅ローンを支払えるのかどうかは各世帯で熟考も必要でしょう。期間を延ばすことにもデメリット要素が含まれているということになります。
もちろん、今は収入が低くとも将来の年収アップが確実に見込めるのであればしわ寄せになりにくいと考えられます。
また、先を読むのは難しいですが、値下がりしにくい物件を購入するのも対策になります。高齢期になり、自宅を売却することになっても、値下がりが少なければローンも残らずに売却もスムーズです。
都市銀行の金利やサービス内容は大きな差ありません。上記のような内容について、きちんと相談に乗ってくれる金融機関を選ぶことが住み替えローンの鉄則とも言えます。
