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中古マンションの購入は目に見えないところが大事！
自ら聞かないと教えてくれない
中古マンションの購入は「立地」や「価格」なども大事ですが、目に見えない事も大事です。例えば「マンション内のコミュニティは円滑か」や「管理費について今後上昇リスクはないのか？」などです。表面的なことだけではなく、入居後の事も考え中古マンションを購入しましょう。
中古マンションを購入する上で確認する7つのポイント
１）中古マンションの探し方
皆さんは中古マンションを購入する時には、どういう方法でマンションを探すでしょうか。まずはネットで検索をして、不動産会社のサイトで条件を検索して・・・のような流れだと思います。
勿論、その方法もするべきですが、中古マンションが欲しいエリアに店を構えている不動産会社に行ってみましょう。不動産会社は、持っている物件情報を全てネットで公開しているワケではないので、その不動産会社に行かなければ知る事が出来ない情報があります。
そして、地元にずっと住んでいる方などは地元に根付いた不動産会社に自宅の売却を依頼する事が多いので、希望エリアの不動産会社に情報が入り易いのです。
２）マンションのコミュニティはどうか？
昔に比べるとご近所付き合いが少なくなってはいますが、マンション内のコミュニティも大事な要素です。マンションの入居者は全員「管理組合」に加入します。この管理組合で今後の修繕計画を決めたり、建て替えや大規模修繕などの重要な決議も管理組合で決めます。勿論、管理会社もサポートをしつつ行いますが、マンションのコミュニティ形成が良好かどうかはご近所付き合いだけでなく、管理組合の総会などにも影響を及ぼします。
判断する方法は中々難しいですが、毎年数回行う管理組合の集会の出席率や、議事録などを見てみましょう。そこからコミュニティが円滑化否かは読み取れると思います。
３）管理はきちんとしているか？
中古マンションの購入の際は「管理」に気を付けましょう。具体的には掃除の頻度や質、管理人の対応などです。特に掃除はマンションの資産価値を守る上で非常に大事な部分です。賃貸マンションを見ても「同じ築年数でも綺麗さが全然違う」というマンションはあると思います。これは「タイル貼か」などの構造的な部分もありますが、管理によるところも大きいです。
中古マンションを見学に行く際は、お部屋の中だけでなく、廊下やゴミ捨て場などの共用部分がキチンと掃除されているかなどをチェックしましょう。
４）修繕積立金が上がるリスクはないか？
修繕積立金の計画は必ず見ておきましょう。新築マンションの契約時にもらう管理規約の付随資料になっている事が多いので、売主が持っているはずです。
修繕積立金は管理会社によって考え方が全く違います。例えば「7年毎に一時金として20万円お支払い頂く」や「5年毎に30％増額の段階積み上げ方式」などがあります。これを確認しておかないと、「中古マンションを購入した翌年に一時金として20万円請求された」と想定外の出費が増えます。
他には「機械式駐車場」がある中古マンションは注意です。機械式駐車場は修繕に多大な費用がかかりますので、それらを盛り込んだ計画になっているかはチェックしましょう。
その修繕計画自体を変えるのは難しいので、その計画も加味して購入を検討しましょう。
５）管理費が上がるリスクはないか？
前項と同じく管理費についても注意が必要です。一般的には修繕積立金の上昇リスクの方が取りあげられますが、実は管理費も上昇リスクがあるのです。例えば、マンション全戸分の駐車場の用意があった場合、大抵のマンションは「〇〇％は埋まるであろう。その駐車場収入を加味して管理費を積算」というケースが多いです。つまり、その想定した○○％を下回ると管理費が上昇するリスクがあります。それは駐輪場やバイク置き場にも同じことが言えます。
もし、中古マンションを見学に行って、駐車場や駐輪場に空きが目立つようであれば「何％の設置想定で、現在何％埋まっているか」を管理会社に聞いておきましょう。
６）部屋の中を見る時は細部も確認
中古マンションを購入するので、部屋の中の多少の傷や汚れは仕方ないです。更に、マンションを見学する際には、まだ売主が居住中のケースも多いので、中々細かいところを見る事は出来ません。
しかし特にキッチンや水回りなどの汚れや傷は良く見ておきましょう。その部分に傷・汚れが多いと、部屋全体に波及している可能性があります。多少の傷や汚れは「瑕疵」に該当せず自分でリフォームなどをするしかないので、日当たりや眺望、広さの確認以外にも良く見ておくようにしましょう。
７）中古マンション購入は時間がかかる
住宅購入の全般に言える事ですが、特に中古マンションの購入は時間がかかります。新築マンションであればネットやチラシで情報収集をしてモデルルームに行きますが、中古マンションはネットやチラシから得られる情報が少なく、実際に見に行く回数が多くなるからです。
物件見学に行く時間以外にも、不動産仲介業者とのやりとりや、マンション購入の際のローン手続きなど時間がかかります。仕事の繁忙期などの重なると両立はかなり厳しいので、中古マンション購入の際は短時間で決めるのと、出来るだけ手が空いている時に探すようにしましょう。
中古マンションは目に見えない部分が大事なポイント
自ら聞こう！
ご覧のように中古マンションの購入の際は目に見えない部分でも大事な事がたくさんあります。これらの事を不動産仲介者はわざわざ教えてくれませんし、売主も教えてくれません。あえて言わないわけではなく、その他に伝えなければいけないことがたくさんあるので伝えきれないのと、仲介担当者ですら気づいていないからです。
従って、これらの大事さを理解し、自ら仲介会社に質問と要望をしましょう。それが中古マンションを購入する時の一番のポイントになります。
