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後悔したくない方必見！
中古マンション購入で失敗してしまう3つのケース
人生で一番大きな買い物ともいえるマイホーム。一軒家でも新築でも中古マンションでも絶対に失敗は避けたいですよね。 マンション購入で「失敗」となってしまうケースは概ね決まっていて、主に次の3つのことです。
- 返済苦
- 立地の不満
- マンション自体への不満
まず多いのは、返済苦。中古マンションだから安いと思って購入する方は多いのです。しっかり返済計画を立てていれば避けられることではありますが、いざ契約して住宅ローンの返済を始めてみると「あれ？返済が苦しいぞ…」となってしまうことって意外と多いんです。
さらに、しっかり吟味して購入したはずの立地や中古マンションそのものにまで、「住んでみたら理想と違った」ということはあるもの。そこで今回は、中古マンション購入前にチェックするべき6つのポイントを解説します。これであなたも失敗しらず。ぜひ買う前の選び方の参考にしてみてくださいね。
中古マンション購入時にしっかり確認したい6つのポイント
ポイント1．住宅ローン
中古マンションに限らず、不動産購入時にはローンの借入金額や返済期間、その他の条件は慎重に決めるようにしましょう。
「年収負担率」をチェック
住宅ローンの借入額を決める際の指標となるのは、「年収負担率」です。年収負担率とは、年収に対して年間の返済額がいくらになるのかの割合を示した数値。例えば年収600万円に対して年間180万円返済する場合は、年収負担率が30%ということになります。多くの金融機関が、借入限度額は年収負担率30～35％に定めています。
しかし、無理なく返済できる年収負担率の目安は25%といわれています。年収600万円だったら年間の返済額は150万円。月々にならすと12.5万円ということです。
ただマンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代などローン返済以外に固定でかかる費用負担が大きいので、そのあたりも加味した借入額を考えなければいけません。住宅ローンは、借り入れられる額が実際に返せる額とは限りません。ご家庭によって支出や将来設計もそれぞれですから、状況に応じた予算設定をすることがまずポイントとなります。
その他の条件も併せて返済シミュレーションを
住宅ローンは借入額だけでなく、金利や団信などの条件も返済額に大きな影響を与えるものです。今は、かつてないほどの低金利水準。今の時期に長期固定金利を選択すれば「安心」ですが、短期的にみれば変動金利の方が「お得」ではあります。また団信についても、生命保険のように様々な条件を選択することができます。
住宅ローンは、「安心」「損得」「負担」などを相対的に見て考えなければなりません。借り入れ時には、「今」いくらの返済額になるのか、「長期的に見て」いくらになりうるのか考えて選択するようにしましょう。
家族構成の変化
人生は予想しないことが起こります。予想外のいいことが起こることもありますよね。
ずっと独身で結婚はしないだろうと思ってワンルームマンションを購入したら、結婚することになったということもあるかもしれません。子どもが増え今のマンションが狭くなるかもしれません。
考え出すときりはないのですが、要するにマンションは一生物とみなさないほうがいいでしょう。住み替えるリスクは想定して、ローン審査がおりるからと今の年収で購入できる最も高いマンションを買うのではなく、余裕をもって返済ができるような資金計画を立てましょう。
ポイント2．立地
続いてのポイントは、立地。 「立地なんて自分の好きなところで選べばいいでしょ？」 とお考えになるかもしれませんし、もちろんそれでも構いません。しかしその場合、お住まい中の満足度は高いかもしれませんが、マンションから転居するときになって困ってしまうことにもなりかねません。
資産価値を考えた立地選びを
どういうことかというと、自分にとって都合がいいというだけで立地を選んでしまうと、5年後、10年後には、資産価値の維持ができない恐れがあるということです。
同じ3000万円の中古マンションでも、10年後に2500万円で売却できるマンションもあれば、1000万円になってしまうマンションもあります。その違いの主なものが、立地なのです。
例えば「会社の近く」「実家の近く」という条件を優先させ地域を選び、駅からの距離やその土地の長期的な需要を考えずに中古マンションを選んでしまうと、将来、売るときに住宅ローンを完済できなかったり、買い替えできなくなってしまったりする可能性があります。
「好きな場所」で中古マンションを探すなとはいいません。ただ、「希望」とともに「資産価値の維持」を考えてマンションの立地を選ぶことができれば「将来」が変わります。
ポイント3．築年数
中古マンションの築年数は、多くの人が気にするポイントかもしれませんね。できるだけ築浅がいいというのは誰しもが思うところでしょうが、私からのアドバイスは「少し築年数の許容範囲を広げてみる」ということです。
リノベーション・リフォームも検討する
基本的に、マンションは経年につれて価値を落としていくものです。一概にはいえませんが、築5年より10年、築10年より20年の方が価格は安いですよね。逆にいえば、築年数が浅い物件は価格が高いということです。予算もおありでしょうから、最初に「築5年以内」などと決めて中古マンション選びをしてしまうと選択できる物件が絞られてしまうんです。
そこを築10年、15年と古い物件まで許容範囲を広げることができれば、立地や広さなどの選択肢がグンと広がります。築年数が経っているマンションについては、リノベ―ションを一緒に考えてみましょう。考え方によっては、安い金額でマンションを取得して、自分が好きなように改修すれば、理想の物件に近づけることも可能です。
古いマンションだからこそペット可など自由度の高い物件もあります。
耐震基準には注意
ただし築年数で気を付けるべきは、耐震性。1981年5月以前に建築確認されていれば、旧耐震基準で建てられているマンションです。旧耐震基準はおよそ震度5に耐えられるという基準なのに対し、新耐震基準はおよそ震度7にも耐えられるという基準。築年数によって耐震性に大きな違いがありますから、その点は気を付けるようにしましょう。
ポイント4．住環境
中古マンションの立地と築年数ばかりに気をとられていてはいけません。
- 駅までの道のり
- 朝晩と休日の様子
- 日当たり、景観・教育施設
- スーパーや病院、役場までの距離
内覧時にはマンションの中だけではなく、そこに住むことをイメージし、上記のようなマンションの周辺環境も慎重にチェックすることがポイントです。
その際には車で通りすぎるのではなく、自分の足で実際に歩いてみるようにしましょう。「駅徒歩10分」は車だとあっという間ですが、実際に歩いてみたり、アップダウンがあったりすると、「意外と距離があるな…」と感じることもあります。
また夜や休日になれば、平日の昼間とは別の顔を見せることもあるかもしれません。
可能であれば、内覧は複数回にわたって物件と周辺地域を見学するべきです。
ポイント5．管理
中古マンションの購入にあたって必ずチェックしていただきたいポイントが、マンションの管理状況です。マンションの管理を事前に確認しないという人は本当に多いのですが、「管理」はマンションの寿命や運営にかかわる非常に大事な部分。
多くの方が不動産購入が初めてなので仕方がないのかもしれませんが、もしかしたら、築年数や立地以上に見ておくべきところかもしれません。
「管理」で見るべきポイント
では何を見るべきなのかというと、次のような事項です。
- 管理体制（自主管理？管理会社？）
- 長期修繕計画
- 修繕積立金額
- 大規模修繕履歴
- 管理人の形態（常駐？通い？不在？）
- マンション共用部の清掃状況
- 草木の剪定状況
これらのことは、不動産業者を通してマンションの管理会社や管理組合に問い合わせることができます。清掃状況等は、自分の目で確かめるようにしましょう。
長期修繕計画については、計画そのものがないマンションもあります。あるいは計画はあるものの、積立金が不十分であることもあるでしょう。そのような場合、必要なときに必要なメンテナンス・修繕がおこなうことができないわけですから、これから何年も住むことになるマンションの管理状況としては不安があると判断できます。
また十分な費用が積み立てられていないにも関わらず、修繕自体はおこなう可能性もあります。その場合には、数十万円やそれ以上にも及ぶ「負担金」を住民から徴収することがあるので注意が必要です。
毎月徴収される修繕積立金が著しく少ないマンションにも、その傾向があります。マンションにおける管理費や修繕積立金の負担は大きいですが、「安ければいい」わけではないということは肝に銘じておきましょう。
管理状況が悪いマンションは築年数以上に劣化が進み、見るからに汚い印象を持つものです。そのため、「見た目」も重要視するポイントです。「電気が薄暗い」「思ったより汚い」「なんだかなぁ…」という第一印象は、中古マンションを選ぶ上で大事にした方がいいと私は思います。
ポイント6．マンションの住人
最後のポイントは、マンションの住人。とくに隣人にどんな方が住んでいるかは必ずチェックするようにしましょう。
マンションで多いトラブルは、なんといっても騒音によるものです。隣人が音に対してとても敏感な方だと、こちらの生活にまで支障を与えるほどのクレームを浴びかねません。
「子供の声や足音がうるさい」
「洗濯機はこの時間にかけないでくれ」
お互いが簡単に転居できない分譲マンションですから、このようなクレームがあるとその他の条件が最高だとしても、新生活に影を落としてしまうことにもなります。騒音トラブルは管理組合や管理会社もなかなか対処することが難しく、双方の話し合いの上で解決せざるをえません。
隣人トラブル等の情報はスーモ等の不動産ポータルサイトにも不動産会社からの資料にも掲載されておりません。内覧時に前住人（現売主）に聞くのが一番です。「お隣はどういった方が住んでいますか？」と率直に聞いてみましょう。
売主には物件に関わる事項を伝える義務がありますから、もし問題やトラブル歴があれば教えてくれるものです。戸数の多いタワーマンションなどはどんな方が住んでいるのかしっかりリサーチしましょう。
中古マンション購入は事前準備が大事！
事前に知っておけば防げることばかり
「失敗」に気付くのは、中古マンションの引き渡し後では遅いのです。今回あげた6つのチェックポイントを1つずつリストアップして丁寧に確認していけば、多くの部分で失敗はふせげます。
中古マンションと新築マンションの大きな違いは、すでにそこに住んでいる人がいて、管理状況や隣人、マンションの雰囲気などを見てから選択することができる点。つまり購入前の見極めや事前準備をしっかりおこないさえすれば、失敗しないマンション選びが可能なのです。
