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何らかの事情でマンションを売却することになった……みなさんの共通の想いは「少しでも高く売りたい」でしょう。そこでおすすめしたいのが、マンションの無料査定。マンション売却の前には必ずといって良いほど必要なものではありますが、複数の業者から査定してもらえる無料サイトはやはりおすすめです。
しかし、このマンション査定サイト。使い方次第では売却する時に後悔してしまうかもしれません。そうならないように、ここで注意点を7つにまとめました。是非、参考にしてください。そうすればより良い形でマンションを売却できるでしょう。
マンション売却で失敗するのは不動産会社選びのミスが原因？
鉄則！比較して査定額が高い不動産会社はおすすめしにくい
「査定」とは皆さんのお住まいのご自宅（一戸建て、マンションなど）を売却したら、どのくらいの売却価格になるのかを不動産業者に調べてもらうこと。ただし、 注意してほしいのは自動車やバイクの買取りのように業者がマンションを買い取るのではなく、あくまで「これくらいの金額ならマンションを買いたい人がいるだろう」という参考の売却金額を不動産会社から教えてもらうだけ。マンションの査定金額がそのまま売却の価格にはならないことに気を付けましょう。
中には仲介契約欲しさに相場より高いマンションの査定価格を出して契約を交わさせ、その後に「相談」という形で値下げさせる不動産会社もあります。そうならないように、おすすめはいくつかの不動産会社にマンションが売却できる査定価格を出してもらうこと。他のサイト達の相場よりも明らかに査定金額が出た場合（高値で売却できると言われた場合）は、その根拠をしっかり聞きましょう。
複数の不動産会社にまとめて見積もりを出してもらえる不動産一括査定サイトの中には、それぞれの査定金額を比較して、高い値段を出す不動産会社をランキングで表示するサイトもあります。
そのサイトの情報を鵜呑みにしてしまうと「この不動産会社がマンションを高く売却してくれる」と思って媒介契約を交わしてしまうでしょう。少しでも高い価格で売却したいのですから、自然とそうなりがちです。しかし、相場よりも高いい価格でマンションを売りに出しても売れないことがほとんど。マンションは売れず、仕方がなく不動産会社に言われるがまま値下げをしてしまい、最終的には相場より安い値段で売却してしまった、あるいはマンションが売れなかったという経験をした方も大勢いらっしゃいます。
無料査定だから怪しいとか、一括査定サイトだから悪徳業者がいるというわけではありませんが、マンションの一括査定サイトを利用するとこのような例もあると知っておいてください。
信頼できない！おすすめできない不動産会社の特徴とは
ほとんどの人がマンションの不動産売却は初めて。マンションの購入や売却を何度も繰り返している人はそうはいません。そのため、こちらがマンション売却の初心者であるのをいいことに、自分の有利なように売却を進めるような不動産会社もいます。
そのような不動産会社に売却を任せてしまうと、マンション売却失敗の原因にしかなりません。多くの人がそのような不動産会社を選んでしまう理由は、一括査定をしてもらった時にもっとも高い査定価格を出したから。しかし、そのマンションの査定価格は売れる根拠があって示した金額ではなく、単に仲介契約が欲しくて他の不動産会社よりも高い査定金額を出している場合がほとんどです。
マンション売却をシミュレーションした場合、売主が最も注意しなければいけないのは不動産会社選びといっても過言ではありません。不動産会社をきちんと選び、その後に信頼できる担当者さえ選べば、丁寧にサポートしてもらえて納得がいく形でのマンション売却になりやすいです。
しかし、仲介手数料を得ることしか考えていない不動産会社を選んでしまえば安い価格で売却する羽目になってしまうかもしれません。マンション査定は、不動産売主が信頼できる不動産会社を選ぶために行う「不動産会社とのお見合い」のようなものと心得てください。
（１）マンション査定サイト概要の解説
不動産の査定価格を決める要素
では、具体的に不動産業者がどのような方法でマンションの査定価格を算出するか簡単にご説明しましょう。不動産の売却価格を決める評価方法には下記のようなものがあります。
原価法
原価法とは、当該する不動産を現在購入するにはいくらかをまず決め、それを修正して評価価格を求める方法です。主に、戸建て住宅の査定に利用されます。
収益還元法
収益還元法とは、その不動産を運用した場合……例えばマンションを賃貸した場合にどのくらいの利益を得られるかという観点から、不動産の売却価格を評価する方法。アパートなどの収益を得るための不動産や、マンション売却の査定に利用されています。
マンションの売却の査定については、以下の取引事例比較法も用いられています。
取引事例比較法
過去にあった同じような物件の取引を参考にして不動産価格を算出する方法です。「過去の相場を参考にする」と言えばわかりやすいかもしれません。できる限り多くのサンプルを集めますが、サンプル時期が新しいものだとより評価が正確になります。「以前売却した時にはこの価格だったから、今回のこのくらいの価格で売却できるだろう」という考え方ですね。マンションの査定には、この方法が多く利用されています。
上記に加えて、次に環境面での評価を加えます。具体的には以下の通りになります。
立地、最寄り駅からの距離
マンションと最寄駅の距離が近いと査定額は高くなる傾向があります。そのエリアで家を探す人が多い、いわゆる人気地域であれば（港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区・品川区・豊洲・武蔵小杉・吉祥寺・池袋・恵比寿など）中古マンションでも査定額は高いでしょう。一方、田舎ではなくても近くに駅がない不動産は価格の下落率が高くなりがち。
最寄駅自体の人気にもよりますが、やはり駅近マンションの相場は下がりにくく、購入した価格よりも売却価格のほうが上昇する物件さえもあります。そのため、投資用にマンションを購入する人は、駅近マンションを選択することが多いです。
周辺環境
住宅の近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか……もちろんあったほうが査定金額は上がりやすい傾向があります。また、最近では学校区を気にされるマンション購入者も多く、マンション付近に学校や保育園が近くにあるかなども重要です。一方、マンションの立地が幹線道路や線路の近くの場合、騒音が影響して査定金額の相場が下がってしまうこともあります。
マンションの状態
東日本大震災の後、耐震構造の建物であることが査定の際により有利になりました。1981年6月を境にして、耐震基準が変わっているため1981年6月以前に建てられたマンションは不動産価値が低下する傾向があります。
築年数
分譲マンションは新築から1年でガクッと評価額が落ち、それから築10年目ぐらいまでは緩やかに下降します。築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要。古いマンションの場合、間取りが最新のトレンドと合っていなかったり、水回りなどの設備が使いづらかったりするからです。
施工業者
建物の信頼性に対する評価として、マンションの施工会社がしっかりした会社であるか、マンション販売業者の財務状況が安定しているかも重要。施工会社がきちんとした会社なら、マンションの不具合確率が減るからです。
管理状態、修繕履歴
一戸建てとは違い、マンションでは管理費や修繕積立金が徴収されることも。これらがしっかり管理され、設備のメンテナンスや大規模改修工事に使われている（または使われる予定がある）場合は不動産の査定額が上がります。管理費や修繕積立金未払いの住人が多く、メンテナンスが行き届いていないマンションは「不動産のメンテナンスが十分ではない」と判断され、査定額が下がる傾向です。
階数、方角
高層マンションの高層階や角部屋や南向きにベランダがある物件などは査定で有利。上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的ですが、最近人気のタワーマンションでは、上層階と下層階の価値の差が顕著です。
（２）マンション査定サイトを使う前におすすめしたい準備とは
マンションの査定をしてもらう前に準備しておいた方がいいのは、現在のご自宅を購入された際に不動産業者や建築業者からもらった資料です。
全ての資料が直ぐに必要になることはありませんし、登記簿謄本などは不動産業者の方が準備してくれます。ただし、後々マンションの売却には必ず必要になってくるもの。あらかじめ準備しておくのがおすすめです。もしも資料を紛失していた場合は再発行が必要なこともあります。再発行には時間がかかる書類も多いため、早めに準備を心がけてください。
戸建ての場合
- 建築確認済証、検査済証、建築図面（立面図、平面図など）
売却する不動産が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。建物を建築する際に検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。構造等が法律の基準に沿ったものである証明は、売却の際にもとても大切な情報です。
建築図面等は、前述の建築確認済証のように建築にあたって法的に必要な書類ではありませんが、どのように設計・工事が行われたかの情報は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて、とても大切な書類になります。 - 土地測量図、境界確認書
戸建てや土地の売買において必要となる書類。土地の場合では面積で売買価格を決めるケースもあり、どこまでが売却対象か、対象面積は何㎡か、など面積や境界線が非常に重要です。境界線が明確でないと、購入後のトラブルにもなりかねません。万が一、境界線が未確認である場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と話し合いの上、境界確認書などを作成しておくことをおすすめします。
中古マンションの場合
- 管理規約
マンションがどのように維持管理されているのか、ペットを飼って良いのかどうかなどのルールは、非常に大切です。加えて、マンションの購入者にとっては維持費等のランニングコストも重要情報でしょう。 - 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
近年、大きな地震が日本各地で起こっており、多くの方が気にする点です。耐震基準については上記でも述べましたが、新耐震基準が導入される以前の古いマンションを売却する際は、耐震診断報告書等の提出を求められるケースもあります。アスベスト使用調査報告書等もそうですが、書類がないと不動産を売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも用意するのがおすすめです。
全ての不動産売却で必要な書類
- 身分証明書、印鑑証明書、住民票など本人確認書類
売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、不動産物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて本人確認の書類を揃えるのに時間がかかるケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要で、住民票や印鑑証明書などには有効期限も。発行から3か月以内のものを使用します。 - 登記識別情報（権利書）
「権利書」と言った方がわかる方が多いと思います。この「登記済権利書」は、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。平成17年以降に取得した場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。その際は、登記識別情報を準備します。不動産の引き渡し時には買主へこの登記済権利書等を渡し、移転登記が行われることで、所有権があなたから買主に移ります。
よくあるケースが、不動産を相続したものの、売却する不動産が古いために権利書の存在がわからない、もしくは滅失したというもの。その際は予め法務局もしくはお近くの司法書士に相談してください。 - 固定資産税納税通知書（もしくは評価証明書）
毎年6月ごろに届きます。固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となりますし、売却する不動産の価値を評価額で計算する際にも使用します。固定資産税は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて売却時に売主に一部払い戻されるのが一般的です。
（３）依頼するべき不動産会社！おすすめの選び方
では、実際にマンションの査定を依頼する際に、どのような不動産業者に査定を依頼すればよりスムーズな売却になりやすいのでしょうか？
多くの方が、三井のリハウスなどの大手不動産業者か地元の不動産業者かで迷うと思いますので、それぞれの不動産会社に査定をしてもらう利点をご説明します。
大手の不動産業者のメリット
- 大手の不動産業者の場合は全国に店舗があるので、査定の物件が遠隔地にあっても確実に査定をしてくれるメリットがあります。
- 購入者も「大手不動産業者が紹介した物件」と安心感があります。
地元の不動産業者のメリット
- 地元の不動産業者に依頼するメリットは、そのお店周辺エリアの土地勘をよくご存じであるため、査定額にあまりブレがないことです。
- 地元の不動産業者は近隣の住人の方とのネットワークが強いため、購入希望者を見つけてくれるスピードが大手不動産業者より早いこともあります。
どちらがおすすめということではありませんし、片方しか選ばなかった場合のデメリットも殆どありませんが、せっかく査定をお願いするのなら大手や地元などに拘らず、3社以上の不動産会社に査定を依頼して比較するのが良いと思います。企業規模と、あなたの不動産との相性はまた別問題です。
（４）マンション一括査定サイトを使って不動産会社を探す
インターネットを活用して家にいながら査定してもらえる
マンションの査定を依頼する時、まずおすすめしたいのがインターネットでの一括査定サイトです。1つ1つ大手や地元の不動産業者を歩いて回るのも良いですが、売却対象の不動産が遠隔地にある場合、わざわざ出かけて査定依頼するのも時間もかかりますし、交通費などの出費面も馬鹿にはなりません。
インターネットでの一括査定サイトは、サイトに売却したいマンションの住所などの情報を入力するだけで、売却希望の物件を複数の不動産会社が査定してくれるという便利なサービス。もちろん、査定費用は無料です。
すまいValue・不動産大手6社の一括査定サイト
おすすめしたい一括査定サイトの1つは大手不動産会社6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」。三井のリハウスや住友不動産など、大手不動産会社にまとめて査定が依頼できるネット上のサービスです。
HOME’S一括査定・ライフルホームズが運営する査定サイト
続いてのおすすめサイトはライフルホームズが運営しているサイト。全国中小1,400社以上の不動産会社が登録してあります。稀に一括査定サイトの中には運営会社がわからないサイトもあります。個人情報の入力の必要のない匿名で一括査定の依頼ができるサイトがおすすめです。そのようなサイトならば安心でしょう。
イエウール・チャット式でやり取りできる査定サイト
イエウールはチャット式で不動産情報を入力していく特徴的な査定サイトです。全国の中小1700社の不動産会社が登録してあります。
入力しなければいけない情報はどの一括査定サービスのサイトも殆ど一緒です。前述で説明した査定に必要な書類を準備した上で必要な情報を入力すれば、翌日には不動産会社の担当者から連絡がもらえるでしょう。なお、入力するべき情報は以下の通りです。
- 住所（所在地）
- 間取り
- 専有面積
- 築年数
- 連絡先
- 売却希望時期
HowMa（ハウマ）・AIで不動産査定してくれるサイト
不動産査定サイトは不動産会社に物件情報が行きます。そのため、勧誘の電話がかかってくるかもしれません。一方、HowMaはAI査定のため、気軽に家の情報（住所、ざっくりの面積、戸建てかマンションか）を入力するだけでメールで物件の売却相場をお知らせしてくれます。勧誘電話は一切ありません。
（５）マンション価格が出たあとのチェックポイント
机上査定は売却を依頼する不動産業者を選択する重要な決め手
上記のような一括査定サイトを利用すると、メールや電話で複数の不動産業者から連絡があり、具体的な査定額が出ます。ここで注意したいのは、この段階ではあくまで机上の査定額だということ。後述する訪問査定によって、実際の売却する不動産の状態などを不動産会社の担当者に詳しく見てもらってから、正しい査定額が出ます。
まず、机上の査定額で複数の不動産会社の査定価格を比較してみましょう。チェックすべきポイントは3つです。
- 査定額が他と比較して高すぎないか
- 査定の根拠が示されているか
- 担当する営業マンが売却するエリアに詳しく、かつ誠実か否か
複数の見積もりで突出して査定額が高い場合は、冒頭でも説明させていただいた通り、仲介担当を取りたいがために査定額を釣り上げている場合があります。注意が必要です。また、査定表には通常、算出した価格の根拠が簡単に示されていますので、根拠がなく査定価格を出す不動産会社も注意ですね。
説明もなしに「〇〇円です」としか伝えない不動産業者もたまにいます。そのため、最終的に売却を依頼する不動産業者を選別するために「どうしてこの査定金額なのか？」と1社1社、不動産会社の担当者にヒアリングしていくことをおすすめします。
マンションなどの不動産売却には大きなお金が動きます。そのため、できるだけ信頼できる担当者が良いでしょう。最初の査定額の説明がいい加減な不動産業者は、不動産の売却を依頼した後もいい加減な可能性が高いです。
（６）訪問査定に進めるときの注意点
机上査定では売却する不動産のエリアや築年数などの情報を元に売却の参考価格が算出されましたが、最終的なマンションの査定金額は実際に現地に行って不動産を見てから算出されます。これを訪問査定と言います。
一般的に机上査定と訪問査定では大きな差がありません。しかし、防音が不十分で近所の音が聞こえる、日当たりが悪い、西日が強い、ビルのメンテナンスが行き届いていない、家が汚いなど、家を売却するためのデメリットがあれば値段が上下する可能性があります。実際に不動産物件を見て査定価格が大幅downということはあり得ます。しかし、机上査定よりも大幅に査定価格がupすることはありません。
この現地調査が売却する不動産を高値で売却できるか、あるいは低い金額でしか売却できないかを左右する大変重要なポイントです。
高く査定してもらうにはスッキリ見せる
不動産業者が見る査定のポイントを踏まえて、高値で売却するためのコツとしては、「スッキリ見せること」です。
詳しくは筆者が別記事で書いた「経験豊富なFPが教える！家を高く売るための5つのポイント」を参考にしてください。
- 水回りなどを綺麗にしておく
- 家具などはできるだけ片づけた上でスッキリ見せる
- 戸建て建売物件の場合は、庭や駐車場の手入れをしておく
同じ部屋でも広く綺麗に見えれば、不動産業者の査定評価にもプラスに働きます。売却に出した際も、購入希望者からの印象は良くなるでしょう。
（７）媒介契約する不動産会社のおすすめ選定方法
訪問査定も終わり、どの不動産業者に仲介を依頼するか……決め手は担当してもらった各不動産業者の担当者が丁寧かつ信頼できるかになると思います。
最終的には人（担当者）！焦らずに信頼できる担当者を探しましょう。
媒介契約の選び方
なお、不動産売却の仲介を、不動産会社に依頼する際には「媒介契約」という契約書を結びますが、これには種類があります。媒介契約には「専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約」と3種類の契約があります。
おすすめは信頼できる不動産業者を複数選んで「一般媒介契約」で売却を依頼すること。詳細は割愛しますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、その契約をした1社の不動産業者にしか売却を依頼できません。仮にその不動産業者の担当者の動きが鈍い場合、売れるものも売れません。
また不動産業者だけが扱うことができる「レインズ」と言われる情報サイトがあります。一般的にはどの不動産業者に売却を依頼しても、皆さんが依頼したマンションや戸建ての情報を「レインズ」に登録をしてもらえるのです。つまり、全国の不動産業者があなたの物件情報を閲覧できるようになります。家探しをしている人に変わって検索してあなたの家を仲介してくれる可能性が高まるのです。
しかし、中には自分の会社で売却したいがために、レインズなどのサイトに情報を出さずに囲い込んでしまう不動産会社もあります。自分で物件の買主を探せば、売主と買主両方から仲介手数料をもらえるためです。これを「囲い込み」と言います。そのようなリスクに対応するためにも媒介してもらう不動産会社を1社に限定することはおすすめしません。
まとめ・まずは信頼できる不動産一括サイトで
サイトでチェックした後、信頼できる不動産業者を探すべき
以上、不動産査定の流れを説明しました。通常のブランド品の売却査定であれば、1万円の金額に差があれば、その店で売るべきかどうか慎重になると思います。
マンションなどの不動産査定は、もっと大きな金額が動きます。売却を依頼する不動産会社によって、何十万円～何百万円という大きな金額差が生まれることもあるでしょう。が出てくることもあります。めんどくさいと感じずに、慎重になって不動産会社を比較するべきです。
マンションの査定を依頼する不動産業者と普段付き合いがある方は少数だと思います。信頼できる不動産業者と出会うために、まずは一括査定サイトを通じて、少なくても3社以上の不動産業者の話を聞いてみましょう。