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マンション売却に何が必要？
場合によっては数百万円のお金が出ていく
マンションを売却するときには費用がかかります。
その費用は、大きく分けて「売却時の諸費用」と「税金」の2種類であり、場合によっては高額になるので注意が必要です。そこでこの記事では、マンション売却時にかかる諸費用と税金について、具体的な金額をまじえて解説していきます。
マンション売却時にかかる諸費用
まず、マンション売却時は以下の諸費用がかかります。
- 仲介手数料
- 登記関係費用
- その他費用
仲介手数料
仲介手数料とは、マンションの仲介（売却）を依頼した不動産会社にお礼として支払う費用であり、以下のように売買価格によってパーセンテージが決まっています。
| 売買価格 | 仲介手数料率 |
| 200万円未満 | 売買金額×5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 売買金額×4％+2万円 |
| 400万円超 | 売買金額×3％+6万円 |
ただ、仲介手数料には以下の注意点があるので、その点は知っておきましょう。
- 仲介手数料は消費税がかかる
- 仲介手数料は上限だけ決められている
仲介手数料は消費税がかかる
前項のパーセンテージで計算した仲介手数料には消費税がかかります。たとえば、マンションを3,400万
円で売却した場合、仲介手数料は以下の金額になります。
- （3,400万円×3％+6万円）×消費税1.1＝118.8万円
仲介手数料のパーセンテージは上限が決められている
もう1つの注意点は、上述した仲介手数料のパーセンテージは、不動産会社が請求して良い仲介手数料の上限です。つまり、売買価格が3,400万円の場合、不動産会社は売主・買主に、それぞれ118.8万円を上限に請求して良いということです。
ただし、これは上限なので、上述したパーセンテージ以下であればいくらでも構いません。不動産会社の中には、上述したパーセンテージ以下に設定している不動産会社もありますので、仲介手数料の利率は良く確認しておくべきでしょう。
登記関係費用
次に登記関係費用です。登記関費用については以下を知っておきましょう。
- マンション売却時の登記とは？
- 具体的な金額とは？
マンション売却時の登記とは？
マンション売却には以下2種類の登記が必要です。
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移転する
- 抵当権抹消登記：ローンを組んだ金融機関が設定している抵当権を抹消する
所有権移転登記に関する費用は基本的に買主負担なので、売主は抵当権抹消登記に関する費用負担があると思っておきましょう。また、マンションを現金で購入しているときや住宅ローンをすでに完済しているときは、抵当権は設定されていないのでこの登記関係費用はかかりません。
具体的な金額とは？
抵当権抹消登記にかかる具体的な金額は以下の通りです。
- 登録免許税：不動産1個につき1,000円
- 司法書士報酬：司法書士による
登記関係費用とは、登録免許税という税金と、登記手続きをする司法書士への報酬がかかります。
マンション売却時にかかる税金
マンション売却時に所得（≒売却益）が発生したら、その所得に対して譲渡所得税がかかります。この譲渡所得税については以下の点を知っておきましょう。
- 譲渡所得の計算方法
- 譲渡所得税率
- 税金の特例について
譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、簡単にいうとマンションを売却したことによる利益（所得）のことであり、計算式は以下になります。
譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）
売却価格と売却時の諸費用
売却価格はそのままの意味で、マンションを売却した価格です。そして、売却時の諸費用とは、マンション売却に伴い発生している仲介手数料などを指します。これらの諸費用は経費のような扱いになるので、マンションの売却価格から差し引くことができるのです。
購入時の価格と諸費用・減価償却費用
購入時の価格とは、そのマンションを購入したときの価格です。諸費用は前項と同じく仲介手数料などのことであり、減価償却費用は構造や築年数によって決まっている費用になります。減価償却費用の計算は少々複雑なので、不動産会社にヒアリングするか、国税庁の確定申告作成コーナーを利用しましょう。
譲渡所得税率
前項の計算式で譲渡所得を算出し、譲渡所得がプラスの場合には譲渡所得の金額に対して以下の税率が課せられます。
| 税の種類 | 長期保有 | 短期保有 |
| 所得税率 | 15% | 30% |
| 復興特別所得税率 | 所得税額×2.1％ | 所得税額×2.1％ |
| 住民税率 | 5% | 9% |
マンションを売却した年の1月1日時点で5年超の保有期間であれば長期保有、5年以下であれば短期保有となります。仮に、譲渡所得税を支払う必要があるときには、マンションを売却した翌年に確定申告して納税する必要がある点は覚えておきましょう。
税金の特例について
マンション売却時の税金の特例に関しては、「マイホームを売った時の特例」を知っておきましょう。
この特例は、「3,000万円の特別控除」ともいい、適用できれば譲渡所得から3,000万円差し引くことができるので、大抵の場合は譲渡所得がゼロ…つまり譲渡所得税がゼロになるでしょう。
ただし、この特例を利用するためには以下の条件があります。
- 売却するマンションが投資用ではなく自宅（マイホーム）
- 売った年の前年、前々年に住宅売却に関する特例を受けていない
- 近親者（親子や夫婦間）など特別な関係がある人が買主ではない
上記が代表的な条件ですが、ほかにも諸条件があるのため詳細な条件に関しては、国税庁のホームページを確認ください。
また、この特例を利用するときは、マンションを売却した翌年に確定申告が必要な点も認識しておきましょう。
早めに税金の専門家に相談を！
マンションが高く売れたから安心ではありません
このように、マンションの売却では仲介手数料・登記関係費用という諸費用がかかります。特に、仲介手数料に関しては100万円を超えるケースも多いので注意しましょう。
また、場合によっては譲渡所得税も発生し、高税率になる点も忘れてはいけません。その際、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかは必ず確認し、もし適用になるのであれば確定申告が必要な点も認識しておきましょう。
