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住まなくなる、もしくはすでに住んでいないマンションをなるべく高く売却したいする際、せっかく売却するのならなるべくお得になるようにしたいですよね。この記事ではこれからマンションの売却を考えている方に向けて、「築年数別のマンション売却のコツ」を詳しく解説しています。
マンションは築年数によって価値が大きく変わります。少しでも高く売却するためのポイントをまとめていますのでぜひ参考にしてください。
築浅～築15年ほどのきれいな物件の場合
マンション売却をする際の方法としては大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介とは不動産業者に仲介をしてもらって一般に売りに出す方法、買取とは不動産の買取を行っている業者に直接買い取ってもらう方法です。
どちらの売却方法がよいかの判断基準は「物件がそのまま売れるかどうか」です。物件がそのまま売れそうな場合は仲介が、リフォームが必要な場合は買取がおすすめです。そのまま売れるかどうかの判断は難しいと思うかもしれません。ポイントはひいき目に見ないこと。
自分の不動産を客観視することが大切
自分が住んでいる家だと愛着があり、ついつい甘い判断をしてしまいがち。ひいき目に見ないために「自分が新居としてこの家に住みたいと思うか」と客観性のある見方をしてください。たとえば自分が新婚だとして、新婚生活を始めるための新居として選びたいと思うか、具体的なイメージをすると判断しやすいでしょう。中古物件であっても、物件を購入しようとする人は新生活に期待を膨らませているものです。その期待に応えられるかどうかが売却方法を選ぶ基準となります。
一般的に築15年ほどまでのきれいな物件で目立った傷みもなくリフォームが不要であるような物件であるならば、不動産業者に仲介してもらって買い手を探すと良いでしょう。立地にもよりますが、きれいな物件であれば比較的スムーズに買い手が見つかるはずです。
リフォーム不要なら仲介のほうがお得
きれいな物件の場合に、不動産業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」をおすすめしない理由は、不動産業者は買い取った物件をさらに一般に売りに出すからです。不動産業者は高く売ることではなく、安く買って相場で市場に出すことで利益を得ています。相場より高く市場に出せば買い手がつかなくなりますのでビジネスとして当然のことです。
リフォーム不要な物件を不動産買取してもらうと、不動産業者がただ転売する流れになるので、仲介してもらうことと比べて大きな損をしてしまいます。新しくてきれいなマンションを売却する場合には、仲介を選ぶようにしてください。
築15年～築25年のなんとかそのまま売れる物件の場合
築15年～築25年の物件は、それほどきれいとは言えなくてもなんとかリフォームをせずにそのまま仲介で売りに出せる物件であることが多いです。リフォームが必要ないのなら、仲介で一般に売りに出すのがおすすめです。
しかし、リフォームが不要であることと買い手がつきやすいことは完全にイコールなわけではありません。いくらリフォームが不要であっても「住みたい」と思ってもらえなければ買い手はつかないわけです。ある程度築年数が経っている物件の場合には、仲介と買取のハイブリッドである「買取保証仲介」がおすすめです。買取保証仲介は一定期間は仲介で売りに出し、その期間中に買い手がつかなければ不動産業者に買い取ってもらうというもの。
築15年～築25年の物件の場合は、ある程度きれいであってもなかなか買い手がつかないことは珍しくありません。一定期間は仲介でチャレンジして、ダメなら不動産業者に買い取ってもらう買取保証仲介がおすすめの方法となります。仲介として売りに出す期間は3ヶ月が一般的です。
築25年以上でリフォームを必要とする物件
築25年以上の物件であれば、どんなに大事にしていてもどこかに傷みがあるもの。数年以内にリフォームをしたという場合を除けば不動産買取を依頼するのがおすすめです。リフォームが必要なほど古くてきれいでもない物件は、まず買い手がつきません。高く売却したいという思いから仲介で売りに出したい方も多いですが、リフォームを前提で物件を買おうとする人はいないと言ってもよいでしょう。
リフォーム前提なら買取がおすすめ！
リフォームが必要な物件であるならば、迷わず不動産買取で売却をすすめることをおすすめします。不動産買取なら、リフォーム後の引き渡しではなく現状のまま買い取ってもらえます。リフォームをして仲介で売るという方法もないわけではありませんが、リフォーム代をそのまま売却価格に上乗せすることは難しく、かえって損をするのがほとんどですし、リフォームしたからと言ってすぐに買い手が見つかるとも限りませんのでおすすめできません。
監修者から：個人でリフォームを発注する場合、信頼のおける業者と出会うことがまず大変です。運よく良い会社に出会えても担当者の能力によっても仕上がりが大きく変わってしまうので、中々うまくいかないケースが多いでしょう。
また、不動産業者からの発注とは異なり、単発の発注なので割高になります。プロの不動産業者が発注するのとは異なり、専門用語を使ってスムースに間取りやカラー、使用材料の打ち合わせが出来ないので、説明をしたり、提案書を作ったり……と余計な手間隙がかかる。この部分が費用に上乗せされてしまうからです。
さらに、リフォーム会社は工事のプロですが、マンション販売のプロではない点も問題でしょう。本当に売れる間取りを作れるのは、お客様の生の声を聴いている不動産会社です。
最後に、運悪くリフォーム会社とトラブルになると個人で立ち向かうのは半端なくストレスがかかります。このようなさまざまな理由から、私も自らリフォームすることには反対です。
「買取会社に売却すると相場の7割になる」ってほんと？
不動産の買取を行っている業者に買取を依頼すると、相場の7割ほどで買いたたかれて損をするという話があります。これは半分事実で半分は誤解です。損をするのはリフォームが不要な新しい物件を売却する場合だけです。新しい物件であれば仲介で売却できますので、買取会社を通すとその分損をしてしまいます。
リフォームが必要な物件の買取を、買取会社に依頼した場合は、買取業者がリフォームをした上で一般に売りに出すことになります。不動産買取ならば買い手がつかないような物件を買い取ってもらえますので、不動産業者への売却価格こそが、その物件の相場となるわけです。
これらを理解せずに「不動産買取は損」と決めつけて仲介にこだわってしまっては、いつまでたっても買い手がつかず、物件の手入れをし続けなければならない状況になります。もちろん物件を保持している間は、固定資産税も課せられます。持っているだけで損をしてしまうとも言えるでしょう。
そのままの状態で売れるのかを見極めるのがマンション売却のコツ
この記事では以下の内容について紹介しました。
マンション売却のコツは物件がそのまま売れるかどうかを見極めること。築年数はひとつの基準にはなりますが、現状次第で判断は変わってくるでしょう。リフォームが必要な物件の不動産買取を依頼すれば、すぐに手元にお金を残せます。不動産買取は最後の手段ではなく、場合に応じて積極的に選ぶべき方法だということを頭に入れてから物件の売却に臨むようにしてください。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
