売却の相場はここで変わる!プロが家の値段を判断する時に見るポイントとは

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マンション

これから家を売る予定の方に向けて、相場を決めるポイントを紹介します。家の売却相場は、不動産のプロがしっかりと査定をして決定するのが常。つまり、あらかじめプロがチェックするポイントを知れば、家を高い価格で売却するための対策が取りやすくなります。

家の売却相場を勘違いしないために

不動産を説明する女性

売却の相場を知るために、近隣の販売事例を確認する人は多くいますが、販売事例の物件の状態まで分析し、価格との相関関係まで把握する人はほとんどいません。

しかし、物件の状況が異なれば売却相場も変わるもの。物件の状態を考慮せずに価格だけで相場を判断してしまうと、間違った数字を売却相場と信じこんでしまう恐れがあります。

すると……相場よりも高く売却しようとして売れ残ったり、相場よりも安く売却してしまい損をしたりしてしまいます。

そうならないように、実際に売却する住宅がどのくらいの価格で売れるのか、事前に確認するべきです。売却する部屋の位置や物件の状態を踏まえた上で、最適な売り出し価格がどのくらいなのかを理解すること。家の売却では、これが大切です。

家の売却相場は部屋の位置で変わる

綺麗なマンションに喜ぶ女性

家の売却価格は、家が置かれている位置によって変わります。マンションの場合はとくに顕著。同じマンション内でも、部屋の位置によって売却価格は大きく変わります。

マンションは階層で大きく価格が異なる

マンションは階層によって、価格が大きく変動します。たとえとして、47階建ての階層マンションを売却する際、2階の部屋と46階の部屋とでは、どのくらいの価格差があるのかを説明しましょう。

階層マンション……いわゆるタワーマンションには階層の高い部屋ほど高く売れる傾向があるので、自然と低い階層の部屋ほど安く売買されます。1つ階層が変わると、同じ広さ・同じ間取りの部屋でも0.5〜2.5%程度は値段が変わります

たとえば、同じタワーマンションでも2階の部屋の価格が3,000万円だったら、46階の部屋は最低でも22.5%アップ。最大で112.5%アップの値段で売買されます。具体的な金額に直すと22.5%アップなら3,675万円、112.5%アップなら6,375万円です。同じタワーマンション内でも、これほど大きな価格差が生まれることは珍しくありません。

基本的には上にある部屋のほうが高く売れる傾向があるため、低い階層の物件を売却する際は、少し価格を下げて考えるべきです。

角部屋と中部屋の価格相場も異なる

次に角部屋と中部屋の売却価格の違いです。基本的に角部屋は高くなる傾向があり、中部屋の110%~120%程度の価格が付けられます。理由は日当たりなどの恩恵が受けやすいためです。

たとえば中部屋が3,000万円だった場合、角部屋は3,300〜3,600万円程度の価格が付けられます。このように、角部屋のほうが相場が高くなることを十分に理解し、売却価格に反映させなければなりません。

低層マンションでの階層の違いは?

低層マンションでも1階と2階では価格差が発生することが多く、当然、2階が高くなる傾向があります。価格差は最大で10%程度。物件によっては価格差が1%未満のケースもあります。

家の状態も大きく影響するので注意しよう

新しいキッチン

続いて、家の状態がどのくらい売却価格に影響を与えるのか紹介します。

わかりやすく、壁や床が経年劣化によって傷んでいる部屋と10年前にリフォームした部屋を比較します。10年前にリフォームしている部屋は、メンテナンスがしっかりできていると判断され、場合によっては10%程度の価格上乗せが期待できます。もしも、10年前にリフォームしている部屋を仲介ではなく買取で手放すのであれば、相場の7割程度が買取価格の上限となるでしょう。

一方、壁や床の劣化から「リフォームが絶対に必要」と判断される場合は、価格を下げて売却しなければなりません。不動産業者がリフォームを行ってから物件を販売するからです。この場合、リフォーム費用を差し引いた金額で買い取るため、査定価格はかなり落ちてしまいます。

買取業者に売ると相場の7割程度が基準

不動産営業マン 握手

仲介ではなく買取を選択した場合、リフォームの必要がないと判断された物件は相場の7割程度の価格で買取ってくれます。不動産業者の利益を考えると、どうしても7割以上の査定は付けられないのです。

一方、リフォームが必要とされる物件は、相場の7割以下での買取となるケースが多くなります。

まとめ:相場は目安!上手な利用を心がけよう

室内 女性

この記事では以下の内容を紹介しました。

家を売る際は、さまざまな情報を整理して相場を確認する必要があります。ただし、相場はあくまで目安であり、最終的な価格を決めるのは売却する本人です。

なかなか売れない場合は買取業者を利用してもいいですが、買取業者は相場の7割を基準として考えています。手を付ける必要のある部屋では更に価格が下がるため、状態や部屋の場所を理解して査定を受けたほうが良いでしょう。

監修者から:不動産の査定をしていると「近隣のあのマンションはこの位の金額で販売されていた」との声をよく聞きます。家を売ろうとする人は周辺の不動産広告に興味をもつので不動産価格が印象に残っているのでしょう。高く販売されていた部屋はフルリノベーションされていたり、角部屋だったりすることが多いのですが……売却相談される方には価格の印象だけが残ってしまうのでしょう。500万円以上かけたフルリノベーションしたお部屋と何もしていない自分の古いお部屋を、同じ土俵で比較してしまいがちです。

もちろん、査定時にはこの点もご説明します。それでも、わずかな可能性にかけてリノベーションをしていない物件をリノベ物件と同じ金額で販売したい方もいらっしゃるのが現状です。

しかし、相場と乖離した金額で販売活動を始めると、結局、売れないまま物件の鮮度だけが薄れていきます。やがて、売れ残ってしまった物件は「何か問題があるのでは?」とマーケットに認知されてしまい、価値をどんどん下げていきます。このように適正な価格での販売をしないと、売主自身が損をしやすいのです。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧